근저당권 VS 저당권 : 사업한다면 내 선택은?

부동산을 담보로 대출을 받을 때 근저당권과 저당권이라는 개념이 자주 등장합니다. 두 개념 모두 부동산을 담보로 제공하는 담보물권이지만, 설정 목적과 법적 특징에서 중요한 차이점이 존재하는 것이 다르다 할 것입니다.

저당권은 특정한 1건의 채무를 담보하는 것이고, 근저당권은 일정 금액(최고액)을 설정하여 변동하는 여러 채무를 포괄적으로 담보하는 개념을 말합니다.

이번 글에서는 근저당권과 저당권의 개념, 차이점, 장단점, 설정 및 말소 방법, 그리고 실제 활용법까지 완벽하게 정리해 보도록 하겠습니다. 

 

근저당권 VS 저당권 사업한다면 내 선택은?

1. 근저당권과 저당권의 기본 개념

1.1 저당권이란?

저당권(抵當權, Mortgage)은 특정한 하나의 채무를 담보하기 위해 설정하는 권리로 채무가 변제되면 저당권도 소멸합니다. 저당권이 설정된 부동산은 담보로 제공되지만, 채무자가 소유권을 유지하면서 계속 사용할 수 있고 저당권자는 경매를 통해 우선 변제받을 수도 있습니다. 저당권은 부동산 매매 자금이나 고정된 채무를 담보할 때 적합합니다. 

 

A 씨가 은행에서 1억 원을 대출받으면서 자신의 아파트를 담보로 저당권을 설정하면 대출을 갚을 때까지 저당권은 유지되는데 A 씨가 추가로 5천만 원이 더 필요하다면 새로운 저당권을 설정해야 한다는 것이 근저당권과 가장 다른 점이라 할 것입니다. 

1.2 근저당권이란?

근저당권(根抵當權, Maximum Mortgage)은 저당권과 유사하지만, 최고액(한도금액)을 미리 정해 두고, 이 범위 내에서 여러 차례 대출을 받을 수 있다는 것이 저당권의 확장된 개념입니다. 계속적 거래 관계에서 발생하는 불특정 다수의 채무를 최고액까지 담보하며, 채무를 변제해도 채무는 소멸되지 않습니다. 근저당권의 경우 기업 운영 자금 대출처럼 반복적이고 변동성이 큰 거래에 적용한다면 좀 더 유연하게 자금을 관리할 수 있습니다.

 

B 씨는 2억 원을 건물을 담보로 근저당을 설정한 이후, 처음에는 1억만 대출을 받았습니다. 그 후 B 씨는 자금이 필요할 때 새로운 저당권을 설정할 필요 없이 추가로 1억 원까지  더 대출을 받을 수 있으며 다 갚아도 결산기가 도래하거나 말소등기를 해야지 말소를 하지 않는다면 대출을 그 금액 내에서 계속 다시 받을 수 있습니다. 

 

2. 근저당권 vs. 저당권 차이점 

구분	저당권	근저당권
설정 목적	특정한 1건의 채무 담보	최고액 내에서 변동하는 채무 포괄적으로 담보
담보 대상	특정된 단일 채권	불특정 다수의 채권
부종성	피담보채무 소멸 시 소멸	결산기 전까지는 피다보채무 소멸해도 유지
변제효력	변재 시 채무와 저당권 모두 소멸	결산기 전 변제해도 채무가 소멸하지 않음
등기 금액	피담보채권액	최고액(초과분은 우선변제 불가)
활용 목적	단일 대출이나 고정된 채무를 담보	지속적 거래 관계에서 변동하는 채무를 담보
추가 대출 가능 여부	불가능	가능
담보 책임	빌린 금액만 담보 책임	최고액까지 담보 책임
말소 절차	대출 상환 시 자동 소멸	대출 상환 후 별도 말소 등기 필요

 

3. 근저당권과 저당권의 장단점

3.1 저당권의 장점과 단점

• ✅ 거래의 명확성 : 특정 채무를 담보하므로 채권자와 채무자 간 거래 내용이 명확합니다.
• ✅ 간단한 해지 절차 : 채무 상환 시 저당권이 자동으로 소멸하며, 추가 절차가 필요 없습니다.
• ✅ 설정자의 사용 가능 : 담보로 제공된 부동산을 설정자가 계속 사용하거나 매각할 수 있어 자원의 효율적 활용이 가능합니다.
• ✅  미래 채무 보장 불가 : 현재 확정된 채무만 담보하며, 추가 대출을 받을 경우 저당권을 재설정해야 합니다.
• ✅  변동성 대응 어려움 : 담보 범위가 제한적이라 대출 유동성이 낮아 금융 상황 변화에 유연하게 대처하기 어렵습니다.
• ✅  비용 및 절차의 번거로움 : 재설정 시 등기 비용과 시간이 소요됩니다.

