서울시장의 부동산 시장 뒤흔든 토허제 재지정!!

서울시장은 부동산 시장의 정상화를 위해 2025년 2월 13일부터 소유권이전등기가 신청되거나 또는 잔금지급되는 거래건부터 강남 3구(강남구·서초구·송파구)와 용산구에 적용되었던 토지거래허가제를 폐지했어요. 애초에 토지거래허가제(토허제)는 부동산 투기를 방지하고 실수요자를 보호하기 위한 정책이었지만, 실제 시장에서는 오히려 거래절벽과 가격 상승을 초래하는 부작용이 발생했어요.

 

서울시는 부동산 시장의 왜곡된 구조를 해결하고 거래 활성화를 유도하기 위해 토허제를 폐지했는데, 폐지 후 1개월 만에 재지정 한 이유에 관해 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

토허제 재지정에 관한 이유

 

1. 토지거래허가제란 무엇인가?

토지거래허가제는 투기적 거래를 막기 위해 일정 지역의 부동산을 매매할 때 허가를 받도록 하는 제도로 허가를 받기 위해서는 실거주 목적을 증명해야 하며, 일정 기간 동안 매도 및 임대가 금지됩니다.

 

이는 투자 목적의 매입을 원천적으로 차단하려는 것이 목적이며, 강남3구와 용산구를 토지거래허가구역으로 지정하여, 이 지역 내 부동산을 매입 시 반드시 정부 허가를 받고 실거래가 아니면 거래를 금하도록 하였습니다.  

 

부동산 투기 수요를 억제하고 집값 안정화, 실수요자 중심의 거래 활성화, 무분별한 갭투자 및 법인·외국인 투자 차단을 목적으로 시행했지만 실제 시장에서는 기대했던 효과가 나타나지 않았고, 오히려 부동산 가격 상승과 거래 절벽 현상이 발생하면서 정책의 실효성에 대한 논란이 커졌습니다.

 

2. 서울시장이 토지거래허가제를 폐지한 5가지 주요 이유

2.1 부동산 시장의 ‘매물 잠김’ 현상 심화

강남3구와 용산구에서 토지거래허가제가 시행되면서 거래가 극단적으로 줄어드는 현상 발생하면서 서울 전 지역으로 거래량이 많이 줄어드는 거래 침체 현상이 지속적으로 이어지게 되었습니다. 

 

✅ 신규 매수자는 허가를 받아야 하므로 거래에 대한 부담이 증가하다보니 매물 잠김 현상이 심화

✅ 매도자는 허가를 받아야 하는 번거로움 때문에 매물을 내놓지 않게 됨 

✅ 기존 보유자들과 다주택자들은  "차라리 그냥 들고 있겠다"는 심리로 매물을 잠가버림

➡️ 시장에서 유통 가능한 매물이 급감하면서 가격이 상승하는 역효과 발생

➡️ 부동산 거래가 사실상 멈춰버리는 ‘거래 절벽’ 현상이 심화됨 

2.2 부동산 거래 활성화 필요성

 서울시장은 부동산 거래량이 급감하는 것이 시장에 부정적인 영향을 미친다고 판단합니다. 

 

✅ 토허제 시행 이후 강남 3구·용산구의 거래량이 최대 70% 이상이 감소되는 현상이 생김  

✅ 실수요자조차도 매매를 포기하고 시장에서 이탈하는 현상 발생

✅ 거래량이 줄어들면 시장 기능이 정상적으로 작동하지 않으며, 가격의 왜곡 현상이 심화

➡️ 서울시는 거래를 활성화하여 부동산 시장을 정상화할 필요가 있다고 판단하게 됨 

➡️ 서울시장은 토허제 폐지를 통해 시장의 정상적인 유동성을 회복하는 것이 중요하다고 결정함 

2.3 가격 안정 효과 부족 및 오히려 가격 상승 유발

토허제는 가격 안정을 목표로 했지만, 결과적으로 가격 상승을 부추기는 원인이 됐어요. 

 

✅ 토허제 시행 후 매물이 줄어들면서 희소성이 증가하고 가격이 오름

✅ 집값을 낮추기 위한 정책이었지만, 실제 시장에서는 오히려 반대로 작용

✅ 특히, 거래가 줄면서 가격이 떨어질 것으로 예상되었지만, 강남 3구와 용산구에서는 가격이 하락하지 않거나 유지 

➡️ 결과적으로 토허제가 부동산 가격을 안정시키지 못했다는 평가가 나옴 

➡️ 오히려 시장에서는 “토허제가 집값 상승을 부추기고 있다”는 비판도 있었음 

2.4 다주택자의 ‘버티기’ 심리 강화

토허제가 시행되면서 다주택자들이 매도를 꺼리는 현상이 발생함 

 

✅ 기존 보유자는 토허제의 영향을 받지 않으므로, "그냥 버티면 가격이 더 오를 것"이라고 판단

✅ 다주택자들은 "지금 팔 필요가 없다"는 심리로 매물을 내놓지 않음

✅ 이로 인해 매물 부족이 더욱 심해지고, 가격 상승을 유도하는 결과 초래

➡️ 서울시는 다주택자들의 ‘버티기’ 심리가 시장을 더욱 경직시키고 있다고 판단

➡️ 토허제를 폐지하면 다주택자들이 일부라도 매물을 내놓을 가능성이 높아진다고 기대했음 

2.5 공급 확대 정책과의 충돌

서울시는 현재 재개발·재건축을 활성화하여 주택 공급을 늘리는 정책을 추진 중인데 하지만 토허제가 유지되면 거래가 막혀서 재개발·재건축 추진도 어려워짐

 

✅ 토허제 유지 → 거래 제한 → 재개발 추진 어려움 → 공급 지연

✅ 공급이 지연되면 → 주택 부족 심화 → 집값 상승

➡️ 즉, 토허제가 주택 공급을 방해하는 걸림돌이 된다고 판단

➡️ 재개발·재건축을 원활하게 추진하기 위해서는 토허제 폐지가 필요하다고 결정

 

최근 서울시를 비롯한 일부 지역에서 다시금 토지거래허가구역(토허제)이 재지정되면서 부동산 시장의 관심이 집중되고 있습니다. 특히 재건축·재개발이 활발하게 추진되는 지역이나 투자자들의 관심이 높은 곳을 중심으로 토허제가 적용되며, "왜 지금 다시 허가제가 지정되는가?"에 대한 질문이 커지고 있습니다.

