입주권 팔아야 할까? 공급 절벽 서울이라면 . .

입주권은 재개발 또는 재건축 정비사업에 참여한 기존 주택 (건물의 소유자)또는 토지 소유자가 새롭게 건설될 아파트를 분양받을 수 있는 자격과 권리를 말합니다. 이 권리는 부동산 자체가 아닌 “미래에 생길 부동산을 받을 수 있는 권리”이므로, 아직 등기되지 않은 상태에서만 존재하며 다양한 법적·세무적 이슈가 동반됩니다.

 

입주권 팔아야 할까? 공급 절벽 서울이라면 . .

1. 입주권의 발생 조건 및 절차

입주권은 아무나 갖는 것이 아니라, 정비사업에 따라 조합원 자격을 얻고 관리처분인가를 받은 이후에야 비로소 확정됩니다.

조건	설명
기존 소유자	정비구역 지정 시점에 해당 지역 내 주택 또는 토지 소유
조합원 자격 확보	조합 설립 동의 및 분담금 납부 등
관리처분인가 승인	지자체 인가 후 입주권 법적 확정

📌 입주권 발생 단계

입주권은 재개발과 재건축 사업의 진행 절차에 따라 다소 차이가 있어요. 기본적인 단계는.. 

• 정비사업 구역 지정
• 조합 설립인가(재개발)=> 조합원 자격을 취득한 기존 주택  ·토지 소유자에게 입주권이 부여
•  관리처분계획 인가(재건축)=> 조합원에게 입주권이 부여되고 관리처분 인가 후 기존 주택이 철거되지 않아도 법적으로 주택이 철거된 것으로 간주됩니다. 

단계	주요 내용	입주권 부여 시점
정비구역 지정	사업 대상지 선정 및 법적 근거 마련	-
추진위원회 설립	주민 동의로 추진위 구성, 사업 준비 시작	-
조합 설립 인가	조합 설립 및 인가, 사업 주체 변경	재개발의 경우 입주권 부여
사업시행계획 인가	사업계획 수립 및 승인	-
조합원 분양 신청	조합원 새 아파트 분양 신청	-
관리처분계획 인가	기존 건물 철거 및 신축 계획 확정	재건축의 경우 입주권 부여
이주 및 철거	기존 건물 철거, 이주 시작	-
일반 분양	일반인 대상 분양 진행	-
준공 및 입주	완공 후 입주	-

2. 입주권 주요 특징

• 취득 대상 : 입주권은 일반 청약자가 아닌, 해당 구역의 기존 소유자가 조합원 자격을 통해 받는 권리로 재개발 ·재건축 구역 내 기존 주택이나 토지의 소유자인 조합원에게만 주어지는 권리예요. 
• 권리 발생 시점 : 관리처분계획 인가 이후 기존 주택이 철거되거나 철거된 것으로 간주되면 입주권이 부여된답니다. 
• 보상 성격 : 새로 지어질 아파트에 기존 주택이나 토지를 제공한 대가로 우선적으로 입주할 수 있는 권리로 기존 소유주가 주택을 철거하고 새 아파트를 받을 수 있는 자격을 부여 받을 수 있는 권리를 받는 것이에요. 
• 세법상 주택수 포함 : 입주권은 보유 기간 역시 기존 주택 취득일부터 양도일까지 산정하며 세법상 주택으로 간주된답니다.
• 거래 가능 : 입주권은 일반분양 전 원하는 동 ·호수를 선점할 수 있는 장점이 있으며 일정 조건 하에 매매가 가능해요. 
• 취득세 : 입주권을 취득 시 토지에 대한 취득세를 먼저 내고, 건물이 완공되면 건물에 대한 취득세가 부과됩니다. 

3. 입주권의 법적 성격

• 도시 및 주거환경정비법에 근거한 권리
• 부동산 등기가 없는 상태에서만 존재
• 관리처분인가 이후 조합 명부에 등재

 

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4. 입주권에 대한 세금

① 양도소득세

• 입주권도 실질 자산으로 과세 대상 : 입주권은 주택이 아니므로 1세대 1 주택 비과세와 장기보유특별공제 등이 적용되지 않고 입주권 단기 보유 시 단기 양도소득세율이 적용될 수 있어요. 
• 1년 미만 보유: 70%, 2년 미만: 60% 중과세율, 2년 이상 기본세율 적용 
• 종전 주택 소유자가 입주권으로 전환된 후 양도 시 : 종전 주택 보유 기간도 포함되어 적용 가능 
• 2021년부터 양도세 비과세 불가하고, 다주택자도 입주권은 중과세 적용되지 않고 기본세율이 적용

② 취득세

• 입주권 취득 시 : 토지분(재건축이나 재개발 사업에서 기존 조합원의 권리를 물려받거나 사업 추진 과정에서 입주권을 취득한 조합원(승계조합원)에 한함)에 대해 일반 취득세율 4% 적용, 완공 후 소유권이전등기 시 건물분에 대해 2.8% 취득세가 별도로 부과
• 아파트 준공 후 등기 시 : 취득일(보통 잔금일)부터 60일 이내에 신고 및 납부
• 기본세율: 1~3%, 다주택자 중과세율: 최대 12%

