산업 등 시설군 상업지역 허가 가능할까?

산업 등 시설군은 「건축법 시행령 별표 1」에서 정한 건축물 용도 분류 중 하나로 9개 상위 시설군 중 제2군에 해당하며, 주로 공장, 창고, 정비시설, 연구소 등 산업 활동 및 물류, 운송, 자원순환, 위험물 관리, 생산, 저장, 연구와 관련된 시설이 포함된 건축물의 집합을 의미해요. 

 

산업 등 시설군에는 운수시설, 창고시설, 공장, 위험물 저장 및 처리시설, 자원순환 관련 시설, 묘지 및 장례시설 등 산업 및 사회 기반에 필수적인 건축물 용도를 포괄하는 분류를 말하며 사회 인프라와 직접적으로 연관된 시설로 대부분 공업지역, 준공업 지역에서 허용되며 타 용도지역에는 제한적이랍니다. 

 

산업 등 시설군 상업지역 허가 가능할까?

산업 등 시설군 

1. 산업 등 시설군의 주요 용도

하위 분류	설명
운수시설	여객자동차터미널, 철도시설, 공항 등 각종 교통 및 운송과 관련된 시설
공장(제조시설)	산업재, 소비재를 직접 생산하거나 가공하는 시설이자 물품의 제조, 수리를 위해 계속적으로 이용되는 시설 (예: 자동차, 식품, 철강 공장, 자동차 조립 공장, 식품 가공 공장, 반도체 생산라인 등), 중공업 · 경공업 모두 포함됨
자동차 정비공장	자동차 점검, 엔진 · 차체 수리, 부품 교체, 정비가 이루어지는 시설로 일반 자동차 정비소와는 구분되며 소음 및 폐기물 처리 기준이 엄격함 ( 자동차 검사소, 기계 정비소, 항공기 엔진 정비소 등)
위험물 저장 및 처리시설	가스, 유류, 화학물질 등 인화성 · 폭발성 위험물을 저장하거나 취급, 처리하는 시설로 소방기준 및 건축 간격 규제가 매우 엄격함. 별도 방폭설계 및 화재 대피 기준을 요구함 (화물창고, 위험물 보관소, 냉동·냉장창고)
창고시설	원자재, 완제품, 냉장 · 냉동품 등을 저장하며 물품의 저장 보관, 물류, 유통 등을 위한 일반·특수 창고 (냉동창고 등 포함), 단순 보관부터 자동화 물류까지 다양하며 창고 크기 ·층고 · 화물차 동선 등 건축기준을 별도로 적용해야 함
연구시설	과학, 공학, 의학, 신기술 · 신재품 등 실험과 개발을 위한 연구소로 (실험실, 분석실, 시제품 제작소 등) 포함되며 그 외 (기업 연구소, 대학 부설 연구소, 바이오 ·AI연구센터 제약연구소, R&D센터, 실험동 )등 포함
자원재활용 순환 관련 시설	폐기물 선별, 압축, 파쇄, 재생 처리, 재활용 공장 등 자원의 재활용, 순환을 위한 시설(분뇨 및 쓰레기 처리시설,  고철 압축소, 폐플라스틱 재생 공장 등)로 고철 재활용 공장, 폐플라스틱 처리소, 폐지 선별소 등은 환경부와 협의가 필수이며 오염저감시설 설치가 의무
묘지 관련 시설	묘지, 봉안당 등과 관련된 시설
장례시설	장례식장 등

2. 산업 등 시설군의 특징

• 산업·물류·자원 관리 중심 : 국가 및 지역의 경제 활동과 사회 기반시설을 담당하는 역할을 하는 산업 활동, 물류, 자원순환, 위험물 관리 등 사회 인프라와 직접적으로 연관되는 건축물을 포함함 
• 건축물 용도의 다양성 : 운수시설(여객자동차터미널, 철도, 공항 등), 창고시설, 공장, 위험물 저장 및 처리시설, 자원순환 관련 시설(분뇨 및 쓰레기 처리시설 등), 묘지 관련 시설, 장례시설 등이 모두 속함 
• 용도변경 시 규제 : 상위 군에 변경 시 허가, 하위군으로 변경 시 신고, 같은 시설군 내에서는 절차 간소화 
• 공공복리 및 안전 중시 : 건축물 안전, 기능, 미관 등 공공복리 증진을 위해 엄격한 기준과 관리가 적용됨 
• 입지제한: 주로 공업지역 또는 준공업지역에 위치해야 함
• 환경 및 안전 기준 강화: 대기, 소음, 진동, 방폭 등 기준 적용
• 도시계획 연계: 산업단지 조성 시 핵심 시설군

3. 관련 법령 및 기준

법령	주요 내용
건축법 시행령 별표1	9개 시설군 분류 기준 제시, 산업 등 시설군은 제2군
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률	공장 등록, 산업단지 입지, 생산시설 인허가 기준
대기환경보전법, 환경정책기본법	오염물질 배출 기준, 환경영향평가 대상 여부 결정
지방자치단체 도시계획조례	용도지역 내 건축 가능 여부 판단 기준

