토허제 가격 폭등 이유, 규제 지역, 똘똘한 한채 , 대책 알아보기!!

강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구는 대한민국 부동산 시장에서 가장 가치가 높은 지역으로, 정부는 이곳에서 발생하는 투기 수요를 억제하고 가격 안정을 도모하기 위해 토지거래허가제(토허제)를 도입했습니다.

 

이 제도는 특정 지역에서의 부동산 거래를 규제하기 위해 도입되었으나, 최근 해제된 지역에서 집값이 급등하는 현상이 나타나고 있습니다. 

 

그러나 토지거래허가제가 신규 매매 계약에만 적용되고 기존 보유자에게는 영향을 미치지 않는다는 점이 오히려 가격 폭등을 초래하는 원인으로 지목되고 있습니다. 토허제가 도입되면서 부동산 시장에서 어떤 현상이 발생했으며, 가격 폭등의 주요 원인이 무엇인지 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

토허제 개념과 목적 및 강남3구 용산구 가격 폭등 이유

1. 토지거래허가제란 무엇인가?

✅ 토지거래허가제의 개념과 목적

토지거래허가제(토허제)는 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 정부의 허가를 받아야 하는 제도로, 매입자가 반드시 실거주 목적을 증명해야 하며, 허가 없이 계약이 이루어진 경우 해당 계약은 무효가 되며 벌금이 부과됩니다. 개발 예정지나 투기가 우려되는 지역에서 부동산 거래를 사전 허가받도록 하는 제도며 2년간 실거주 목적으로만 거래가 허용됩니다. 

 

✅ 주요 목적

• 투기 수요 차단 : 부동산을 단기 차익을 위해 사고파는 행위를 억제
• 가격 안정 : 무분별한 투자로 인한 가격 급등 방지
• 실수요자 보호 : 실거주 목적의 구매자에게 우선권 부여

 부동산 시장에서 똘똘한 한채란 입지가 좋고 고가이며 질 좋은 누구나 원하는 주택이 혜택이나 보유에 유리하다고 합니다. 그렇기에 사람들은 입지가 좋은 곳을 찾다보니 자금이 여유가 있다면 강남 3구와 용산구로 눈을 돌리게 되고 토허제 해제로 매수세가 몰리게 된 거라 할 수 있습니다. 그러다 보니 한 달 만에 다시 규제를 하게 되고 이러한 규제가 신규 매매 계약에만 적용되면서 시장에서 예상치 못한 부작용이 나타나고 있습니다.

 

2. 강남3구·용산구에서 부동산 가격이 폭등한 이유

1) 기존 보유자는 규제 대상이 아님 → 매물 부족 현상 발생

토지거래허가제는 "신규 매매 계약"에 대해서만 적용되며, 기존 보유자는 대상이 아니며, 부동산을 이미 소유한 사람들에게는 아무런 영향을 미치지 않습니다. 

✅ 신규 매수자는 허가를 받아야 하지만, 기존 보유자는 계속해서 집을 보유할 수 있고 2년 실거주도 적용되지 않음

✅ 재지정 되기 전에 매수하려는 수요는 늘고 매물은 없어 공급에 비해 수요가 몰려 가격 상승 유도 

➡️ 기존 보유자가 매물을 내놓지 않으면서 시장에서 매물 부족 현상이 발생하며 매물이 줄어드니 희소성이 증가하고, 가격은 오히려 상승하는 역효과가 나타납니다. 

2) 매매허가가 까다로워지면서 매물이 잠김 

✅ 토지거래허가제는 거래할 때 정부의 승인을 받아야 하므로, 실거주 목적이 아닌 사람들은 사실상 거래가 불가능하며 실거주 의무가 부과되기 때문에 단기 투자자(갭투자자)들이 시장에서 퇴출됨

✅ 하지만 이로 인해, 소유자들이 허가를 받아야 하는 번거로움을 이유로 매물을 내놓지 않게 되고 시장에 거래 가능한 주택이 부족해지면서 가격이 상승하는 결과를 초래합니다.

3) 다주택자의 '버티기' 전략

✅ 다주택자들은 토허제가 시행되면 매물이 줄어들어 가격이 오를 것을 예측하고 "지금 팔 필요가 없다"는 판단을 하고 보유를 유지하는 경향이 강해지면서 매물을 내놓지 않게 되어 시장에 유통되는 매물이 더욱 줄어들고, 가격 상승 요인으로 작용됩니다. 

✅ 다주택자는 보유한 주택을 임대하여 안정적 수익을 얻을 수 있으며 지속적인 임대 수익은 매도하지 않고 보유하는 것이 더 유리할 수 있게 합니다. 

✅ 경제적 불확실성이 클 때 시장이 안정될 때까지 매도 결정을 미룰 수 있고 부동산 정책이나 규제가 변화할 경우 다주택자는 이러한 변화를 고려하여 매도 시점을 조정할 수 있게 되는 것입니다. 

