강남 3구와 용산구 토허제 왜 한달만에 재지정 되었을까?

강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구는 대한민국에서 가장 부동산 가치가 높은 지역으로, 꾸준한 투자 수요와 재개발·재건축 사업이 활발한 곳입니다. 정부는 이러한 지역에서 발생하는 부동산 투기와 가격 급등을 방지하기 위해 토지거래허가제(토허제)를 재도입하였습니다.

 

토지거래허가제는 일정 면적 이상의 토지를 매매할 때 관할 지자체(구청 또는 시청)의 허가를 받아야 하는 제도로, 실거주 목적이 확인된 경우에만 거래가 허가됩니다. 이는 부동산 투기 세력을 차단하고 실수요자 중심의 시장을 형성하기 위한 정부의 대표적인 부동산 규제 정책입니다.

 

그렇다면, 정부가 왜 강남3구와 용산구에 토지거래허가제를 재지정했을까요? 이 정책이 필요한 이유와 기대되는 효과에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

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1. 토지거래허가제 재지정 배경

서울 강남3구(강남, 서초, 송파)와 용산구의 부동산 가격 급등은 최근 토지거래허가구역 해제와 재지정 과정에서 발생한 정책 변화와 시장 심리가 주요 원인으로 작용했습니다.

1.1 토지거래허가구역 해제와 시장 과열

2025년 2월, 서울시는 일부 유지했던 토지거래허가구역을 해제했는데 이 조치는 규제 완화로 인해 투자 수요가 급증하는 결과를 초래했습니다. 강남 3구의 주요 단지에서는 단기간에 수억 원씩 가격이 상승했으며, 용산구에서도 매매가격 상승률이 한 달 만에 0.05%에서 0.23%로 급등하는 결과를 초래했습니다. 

토허제 해제 이후 외지인 매입 비율이 증가하고, 갭투자와 투기성 거래가 활발해지면서 시장 과열 현상이 나타나게 된 것입니다.  특히 재건축·재개발 사업이 진행되는 곳에서는 단기간에 가격이 급등하는 현상이 발생하기도 했습니다.

 

📌 주요 개발 계획

• 강남구 삼성동 현대차 GBC(글로벌 비즈니스 센터) 건설
• 압구정·반포·개포 등 재건축 추진
• 용산구 국제업무지구 개발, 미군기지 이전 후 대규모 정비사업

이러한 개발 이슈로 인해 부동산 가격이 급등하면서 투기 수요가 폭증하였고, 이에 따라 정부는 시장 안정을 위해 토지거래허가제를 재시행하게 된 것입니다. 

1.2 풍선효과와 용산구 가격 상승

강남 3구의 규제를 해제했을 때 강남 3구 외 투자 수요가 용산구로 확산되는 풍선효과가 발생했으며, 이는 용산구를 포함한 인근 지역의 집값 상승으로까지 이어졌습니다. 용산구는 강남 3구 못지않게 주택 수요가 높은 지역으로, 규제 완화 후 투자자들의 관심이 집중되면서 가격이 급등한 것입니다.

용산구는 국제업무지구 개발, GTX 노선 확장 등 개발 호재로 인해 고급 주거지로 주목받으며 가격 상승세를 더욱 가속하게 되었습니다.

1.3 토지거래허가제 재지정

집값 급등을 억제하기 위해 서울시는2025년 2월 해제했던 토허제를 2025년 3월 강남 3구와 용산구 전체를 다시 지정하게 되면서 이로 인해 약 40만 가구가 규제를 받게 되었고, 실거주 목적 외 거래는 금지되었습니다.
갭투자를 차단하고 투기 수요를 억제하려는 의도였지만, 정책의 일관성 부족과 잦은 변화로 인해 시장 신뢰도에 부정적 영향을 미치게 되었습니다. 재지정 이후 거래량은 감소했으나, 이미 오른 가격이 유지되면서 시장 안정 효과는 제한적이었습니다.

1.4 정책 변화의 영향

재지정 이후 거래량은 감소했으나, 고가 아파트의 가격은 여전히 높은 수준을 유지하거나 상승해 안정화 효과는 제한적이었습니다. 또한 갭투자가 제한되면서 전세 매물이 줄어들고 전세 가격이 상승하는 부작용도 발생하게 됩니다.

