용도지역, 용도지구, 용도구역 : 중첩된다면 뭐가 달라질까?

국토와 도시공간은 용도지역·용도지구·용도구역으로 체계적으로 구분되어 있으며, 이는 토지 위에서 어떤 건축행위가 가능한지를 결정하는 매우 중요한 기준입니다. 이는 토지의 효율적 이용과 체계적 관리를 위해 대한민국 도시계획에서 구분하는 주요 개념이라고 보시면 됩니다. 

용도지역, 용도지구, 용도구역 : 중첩된다면 뭐가 달라질까?

 

항목	정의	목적	법령 근거
용도지역	토지의 기본적인 이용 방향을 정하는 지역	도시 기능 정립, 토지 이용의 효율화	국토계획법 제36조
용도지구	특정 기능을 보호하거나 제한을 강화하기 위한 지구	미관, 안전, 환경 등 세부 규제 목적	국토계획법 제37조
용도구역	정책적으로 개발을 유도하거나 제한하기 위한 구역	보존 또는 개발관리	국토계획법 제38조

1. 용도지역

전국 모든 토지는 반드시 하나의 용도지역에 속하며, 가장 기본적인 토지이용의 틀로 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한해 토지를 효율적이고 경제적으로 활용하면서 공공복리 증진을 도모하기 위해 지정하는 지역을 말해요. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 전국토를 중복되지 않게 크게 4가지로 구분하고 토지의 기본적 이용 방향을 정한 가장 기본적 단위로  각각의 용도지역을 세분해 구분하게 됩니다. 용도지역은 토지의 수요 ·공급과 가격 형성에 직결되요. 

▶ 용도지역 4가지 구분

• 도시지역: 주거, 상업, 공업, 녹지지역으로 세분화해 건축 및 도시 인프라 집중 
• 관리지역: 계획, 생산, 보전관리지역으로 나누며 개발과 보존의 중간 지역
• 농림지역: 농업, 임업 산림 보호 목적
• 자연환경보전지역: 환경보호, 생태 · 수질보전 등을 위한 개발 금지 지역 

도시지역 내 세부구분

분류	세부유형	주요 기능
주거지역	전용주거, 일반주거, 준주거	아파트, 단독주택 허용
상업지역	중심, 일반, 근린, 유통	상가, 업무시설 등
공업지역	전용, 일반, 준공업	공장, 창고 등
녹지지역	보전, 생산, 자연녹지	도시 내 공원, 완충 녹지로 일부 개발 허용

2. 용도지구

용도지역의 규제를 보완하거나 강화·완화하여, 용도지역 위에 중첩 설정되고, 건축물의 높이, 외관, 방재, 디자인, 재료 등을 추가로 규제하여 미관 ·안전 ·경관 보호 목적으로 적용해요.  도시 이미지 보존, 방화 ·재난 예방, 고도 제한, 경관 통일성 확보를 지정하는 것이 용도지구 목적이랍니다. 예를 들면, 상업지역이면서 경관지구라면 건축 디자인에 추가 규제가 적용된다는 것을 의미해요. 

대표 용도지구 5종

• 방재지구: 산사태, 홍수 등 예상지의 자연재해 방지
• 고도지구: 건물 높이 제한 (예: 종로구 27m 이하)
• 경관지구: 한옥 보존지역 등 색채, 재료, 디자인 제한
• 방화지구: 내화 성능 강화, 건축자재 불연재료 사용 기준 강화 
• 미관지구: 간판, 창호, 외벽 재료 통제 및 창문 규격 통일 등 

 

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3. 용도구역

용도구역은 토지의 이용을 제한하거나 규제하는 데 초점을 둔 구역으로 무질서한 시가지 확산 방지, 계획적 토지 이용, 환경보호 등을 위해 지정된답니다.

개발을 유도하거나 제한하기 위한 정책 수단으로, 용도지역·지구와 보완·중첩 적용 가능하며 도시 주변이나 환경보전이 필요한 곳에 주로 지정되고 중앙정부나 지자체의 장기적인 도시계획에 따라 결정됩니다. 자연 ·농지 ·산림 등 보호, 그린벨트로 도시팽창 억제, 도시재생 ·집중 개발 유도, 복합용도 허용을 통한 도시경쟁력 강화가 용도구역을 지정하는 목적이라 할 수 있답니다.

