전매제한 실수요자에게 유리할까? 예외 허용 사유 9!!

전매제한(轉賣制限)은 새로 분양 받은 주택인 아파트 분양권이나 입주권을 특정 기간 동안 제3자에게 양도·매매하지 못하도록 법적으로 금지하는 제도를 말해요. 이는 주택시장 안정과 실수요자 보호를 위한 정책 수단으로, 특히 투기과열지구나 조정대상지역과 같은 부동산 과열지역에서 강하게 적용됩니다. 예를 들면, 아파트 청약에 당첨되어 분양권을 얻은 경우에는 준공 전이나 입주 후 일정 기간 동안 상속 등 일부 예외 사유를 제외한 매매나 증여 등 자유로운 거래를 허용하지 않는 것을 말해요.  

 

전매제한 실수요자에게 유리할까? 예외 허용 사유 9!!

🏫 전매제한 

1. 전매제한의 법적 정의

전매제한은 「주택법」 및 「주택법 시행령」 제73조를 근거로 하며, 분양권 또는 입주권이 소유권 이전등기 되기 전까지 제3자에게 거래되는 것을 금지하는 제도로 분양을 받은 사람이 정해진 기간 동안 해당 권리를 타인에게 넘기지 못하도록 하여, 부동산 투기를 억제하고 주택 실수요자 위주로 공급되도록 유도하는 것을 말해요. 

📌 적용 대상

• 사업주체가 건설 · 공급하는 주택(30호 이상 단독주택, 30세대 이상 공동주택이나 주상복합, 투기과열지구나 조정대상지역에 한해 도시형 생활주택 적용  
• 분양가 상한제 적용 주택 
• 공공분양주택
• 민간분양주택 (청약제도 적용 대상)
• 분양권 및 입주권
• 조합원 분양 아파트 (재개발·재건축)
• 투기과열지구 ·조정대상지역 ·공공택지 등에서 공급되는 주택 

📌 적용 주체

• 국토교통부 장관 (투기과열지구 지정 포함)
• 지방자치단체장 (사업 승인권자)
• 주택법에 따라 사업계획 승인을 받아 30호(세대) 이상 주택을 건설 · 공급하는 자 
• 건축허가를 받아 30세대 이상 주택을 공급하는 건축주 
• 사용검사를 받은 주택을 일괄 양수받은 자 

2. 전매제한 제도의 배경과 도입 목적

전매제한 제도는 단순한 거래 규제가 아니라 부동산 시장의 수요 공급 조절, 실거주 유도, 투기 차단을 위한 정책으로 실수요자 중심의 주택 공급을 유도해 시장 가격의 급등을 방지함으로써 투기 과열을 막을 수 있어요. 

1️⃣ 투기 수요 억제

분양권을 이용한 단기 시세차익 실현을 막아 주택시장 과열을 방지합니다. 전매제한이 없으면 청약 당첨 후 수억 원의 프리미엄을 받고 되파는 사례가 빈번해지며, 이는 시세 왜곡과 시장 불안을 초래합니다.

2️⃣ 실수요자 우선 공급

무주택자나 실거주 목적의 수요자들이 분양에 당첨되기 어렵고, 투기세력에게 밀려나는 현상을 방지합니다. 전매제한은 일정 기간 동안 실제 거주 또는 소유를 유도함으로써 분양제도의 공공성을 유지합니다.

3️⃣ 주택시장 안정화

청약 경쟁률 상승, 분양권 가격 폭등, 프리미엄 양도 과정에서의 탈세 등의 문제가 발생할 수 있으므로, 거래 시점을 늦추어 시장 안정과 가격 정상화를 도모합니다.

4️⃣ 정책 목적 유지

특히 공공분양은 정부 예산이나 공공택지를 활용한 주택공급인 만큼, 정책 목적(실수요 지원, 무주택자 주거 안정)이 유지되도록 강한 전매제한이 동반됩니다.

5️⃣ 공공자원의 효율적 배분 

정부가 저렴히 공급하는 공공주택이 투기 목적이 아닌 실거주 목적의 수요자가 사용할 수 있도록 효율적인 분배를 위함이에요. 

 

 

3. 전매제한 적용 기준 및 기간

전매제한 기간은 지역과 분양 유형, 주택 규모, 공급 주체에 따라 다양하게 정해지고 전매제한 기산일은 대부분 분양계약일 기준이나 입주자 선정일(당첨자 발표일)을 기준으로 전매제한 기간이 산정됩니다. 

