HUG도 전세 대출 심사 임차인의 능력 보고 6월부터 차등 지급!!

2024년 6월부터 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 안심대출 보증 제도가 큰 폭으로 개편됩니다. 기존에는 전세보증금 기준으로 대출 보증이 이루어졌지만, 이제는 신규 신청자에게만 개편된 기준이 적용되어 임차인의 상환 능력(소득 및 부채 비율)을 반영하여 보증 한도를 산정하게 됩니다.

 

이번 개편의 핵심은 임차인의 상환 능력이 보증 심사 기준에 포함된다는 점으로, 이는 과도한 전세 대출을 방지하고 보다 합리적인 보증 체계를 마련하기 위한 조치입니다.

 

이는 전세 대출을 이용하려는 임차인에게는 중요한 변화가 될 수 있으며, 따라서 기존과 개편된 제도의 차이점을 정확히 비교하고, 새로운 제도에 어떻게 대비해야 하는지 전략을 세우는 것이 필수적입니다.

 

HUG 전세 대출 임차인 상환 능력 본다.

 

 

1. 전세대출 보증한도 비교

✅ 기존 보증한도 기준

HUG의 전세금 안심대출 보증은 임차인이 은행에서 전세자금을 대출받을 때, 집주인이 전세금을 반환하지 못하는 상황이 발생해도 HUG가 이를 대신 지급해 주는 보증 상품입니다. 수도권과 비수도권을 포함한 전국적으로 많은 임차인들이 이 제도를 통해 전세금을 보호받고 있습니다.

 

가장 큰 특징은 임차인의 소득이나 부채와 관계없이 보증한도를 결정했다는 점으로 개인의 재정 상태와 관계없이 임대차 계약을 체결한 후, 일정 기준만 충족하면 보증을 받을 수 있는 구조였습니다. 전세보증금의 80% 이내에서 수도권 최대 4억 원, 지방 최대 3억2000만 원까지 보증을 받을 수 있었습니다.

 

이러한 방식은 사회초년생, 신용등급이 낮은 사람, 프리랜서 등도 쉽게 전세대출을 받을 수 있는 환경을 제공했지만, 한편으로는 무리한 대출을 유도하여 임차인의 부채 부담을 증가시킬 위험도 있었습니다.

🔄 개편된 보증한도 기준

개편된 제도에서는 보증한도를 단순히 전세보증금 기준으로 정하지 않고, 임차인의 소득과 부채 수준을 고려한 ‘상환 능력 평가’가 도입됩니다.

 

즉, 상환 능력에 따라 보증 한도가 달라지며, 소득이 많고 부채가 적은 임차인은 기존과 비슷한 수준 또는 더 높은 보증 한도를 받을 수 있지만, 소득이 적고 부채가 많은 사람은 보증 한도가 줄어들 가능성이 높아지며 기존 보증 이용자가 대출을 연장할 경우, 기존 한도가 유지됩니다.

구분	기존 보증한도	개편 후 예상 보증한도
A씨 (연소득 6000만 원, 부채 적음)	수도권 최대 4억 원	기존과 유사한 보증 가능
B씨 (연소득 3000만 원, 부채 많음)	수도권 최대 4억 원	보증한도 축소 가능
C씨 (무직 또는 소득증빙 어려움)	수도권 최대 4억 원	보증 승인 어려움

 

2. 소득심사 도입 여부 비교

✅ 기존 소득심사 방식

기존 HUG 전세보증 제도에서는 소득심사가 별도로 존재하지 않았습니다.

보증 심사 과정에서 필요한 서류는 임대차 계약서, 대출 신청서류 등 기본적인 서류만 제출하면 되었으며, 소득이나 부채 상태와 관계없이 대출 심사가 이루어졌습니다.

 

기존에는 소득이 일정하지 않았던 자영업자, 프리랜서, 사회초년생도 쉽게 받았고 전세 대출을 활용한 부동산 투자도 가능했기에 소득과 무관하게 높은 전세 대출 시 상환 부담이 커질 위험이 존재해 대출 연체 및 보증 사고 발생 가능성이 증가했습니다. 