4) 외국인·법인의 대량 매입 차단 

✅ 기존에는 외국인 투자자나 법인이 대량으로 부동산을 매입하면서 가격을 끌어올리는 요인이 되어 가격 상승으로 이어졌으며, 시장의 유동성을 증가시켜 거래를 활성화하며 터 많은 투자자들이 시장에 참여하게 만들 수 있습니다. 하지만 토지거래허가제로 인해 법인과 외국인의 거래가 제한됩니다.

✅ 이로 인해 법인·외국인 매수자가 사라지면서, 매매 자체가 줄어들고 매물도 점점 귀해지면서 시장에서 유통 가능한 매물이 점점 더 줄어드는 악순환이 발생하게 됩니다. 

 

3. 부동산 시장 안정화를 위한 추가적인 대책 필요

📌 토지거래허가제만으로는 부동산 시장을 안정화하기 어려우므로, 추가적인 정책이 필요합니다.

① 주택 공급 확대

• 정부가 추가적으로 노후 주택을 재개발·재건축 활성화하여 새로운 주택 공급을 늘리는 것이 중요합니다. 
• 공공주택을 대규모로 건설하여 주택 공급을 늘리고, 이를 통해 가격 상승을 억제할 수 있습니다. 

② 세제 개편을 통한 다주택자 매물 유도

• 다주택자들이 보유 주택을 매물로 내놓도록 양도소득세 인하 등 인센티브 제공 필요
• 기존 보유자에 대한 종부세나 재산세 등 부담을 높여 자연스럽게 매물이 시장에 나오도록 유도

③ 전세시장 안정화 대책

• 갭투자가 막히면서 전세 매물이 줄어들고 월세로 전환되었기 때문에, 전세 물량을 늘릴 수 있는 방안 필요
• 공공임대주택 확대 및 전세 대출 지원 정책 병행

④ 허가제 완화 및 예외 규정 도입 검토

• 실거주 목적이 확실한 경우 허가 절차를 간소화하여 거래를 활성화
• 일정 기간 거주한 후 매도를 허용하는 등의 예외 조항 마련

 

4. 강남3구·용산구의 부동산 가격 폭등, 토지거래허가제 해제가 원인일까?

① 토지거래허가제 해제와 가격 상승

2025년 초, 강남 3구와 용산구에서 토지거래허가제가 해제되면서 부동산 시장이 급격히 과열되었습니다. 규제 완화 이후 매수 심리가 크게 개선되었고, 매물이 줄어들면서 가격이 급등하는 현상이 나타났습니다. 예를 들어, 송파구의 아파트 매매가는 주간 상승률이 0.14%에서 0.36%로 확대되었고, 강남구와 서초구도 유사한 상승세를 보였습니다. 특히 고가 아파트나 재건축 예정 단지에서는 가격 상승이 더욱 두드러졌습니다.

② 규제 재도입과 시장 반응

이러한 과열을 진정시키기 위해 서울시는 다시 한달만에 강남 3구와 용산구를 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 이 조치는 실거주 목적 외의 거래를 금지하며 갭투자를 차단하려는 의도가 있었습니다. 하지만 규제 재도입 이후에도 가격은 여전히 높은 수준을 유지하고 있으며, 거래량은 감소했지만 시장 안정 효과는 제한적이라는 평가를 받고 있습니다.

③ 막차 효과 심리적 요인 

토지거래허가제가 재도입되기 직전에는 규제를 피하려는 '막차 매수세'가 몰리며 집값 상승이 가속화되었으며 압구정, 대치동, 잠실 등 주요 지역에서 매물 부족 현상이 심화되면서 신고가 경신이 이어졌습니다.

④ 시장 신뢰와 정책 일관성 문제

정부의 잦은 정책 변화가 시장 신뢰도가 떨어지고 있다는 비판도 제기됐어요. 규제를 완화했다가 다시 강화하는 과정에서 시장 혼란이 가중되었고, 이는 부동산 가격 안정화에 부정적인 영향을 미쳤다는 것입니다.

 

토지거래허가제가 신규 매매 계약에만 적용되면서 기존 보유자는 규제 대상에서 제외되며 이로 인해 매물이 부족해지고, 희소성이 증가하면서 가격이 상승하는 현상 발생합니다. 규제 이후 다주택자들이 보유를 유지하면서 시장의 매물 잠김 현상이 더욱 심화되고, 법인·외국인의 투자 차단으로 매매량이 감소하며 가격 상승을 부추기는 결과가 초래되었습니다. 

 

👉 따라서 부동산 시장을 안정화하려면 잦은 정책 변화나 단순한 규제 정책만으로는 한계가 있으며, 공급 확대·세제 개편·전세 시장 안정화 등 종합적인 대책이 필요합니다.