분류	지역	기간
투기과열지구	강남3구(강남, 서초, 송파) 와 용산구	민영분양 상한제의 경우 소유권 이전 등기 전까지 전매 금지, 비상한제의 경우 3~4년
조정대상지역	강남3구 포함 서울 내 일부 지역, 일부 수도권	민영분양 상한제의 경우 1~3년, 비상한제 6개월~1년
비규제지역	지방 중소도시 등	민영분양 상한제의 경우 6개월~1년, 비상한제 6개월

• 민영주택 : 당첨일부터 입주 개시 후 60일 
• 국민주택 : 당첨일부터 입주 개시 후 6개월(수도권 2년, 별도 고시)
• 수도권 공공택지(분양가상한제 적용)및 규제지역 : 3년 
• 수도권 과밀억제권역 (서울 등) : 1년 
• 수도권 기타 지역 : 6개월 
• 비수도권 공공택지 (분양가 상한제 적용) : 1년 
• 비수도권 광역시 도시지역 : 6개월 
• 비수도권 기타 지역 : 폐지 또는 6개월 

4. 전매제한 위반 시 제재

전매제한을 어길 경우, 불법 전매 또는 부정청약 행위로 간주되어 행정처분 또는 형사처벌을 받을 수 있습니다.

• 계약 취소: 공급자(시공사, LH 등)가 계약을 무효화할 수 있음, 불법 전매로 체결된 거래는 무효로 간주 
• 과태료 부과: 부당이익 환수, 해당 주택의  또는 최대 수천만 원 과태료
• 형사처벌: 매도인과 매수인 모두 처벌 대상이며 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금 (주택법 위반 시)
• 청약 제한: 적발일로부터 최대 10년간 청약자격 제한 
• 공인중개사 : 등록 취소나 영업 정지 등 행정처분 
• 포상금 : 최대 1,000만 원 등 부정행위 신고 포상금 지급 

5. 전매제한 예외 허용 사유 9가지!!

다음과 같은 사유는 지자체 승인 시 예외적으로 전매 또는 명의 변경이 가능합니다.

• 세대원 전원 다른 지역 이주 : 가족 전체가 취업, 취학, 결혼 등으로 타 지역으로 이주해야 가능 
• 상속 : 분양권 소유자의 사망 시 상속인에게 이전 가능(상속 시 가족관계증명서, 상속 신고서 등 필요)
• 이혼 : 재산 분할 판결에 따라 이전 가능(이혼 판결문 등 필요)
• 해외이주 또는 2년 이상 해외 체류 : 영주권 또는 장기 체류 허가 확인 시 가능(출입국 사실 증명 등 필요)
• 공익사업(재개발·재건축 등)으로 이주 : 법원 판결문 등 필요
• 중증 질병 또는 장기 요양 등 건강상 불가피 : 진단서 제출 및 위원회 심의 필요
• 경매 ·공매에 의한 처분 : 법원 판결문 등 필요
• 배우자에게 주택을 증여 : 부부 공동소유 목적 등으로 인한 증여 
• 파산, 실직, 채무불이행 등 경제적 곤란 : 소득증명, 신용정보서 등 필요 

6. 전매 제한vs전매 완화 장기 보유 실수요자에게 더 유리한 조건은? 

✅ 전매 제한 : 투기 수요를 억제해 분양권이 실수요자에게 돌아가도록 유도하고 투기 목적이 아닌 실거주자 위주의 시장이라 내 집 마련 기회가 쉬워요. 단, 이사나 자금 사정 등으로 매매 시 유연하게 대처가 어렵답니다. 

✅ 전매 완화 : 실수요자도 분양권을 더 쉽게 사고 팔 수 있어 선택의 폭이 넓어지고 기존 주택 매수보다 분양권 매수 시 자금 부담이 적고, 청약 기회를 놓쳐도 분양권을 통한 내 집 마련이 가능해요. 단 완화 시 투자 ·투기 수요가 늘어 분양권 가격이 오르고 실수요자 부담이 커질 수 있고 실거주 의무나 양도세 등 다른 규제가 있을 수 있답니다.

✅ 전매제한 전월세 : 공공분양 및 민간 분양 중 분양가상한제 적용 아파트는 불가하며 반면 민간분양아파트는 가능 

7. 전매제한은 왜 필요한가?

전매제한 제도는 단순히 거래를 막는 제도가 아니라, 주택시장 안정과 주거복지 실현을 위한 공공적 수단입니다. 실거주자 중심의 분양환경을 조성하고, 부동산 투기로 인한 시장 불안을 막기 위한 장치로써 다음과 같은 효과를 기대할 수 있습니다.

• ✅ 분양권 투기 및 다운계약서 방지
• ✅ 실수요자의 청약 당첨 기회 확대
• ✅ 분양시장 안정 및 건전한 가격 형성
• ✅ 공공자산으로 공급된 주택의 정책 목적 실현

단, 실수요자의 불편을 줄이기 위해서는 지속적인 제도 정비와 탄력적 운용이 함께 이루어져야 하며, 부동산 규제 정책의 유연한 적용이 필요한 부분도 존재합니다.