🔄 개편된 소득심사 방식

이번 개편으로 인해 소득심사가 필수 항목으로 포함되었으며, 보증 승인 과정에서  연령, 부채 상태, 고용 형태, 가족 구성, 소득 지속 가능성까지 고려하게 됩니다. 또한 HUG는 한국주택금융공사(HF) 및 SGI서울보증과 동일하게 보증비율을 90%로 상향 조정할 예정입니다.

 

상환 능력이 부족한 임차인은 기존보다 낮은 보증 한도를 받을 가능성이 있는데 예를 들어, 수도권에서 기존에 4억 원까지 가능했던 보증 금액이 개인의 재정 상태에 따라 더 낮아질 수 있습니다. 임차인은 자신의 상환 능력과 부채 비율이 높을 경우를 고려해 무리한 대출을 피하고 적정 수준의 전세금을 설정해야 합니다.

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3. 제도 변화에 따른 임차인의 전략 변화

▶사전 정보 확인 필수

HUG의 보증 한도 조회 서비스를 활용하여 예상 보증 한도를 파악하고, 이에 맞는 전세 계약을 체결하는 것이 중요합니다.

온라인 예상 보증 한도 조회 서비스를 도입하여, HUG 홈페이지에서 소득과 부채 정보를 입력하면 예상 보증 한도를 사전에 확인할 수 있는 시스템이 제공됩니다. 개편된 제도는 무조건적인 보증이 아닌 개인별 보증한도가 적용되므로 사전에 자신의 보증 가능 금액을 확인하는 것이 필수입니다. 

▶ 신용 및 부채 관리

보증 심사에서 소득뿐만 아니라 부채 상태도 중요한 요소가 되므로, 불필요한 대출을 줄이고 신용점수를 관리하는 것이 장기적으로 유리합니다. 특히, 신용카드 연체, 과다한 부채 보유 등의 경우 보증 한도가 낮아질 가능성이 크므로 주의가 필요합니다. 

▶ 소득 증빙 준비

소득 증빙이 어려운 경우, 예상 보증 한도를 사전에 확인하고  수입을 증명할 수 있는 소득 증빙 자료(세금 신고서, 급여 명세서 등)를 미리 준비하여 대출 심사 과정에서 불필요한 지연을 방지해 적정 전세금을 설정하는 것이 필요합니다.  소득 흐름을 증명할 수 있는 객관적인 자료를 제출해야 프리랜서, 자영업자의 경우  보증 심사에서 유리할 수 있습니다.

▶ 기존 대출 연장 

기존 보증 이용자는 개편된 기준이 적용되지 않으므로, 대출 연장을 통해 기존한도를 유지 할 수 있습니다. 

▶ 지역 및 주거 형태 고려

수도권 등 전세금이 높은 지역에서는 보증한도 초과로 인해 대출이 어려운 상황이 발생할 가능성이 높아졌기에 지역을 변경하거나 예산을 조정하는 방식으로 안정적인 주거 전략을 세우는 것이 필요합니다. 

 

HUG의 개편된 전세보증 제도는 임차인의 소득과 부채 상태를 반영한 새로운 보증 체계를 도입하면서 무리한 전세 대출을 방지하고, 대출 부실 위험을 줄이는 것을 목표로 하고 있습니다.

따라서 대출을 계획 중인 임차인은 보증 한도 조회 서비스 활용, 신용 및 부채 관리, 소득 증빙 준비, 주거 전략 수립 등을 적극적으로 고려해야 할 것입니다.

 

4. HUG의 기존 보증 제도 vs 개편된 보증 제도 차이점

항목	기존 제도	개편된 제도 (2024년 6월 시행)
보증 한도 산정 기준	전세보증금의 80% 이내 수도권 최대 4억, 지방 최대 3.2억	임차인의 소득 및 부채를 반영한 상환 능력 평가
소득 심사	없음 (소득과 무관하게 동일 기준 적용)	소득심사 필수 도입, 고용 형태·부채·소득 안정성 고려
보증 가능 대상	누구나 동일 기준 적용	소득 낮거나 부채 많은 임차인은 보증한도 축소 또는 제한
예상 보증 한도 조회	불가능	HUG 홈페이지 통해 예상 보증 한도 사전 조회 가능
기존 이용자 연장 시	동일 조건 연장 가능	기존 조건 유지 (연장 시 개편 적용 제외)
기타 유사 기관(HF, SGI)	일부 상환 능력 반영	타 기관 수준으로 정합성 강화