3.2 근저당권의 장점과 단점

• ✅ 유연성 : 채권 최고액 내에서 변동하는 채무를 담보할 수 있어 최고액 범위 내에서 지속적 거래나 반복 대출이 적합합니다. 
• ✅ 재설정 불필요 : 대출금 상환 후에도 근저당권이 유지되므로 추가 대출 시 재설정할 필요가 없어 사업 운영 등에 유용하다는 장점이 있습니다. 
• ✅ 포괄적 담보 : 원금, 이자, 지연 이자까지 담보할 수 있어 담보 범위가 넓습니다.
• ✅ 복잡한 관리 : 채무 금액이 변동될 경우 담보 관리가 복잡해지며, 최고액까지 담보 책임 발생 할 수 있어 부담이 클 수 있어요. 
• ✅ 말소 등기 : 대출을 다 갚아도 자동 말소되지 않아 말소 등기 절차 필요합니다. 
• ✅ 재산 처분 제한 : 근저당권이 설정되었다면 부동산 매매 및 추가 대출이 좀 어려울 수 있으며, 부동산 가치가 하락하면 대출금 회수에 어려움이 생길 수 있습니다.

 

4. 근저당 잡힌 주택 전세 

4.1 근저당 잡힌 주택 전세 계약  장점

• 전세 계약 가능성 : 근저당이 설정되어 있어도 담보가치(집 시세)에 비해 근저당 금액이 낮다면 정상적으로 전세 계약 및 대출이 가능합니다. 전세보증보험을 가입하면 보증금 반환의 안전성을 높일 수 있습니다.
• 보증금 보호 가능 : 대항력(전입신고)과 확정일자를 갖추면 우선변제권을 확보할 수 있어 경매 시 후순위 채권자보다 보증금을 우선적으로 변제받을 가능성이 있습니다.
• 소액보증금 보호 : 소액보증금은 최우선 변제권을 가지므로 일부 금액은 경매 시 보호받을 수 있습니다.

4.2 근저당 잡힌 주택 전세 계약 단점

• 경매 위험 : 집주인이 근저당 채무를 갚지 못하면 해당 주택이 경매로 넘어갈 위험이 있습니다. 이 경우 보증금 반환이 어려워질 수 있습니다. 근저당 금액이 집 시세의 60%를 초과하면 보증금 반환 위험이 커지는데 서울의 경우 80%까지도 전세 입주를 하기도 합니다. 
• 전세사기 가능성 : 임대인이 근저당 설정 사실을 숨기거나, 전입신고 후 근저당을 설정하는 경우 임차인의 권리가 침해될 수 있습니다.
• 보증금 반환 불확실성 : 근저당 금액과 보증금의 합계가 집의 담보가치를 초과하면 경매 시 보증금을 회수하지 못할 가능성이 높습니다. 

4.3 안전한 계약을 위한 조치

• 등기부등본 확인 : 계약 전후로 등기부등본을 확인하여 근저당 금액과 순위를 반드시 점검하세요.
• 특약 설정 : 계약서에 "임대인은 선순위 근저당권을 말소하거나 추가 설정하지 않는다"는 특약을 명시하세요.
• 전세보증보험 가입 : 보증보험은 경매 상황에서도 보증금을 보호해 주는 안전장치입니다. 가입 조건은 "공시가격 × 1.26 > 보증금 + 근저당"이어야 합니다.
• 담보가치 확인 : 근저당 금액이 집 시세의 60%를 넘지 않는지 확인하고, 초과 시 계약을 재검토하세요.
• 소송 대비 : 임대인의 불법행위가 의심되면 사기죄 고소나 법원의 화해조서를 통해 보증금 반환을 확보할 수 있습니다.

근저당 잡힌 집에 전세를 계약하는 것은 가능한 일이지만, 경매 위험과 전세사기를 방지하기 위해 철저한 권리분석과 안전장치를 마련해야 합니다. 특히, 전세보증보험 가입, 등기부등본 확인, 특약 설정 등을 통해 보증금을 보호하는 것이 중요합니다.

 

5. 근저당권과 저당권의 활용 사례

5.1 저당권이 적합한 경우

• 일반적인 주택담보대출
• 단일 대출이나 일시적 거래 주로 활용 
• 고정된  담보 부담을 명확히 하고 싶은 경우

5.2 근저당권이 적합한 경우

• 사업 운영 자금 마련(필요시마다 대출받고 상환하는 경우)
• 건설업 및 부동산 개발(자금 변동이 많아 유동성이 필요한 경우)
• 지속적인 거래 관계나 반복 대출에 적합 
• 변동하는 채무를 포괄적으로 담보하는 반복적인 대출이 필요한 경우

 

6. 근저당권과 저당권 설정 및 말소 절차

6.1 설정 절차

• 은행과 계약 체결
• 부동산 등기부에 근저당권 또는 저당권 설정 등기 진행
• 설정 완료 후 대출 실행

6.2 말소 절차

1. 저당권 자동 소멸  : 대출 상환 
2. 근저당권 : 대출 상환 후 은행에서 말소 서류(해지증서 등) 발급 요청, 등기소에서 말소 등기 신청 후 근저당권 삭제 확인해야 말소 절차 종료 

 

7. 어떤 것을 선택해야 할까?

✔️ 한 번만 대출을 받고 추가 대출 계획이 없다면? → 저당권
✔️ 추후 추가 대출 가능성이 있다면? → 근저당권

근저당권과 저당권은 각각의 장점과 단점이 있으므로, 자신의 대출 계획과 자금 운용 계획을 고려하여 신중하게 결정하는 것이 중요합니다.