③ 종합부동산세

• 입주권도 세법상 주택 수에 포함되어 과세 대상 주택 수 산정에 반영 
• 입주권도 다주택자로 간주되어 조정지역 내 중과 대상 될 수 있음

5. 거래 가능 시기 및 제한

시점	거래 가능 여부	비고
관리처분 전	가능	조합 승인 필요
관리처분 이후	원칙적 금지	예외적 허용: 상속, 이혼 등

 

예시 : 강동구 A단지의 경우 재건축 참여로 입주권 확보 (84㎡ 배정) : 입주권 매매가 15억, 분담금 3억 => 준공 후 시세 22억 → 시세차익 4억

6. 입주권의 장단점

✅ 장점

• 도심 내 신축 아파트 확보
• 일반 분양가보다 저렴하게 아파트 분양, 청약 없이 아파트 배정
• 일반 분양자보다 먼저 로열층, 로열동 선택권이 부여돼 선호도가 높은 세대 선점 가능
• 발코니 확장, 빌트인 가전 등 시공사로부터 무상 옵션이나 혜택 가능성 있음  
• 시세차익 기대 가능
• 일정 조건 하 매매가 가능해 투자 수단으로 활용 

❌ 단점

• 사업 지연 또는 무산 가능성과 사업기간 장기화 및 불확실성 
• 입주권 취득 시 기존 부동산 소유가 필요해 초기 부담금이 크고, 매매 시에도 권리가액, 프리미엄, 취득세 등 많은 비용 발생 
• 공사비 증가 등으로 인한 추가 분담금 부담, 금융비용 발생
• 공사기간 동안 기존 주택 철거로 인한 이주 비용이 발생하고 임시 거주지 마련 등 불편 
• 취득세, 양도세, 종부세 등 세금이 복잡하고 각종 부동산 규제의 영향을 받으며 거래 제한 및 조합 규약 제약

7. 입주권은 부동산인가? 권리인가?

입주권은 아직 실체가 없는 부동산이므로 등기되지 않은 권리나 법적 권리로 보호되고 있으며, 세법상 실질 자산으로 취급되어 양도세·취득세·종부세 모두 과세 대상이기도 합니다. 

항목	핵심 요약
정의	정비사업을 통해 새 아파트를 받을 권리
권리 성립	조합원 자격 + 관리처분인가 승인
거래 시점	관리처분 전까지만 양도 가능
세금	양도세 중과, 취득세 중과, 종부세 합산
위험 요소	사업 지연, 분쟁, 현금청산

8. 2025 입주권 팔아야 할까? 

• 2025년 1~4월 서울 아파트 분양 ·입주권 매매는 전년 대비 2배 이상 증가했는데 이는 신축 아파트 공급이 크게 줄어든 반면 신축 수요는 여전해 새 아파트를 원하는 수요가 청약 대신 입주권 매입으로 몰리고 있답니다. 2025 신규 아파트 공급은 공급 절벽 수준으로 신규 분양과 입주 예정 물량 모두 줄어들어 공급 부족, 전세가격 상승, 금리 인하 기대감 등으로 서울 아파트 시장은 2025년 강세를 보일 가능성이 높다는 전망이라 보유가 더 유리할 듯합니다. 

📌 팔지 말지 고려 시점 

• 보유  : 공급 부족, 신축 선호 현상, 향후 추가 상승 가능성, 규제 완화 기대감 등이 높을 경우 시세 차익을 기대 가능
• 매도  : 상당한 가격 상승이 이뤄졌고 차익 실현이 가능하며 추가 분담금 · 이주비 등 부담 및 경기 · 정책 · 금리 등 시장 변동성 이 높다고 판단 시  리스크 를 회피할 목적으로 매도 필요 
• 개인 상황 : 자금 사정, 단기차익이나 장기보유 계획 등 투자 목적, 보유세 부담, 이주 계획 등 고려해 보유 또는 매도 판단  

9. 입주권과 분양권의 차이

항목	입주권	분양권
발생 경로	재개발·재건축 조합 참여	청약 당첨 후 계약
소유자	정비구역 내 종전자산 소유자	청약 당첨자 누구나
거래 제한	관리처분 전까지만 가능	전매제한 해제 후 가능
세금	중과세율, 주택 수 포함	중과세율, 주택 수 포함

10. 전문가 상담이 필요한 경우

• 입주권 매매 또는 증여를 고려 중일 때
• 정비사업 내 상속·이혼 등 권리 이전 발생 시
• 분양권과 세금 차이를 비교하고 싶을 때
• 조합 갈등 및 분담금 관련 분쟁 우려 시

입주권은 고위험 고 가치 권리입니다. 조합 내부 규정, 정비사업 단계, 조정지역 여부 등에 따라 세금과 법적 지위가 크게 달라질 수 있어요.