재개발 사업 절차 9단계!! 조합설립 인가 조건은?

재개발은 노후된 주거지를 철거하고 도로·상하수도·공원 등 기반시설과 건축물을 정비하여 새로운 주거단지로 개선하는 도시정비사업입니다. 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 단계별로 엄격한 절차를 거쳐야 하며, 사업의 성패와 재산권, 분양권, 조합원의 권리, 투자자의 시점 등이 결정됩니다.

🏗️ 재개발 사업

재개발 전체 절차 개요

▶ [1] 정비구역 지정

▶ [2] 추진위원회 승인

▶ [3] 조합설립인가

▶ [4] 사업시행계획 인가

▶ [5] 관리처분계획 인가

▶ [6] 이주 및 철거

▶ [7] 착공

▶ [8] 준공 및 입주

▶ [9] 청산 및 조합 해산

1️⃣ 정비계획 수립 및 정비구역 지정

시·군·구청장이 노후·불량 주거지를 조사하여 ‘정비예정구역’으로 지정한 후 주거환경개선이 필요하다고 판단된다면 도시계획위원회의 심의를 거쳐 ‘정비구역’으로 최종 고시합니다. 이 단계에서 정비구역 지정 고시일이 권리산정 기준일이 됩니다.

기준 : 건축물 노후도 60% 이상 노후·불량, 기반시설 부족, 인구 밀도 과밀 등 요건이 발생하면 안전진단 결과 '정비 필요'로 판정됩니다.
효과 : 안전진단 결과 '정비 필요'로 판정되면 정비사업 대상지로 법적 지위 확보됨

2️⃣추진위원회 구성 및 승인

토지 등 소유자인 주민이 주도하여 ‘정비사업 추진위원회’를 구성하고 시 · 군 · 구청 등 지자체에 승인을 받는 단계를 말해요.

토지 등 소유자의 과반수 동의가 필요하며 추진위원회는 정비사업 전문관리업자 및 설계자 선정, 조합설립 동의서 취합 등 조합설립 준비를 담당
추진위 승인 후 조합설립 동의서 청구 가능

3️⃣조합설립 인가

추진위가 동의서를 모아 조합설립 인가를 신청하면 지자체인 시 · 군 · 구청장이 이를 검토 후 인가합니다.

요건 : 토지 등 소유자 수 75% 이상 및 토지 면적 기준 모두 50% 이상 동의받아 조합설립 인가 신청
효과 : 조합은 법인격을 가지며 공식적으로 사업의 주체가 됨
인가 시점에 조합원 자격이 확정됨

4️⃣시공사 선정

조합원 투표 등 절차를 통해 시공사를 선정
입찰 방식(일반 ·지명 ·제한 경쟁) 등을 통해 브랜드 및 조건을 비교

5️⃣사업시행계획 인가

조합이 건축계획, 공공시설 계획, 토지이용계획, 도로계획 등을 사업시행계획을 수립하여 지자체에 제출하고 관할청은 도시계획위원회 심의를 거쳐 인가받게 되며 사업이 본격적으로 추진됩니다.

포함내용 : 사업의 구체적인 건축 설계, 세대수, 평형, 도로 계획, 배치, 공공기여 내용, 용적률, 건축 규모 등 확정
효과 : 인가 이후 조합은 시공사 선정, 감정평가, 관리처분계획 준비 가능

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6️⃣조합원 분양신청 및 감정평가

사업시행계획 인가 후 조합원에게 분양신청을 통지하고, 감정평가를 실시해 기존 부동산 가치와 분담금을 산정합니다.

7️⃣관리처분계획 인가

조합원별로 분양받을 아파트 평형, 분담금, 배정 호수, 층수 등을 정리한 관리처분계획 수립 확정하는 핵심 절차입니다.

조합 총회 의결 후 3분의 2 이상 찬성 필요
입주권이 이 단계에서 법적으로 확정됨
이주와 철거절차의 기준이 마련되며 일반분양이 가능해지는 기준점이 됩니다.

8️⃣이주 · 철거 및 착공

조합원과 세입자가 이주 시작하고 퇴거, 감정평가에 따라 보상금 지급, 이주 완료 후 건축물을 철거하는 단계입니다.

감정평가에 따른 보상금 지급
실거주자의 경우 이주비 지급, 임시거주시설 마련, 이주율이 100% 달성돼야 착공 가능

건설사가 현장에 착수하여 본격적으로 아파트 신축 공사를 시작합니다.

통상 2~3년간 공사 소요
조합원 분양과 일반분양자 동시 시공 진행 가능

9️⃣준공 ·이전고시, 청산 및 조합 해산

공사가 끝나고 관할 관청의 사용검사 및 준공 완료을 받은 후 조합원 및 일반분양자 입주가 시작되며 소유권 이전고시를 합니다.

준공 후에는 아파트 개별 등기 가능
단지 내 공공기여 시설(도로, 공원 등)도 함께 완공됨

조합원 분담금 정산(추가분 또는 환급), 잔여 예산 정산 후 정기총회를 통해 조합이 해산됩니다.

입주자대표회의 또는 관리사무소가 출범
해산 시 잔여 재산 배분 및 등기 완료자 기준으로 부동산 세금 발생