대표 용도구역

용도구역	기능
개발제한구역 (그린벨트)	도시 확산 방지, 환경보존 / 원칙적 개발 금지로 건축물 신축 허용 불가
도시자연공원구역	공원 대신 자연녹지 보존 / 제한적 이용 허용
수산자원보호구역	수질·생태계 보호 목적 / 어장 등 보호
복합용도구역	상업+주거+업무 복합 혼합 개발 허용
정비촉진지구	도시재생, 재개발 정비사업 우선 추진 구역으로 고밀도 개발 허용
집단취락지구	농촌 마을 개발 지원 목적으로 제한적 개발 허용

4. 세 가지의 차이 요약

항목	용도지역	용도지구	용도구역
적용 범위	전국 모든 토지	일부 용도 지역 중첩 지정	정책적으로 지정된 특정 구역
역할	토지 이용 기본 방향 결정	건축물 형태, 디자인, 높이 등 제한	개발 자체 제한 또는 유도, 허용 금지 결정
중복 가능성	1개만 가능	여러 지구 중첩 가능	여러 구역 중첩 가능(지구·지역과도 중첩)
규제 강도	기본 규제	보완 규제	강력한 행위제한 또는 유도
예시	제2종 일반주거지역	고도지구, 경관지구	개발제한구역, 정비촉진지구

5. 실전 사례

📍 사례 1 : 서울 종로구 한옥지역

• 용도지역: 제1종 일반주거지역
• 용도지구: 고도지구, 경관지구
• 용도구역: 없음
• 결과: 한옥 외 건축 제한, 2층 이하만 가능

📍 사례 2 : 안산 반월공단

• 용도지역: 일반공업지역
• 용도지구: 방화지구
• 용도구역: 복합용도구역
• 결과: 제조시설 + 사무동 복합 설계 가능

📍 사례 3 : 부산 해운대 앞 도로변 

• 용도지역: 중심상업지역
• 용도지구: 미관지구
• 용도구역: 없음 
• 결과: 유리 외관, 광고판 제한 

📍 사례 4 : 강남 삼성역 일대 

• 용도지역: 일반상업지역
• 용도지구: 국제교류복합지구 
• 용도구역: 복합용도구역 
• 결과: 오피스+주거+판매시설 통합 허용 

📍 사례 5 : 세종시 정부청사 주변 

• 용도지역: 중심상업지역
• 용도지구: 미관지구 
• 용도구역: 지구단위계획구역 
• 결과: 공공 목적 사용 목적으로 일부 건축 제한 

6. 일부 지역은 왜 용도지구로 지정되어 경관이나 안전을 강화하나? 

용도지구는 해당 지역의 특성이나 공공의 이익을 보호하기 위해 용도지역의 규제를 보완하거나 강화하여, 도시의 미관 보호, 화재·재해 예방, 역사 문화나 생태계 보존 등 특정 목표를 달성하기 위해 지정되는 거예요.

 

경관지구로 지정 시 주변 자연경관이나 도시 미관을 보존하기 위해 건축물의 외관이나 높이, 색체 등에 추가적 규제가 적용되고 방화지구나 방제지구는 화재나 자연재해로부터 안전을 확보하기 위해 건축물의 재료나 구조, 배치 등에 강화된 기준을 적용하는거죠.

 

이처럼 목적에 따른 용도지구를 지정함으로 해당 지역의 경관을 보호하거나 안전을 강화해 쾌적하고 안전한 생활환경을 조성하고 지역의 가치를 보존하는 데 중점을 두는거예요. 

7. 용도지역과 용도지구, 용도구역이 겹친다면? 

용도지역은 한 필지에 하나만 지정되고 용도지구와 용도구역은 용도지역 위에 중첩하여 지정되며 용도지구는 여러 개가 한 곳에 중복 지정될 수 있어요. 각 제도별 규제는 독립적으로 적용돼 각각의 규제에 따르게 되는데 여러 규제가 동시에 적용될 경우 제한사항별로 가장 엄격한 기준을 적용하는 것이 원칙이에요. 

 

예를 들면 제1종 주거지역이며 경관지구 및 개발제한구역이라면 주거지역의 건축물 용도 제한, 경관지구의 외관과 높이 제한, 개발제한구역의 개발행위 제한이 모두 적용되며 그 중 가장 엄격한 기준인 개발제한구역으로 건축 자체가 불가능할 수 있는거죠. 

8. 결론

용도지역, 용도지구, 용도구역은 국토의 합리적 이용과 질서 있는 개발을 위한 핵심 규제 체계입니다.

• 용도지역: 토지의 기본 방향 결정
• 용도지구: 보완 규제 (높이, 경관, 방화 등)
• 용도구역: 개발 제한 또는 개발 유도

건축·개발·매입을 검토할 때는 해당 토지의 이 3가지 정보를 반드시 확인하고, 관련 지자체 또는 전문가와 협의하여야 합니다.