본 글에서는 토지거래허가구역 재지정의 배경, 정책이 시행되는 이유, 그리고 시장에 미치는 실제 영향에 대해 구체적으로 살펴보며, 정책의 흐름과 시장 대응 방향까지 정리해 드리겠습니다.

 

3. 토지거래허가구역 재지정의 배경

최근 서울시는 재개발·재건축 기대감이 커지면서 해당 지역의 부동산 가격이 들썩이는 움직임을 포착했고 다음과 같은 배경이 정책 재가동의 계기가 되었습니다:

• 재건축 규제 완화: 안전진단 기준 완화, 용적률 상향 등으로 인해 재건축 기대감 상승
• 신속통합기획 확대: 서울시가 추진 중인 정비사업 활성화 정책의 일환으로 정비 구역 확대
• 투자자 유입 조짐: 실거주 목적 외 단기 시세 차익을 노린 거래 증가
• 실거래가 급등 지역 포착: 성수동, 압구정, 여의도, 목동 등 특정 지역에서 거래량과 가격 모두 상승세

서울시는 이와 같은 배경 속에서 “시장 과열 조짐이 뚜렷하게 나타나는 구간”을 중심으로 선제적 조치를 취한 것입니다.

4. 토허제 재지정이 이루어지는 이유

토지거래허가구역 재지정은 단순히 거래를 제한하는 것을 넘어, 시장 질서를 바로잡고 실수요를 보호하는 목적을 가지고 있습니다. 

 

① 투기성 거래 차단 : 재개발 및 재건축 호재로 인해 특정 지역에 단기 차익을 노린 거래가 증가하고 있습니다. 토허제를 통해 실거주 목적 외 거래를 억제함으로써, 불필요한 부동산 가격 상승을 방지할 수 있습니다.

 

② 실수요자 보호 : 허가제가 시행되면 5년 이상 실거주 또는 실경영 목적이 확인된 거래만 허용되기 때문에, 실수요자가 투기 수요에 밀려 주택을 구매하지 못하는 현상을 방지할 수 있습니다.

 

③ 시장의 투명성 강화 : 정책적 사전 통제를 통해 불확실성을 줄이고, 부동산 시장의 투명한 거래질서를 유지할 수 있습니다. 허가 과정에서의 심사를 통해 부정 거래나 명의신탁 등 편법 거래도 사전에 걸러낼 수 있습니다.

 

④ 정비사업 안정화 : 재개발·재건축 사업이 진행되는 지역에서 초기 투기 수요로 인한 주민 갈등이 잦습니다. 허가구역 지정을 통해 정비사업의 안정적인 추진이 가능해지고, 장기적인 도시 계획이 수립될 수 있습니다.

 

5. 토지거래허가구역 지정이 시장에 미치는 영향

✅ 거래량 감소

허가제 적용 시 거래 절차가 까다로워지고, 실수요 외 거래가 차단되므로 단기적으로 거래량이 감소합니다. 이는 시장의 과열을 식히는 역할을 합니다.

✅ 가격 안정화 또는 하락

투기 수요가 억제되면서 일부 지역은 가격이 보합세를 유지하거나 소폭 하락하는 경향을 보입니다. 특히 단기 급등 지역에서는 허가제 지정 직후 일시적인 조정이 나타나기도 합니다.

✅ 투자 수요 위축

불확실성이 높아지고 거래 조건이 까다로워짐에 따라, 투자자들은 해당 지역 진입을 꺼리게 됩니다. 결과적으로, 외부 투자에 의한 과열 현상이 줄어듭니다.

✅ 실거주 중심의 안정적 거래

실수요 위주 거래가 주가 되면서, 지역 내 거주자들의 거주 안정성 향상 및 신규 입주자의 정착성이 높아집니다. 정책의 목적대로 '사람이 사는 집' 중심의 시장이 형성됩니다.

✅ 장기적으로는 지역 개발 신호

허가제가 지정되는 지역은 대부분 향후 재개발이나 도시 재정비가 예정된 핵심 지역입니다. 단기적으로는 규제로 보이지만, 중장기적으로는 관심 지역으로서의 가치를 증명하는 신호로 받아들여질 수도 있습니다.

6. 실수요자 중심의 지속 가능한 시장을 위한 선택

토지거래허가구역 재지정은 단기적인 시장 억제책이 아니라, 실수요자 중심의 건강한 시장 구조를 회복하고 유지하기 위한 장치입니다. 서울시는 정책 효과를 지속적으로 모니터링하면서, 필요 시 지역 조정 및 해제도 유연하게 대응할 것이라고 밝혔습니다.

 

앞으로 부동산 시장은 규제와 완화 사이에서 끊임없이 조정될 것입니다. 그러나 확실한 건, 실수요 기반의 안정적 시장이 장기적으로 모두에게 이익이 되는 방향이라는 점입니다.