1.5 시장 혼란과 변동성 증가

잦은 정책 변화로 인해 시장 참여자들 사이에서 혼란이 커졌으며 규제 해제 직후 "막차 매수세"로 인해 매물 부족 현상이 심화되었고, 재지정 이후에는 갭투자가 차단되면서 전세난이 가중되었습니다. 정책의 일관성 부족은 시장 신뢰도를 떨어뜨리고 변동성을 더욱 키우는 결과를 낳고 있습니다.

 

 

2. 토허제 재지정 실거래량 변화 

강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구의 토지거래허가제 재지정 이후 실거래량은 크게 감소했으며, 시장은 규제의 영향을 강하게 받았습니다. 

2.1 거래량 감소

토지거래허가구역 재지정 이후 강남 3구와 용산구의 월간 거래량은 평균 30% 이상 감소했으며 규제 시행 직후(3월 24일~4월 1일), 강남 3구와 용산구에서 아파트 거래는 총 2건에 그쳤고, 연립·다세대 주택 거래는 13건으로 집계되었습니다.
특히 서초구, 송파구, 용산구에서는 아파트 거래가 한 건도 없었으며, 연립·다세대 주택만 소수 거래되었습니다.

2.2 가격 유지

거래량 감소에도 불구하고 고가 아파트 가격은 여전히 높은 수준을 유지하거나 신고가를 경신하는 사례가 있었습니다.예를 들어, 강남구 대치동 은마아파트(전용면적 76.79㎡)는 각각 30억 2천만 원, 30억 7천만 원에 거래되며 종전 최고가를 경신했습니다.

2.3 아파트 이외 상품으로 수요 이유

규제 대상에서 제외된 연립·다세대 주택이나 오피스텔 등 아파트 이외 주거상품으로 수요가 일부 분산되는 모습이 나타났습니다. 용산구 한남동의 한남유림빌라(전용면적 174.72㎡)는 50억 원에 직거래로 계약되며 개발 기대감이 반영되기도 했습니다.

2.4 규제 전 '골든타임' 매수 급증

재지정 발표 직전(3월 19~23일), 규제가 적용되기 전에 매수세가 몰려 강남3구와 용산구에서 총 116건의 아파트 매매가 이루어졌으며, 이 중 절반 가까운 40건이 신고가를 기록했습니다. 이 시기 매매는 토허제를 적용받지 않아 단기간 급등하는 결과를 초래했습니다. 

3. 재개발 ·재건축 지역에서의 투기 수요 차단 

서울에서 재건축·재개발이 예정된 지역에서는 투자 수요가 몰리는 현상이 자주 발생합니다. 특히 다음과 같은 투기성 거래 방식이 문제로 지적되었습니다.

• "지분 쪼개기": 여러 명이 공동으로 재건축·재개발 지역의 토지를 매입하여 가격이 오르면 다시 되파는 방식
• "법인 거래": 개인이 법인을 만들어 부동산을 대량 매입하는 방식
• "전세 끼고 매입(갭투자)": 매입자는 소액의 자본금만으로 부동산을 구매하고, 나머지 금액은 전세 보증금으로 충당

토지거래허가제는 이러한 투기적 거래를 원천 차단하기 위해 시행되었으며, 허가를 받은 경우라도 일정 기간(보통 2~5년) 실거주 및 실사용 의무가 부과되므로, 단기 차익을 노린 투기 거래가 어려워지게 됩니다. 

 

4. 외국인·법인의 부동산 쇼핑 차단

최근 몇 년 동안 외국인이 국내 부동산을 대량 매입하여 가격 상승 유발하거나 법인의 부동산 대량  매입 후 다시 일반인에게 높은 가격으로 되팔아 시장 교란 투자 증가가 사회적으로 논란이 되었습니다. 토지거래허가제 도입으로, 외국인과 법인이 실거주 목적이 아닌 이상 거래가 어려워지게 되어 부동산 쇼핑 차단 효과를 누리게 될 것으로 보입니다. 

 

토지거래허가제 재지정은 강남3구와 용산구의 실거래량을 급격히 줄이는 효과를 가져왔지만, 고가 아파트 가격은 여전히 유지되고 있습니다.