4. 인허가 및 개발 시 고려사항

• 건축허가 전 : 용도지역 적합성 확인 (전용공업지역, 준공업지역, 산업단지 등)에 따라 건축 기능한 시설 종류와 업종 제한 가능성 있음. 산업단지 내 관리기본계획에 명시된 업종만 허용되고 산업시설구역 내 원칙적으로 제조업소만 허용되는 등 규정이 엄격함  
• 인허가 절차 및 필요 서류 : 대부분의 산업 등 시설군은 건축허가가 필요하고 신청 시 (건축허가 신청서, 대지 소유권 증명서, 설계도서(평면도, 배치도, 구조 등)), 관련 법령에 따른 추가 서류(오수처리 시설 신고서 등) 제출 => 허가 과정 환경, 도로, 소방,ㅈ 전기, 상하수도, 도로 등 다양한 관련부서와 협의 => 허가 후 착공신고, 공사 완료 후 사용승인 신청 및 현장조사, 최종 사용승인서교부, 건축물대장 작성 및 등기 신청 절차를 거침=> 하위군이나 동일 시설군 내 용도변경은 신고, 다른 시설군 간 변경은 허가, 건축물대장  등기 변경 병행 
• 공장 등록 : 연면적, 업종에 따라 등록 대상 여부 결정
• 개발행위허가 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 개발행위허가가 필요, 건폐율 및 용적률 제한, 도시계획 기준에 따라 달라지며 주변 토지이용실태, 토지이용계획, 건축물 높이, 경사도, 경관 등과의 조화 여부를 심사 
• 환경·교통 · 안전 · 편의시설 기준 영향 평가 : 물류창고, 대형 공장 등의 경우 필요한데 소방시설, 장애인 편의시설, 조경, 에너지절약계획 등 법정 기준을 충족해야 하며 대기 ·수질 ·소음 등 환경 관련 인허가도 별도로 필요 
• 업종별, 지역별로 추가적인 행정 규제 또는 세금, 부담금이 부과되며 건축물 규모, 층수, 연면적에 따라 허가 또는 신고대상이 달라지므로 사전에 해당 지자체와 협의가 필요

 

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5. 용도지역 및 입지 규제 

용도지역	산업시설 허용 여부	비고
전용공업지역	✅ 가능(우선 허용)	모든 산업시설 가능
일반공업지역	✅ 가능	대부분 가능, 대형 창고 ·공장 등도 허용
준공업지역	⭕ 제한적 가능	소규모 공장, 창고 가능한데 용도제한은 있음
상업지역	❌ 원칙적 불가	일부 소형 R&D시설 예외
주거지역	❌ 불가	환경·소음 문제로 금지

6. 인허가 절차

• 건축허가: 관할 지자체 시청 산업과, 건축과 등에 신청
• 공장등록: 연면적 500㎡ 이상  또는 특정 업종인 제조시설, 가공시설은 공장등록 대상
• 환경 인허가: 대기·소음 진동 ·폐수, 폐기물 관리 대상이고 대기오염물질은 배출시설 허가 필수이며 자원재활용시설은 환경부 기준 적용
• 소방설계 및 방폭 기준: 위험물 저장소는 방화구획, 방폭설계 필수이며 자가 소화설비, 자동감지기, 화재경보장치 설치 기준 적용 필수

7. 설계 기준

항목	기준
층고	지게차, 장비 운행을 고려해 최소 4.2m 이상 필요
바닥하중	장비 적재 고려, 1.5톤/m² 이상 필요
진입도로	6m 이상, 대형 차량 회전 반경 확보
주차장	창고형 공장은 화물전용 주차장 별도 설치
소방시설	자동화재탐지기, 방폭설비 필수
에너지	산업단지 내 일부 시설은 에너지 효율 인증 필요

 8. 실제 적용 사례

💡 식품 가공 공장

• 위치: 공업지역
• 규모: 연면적 1,500㎡ 이상
• 필요 인허가: 식품제조업 허가, 대기방지시설 설치 신고, 소방설계 기준 충족

💡 화성 반도체 부품 공장 

• 위치 : 일반공업지역 
• 시설 : 제조동+연구동+창고동 
• 필요 인허가 : 건축허가, 공장등록, 대기배출시설 설치신고 충족 

💡  물류센터(자동화창고) 

• 위치: 준공업지역
• 활동: 상품 보관, 포장, 출하
• 설계 기준: 트럭 진출입 공간, 하중 설계, 층고 규정, 화물 전용 승강기, 고하중 바닥 설계 등 별도 적용
• 규제 : 교통영향평가, 소방 설계 강화, 고층창고 기준 준수 

9. 산업 등 시설군 개발 시 유의사항 

📍용도지역 제한 : 도시계획조례에 따른 제한으로 창고나 공장을 모든 지역에 지을 수 없기에 철저한 검토 필요 

📍세부 업종 분류 : 업종(식품, 화학, 금속)에 따라 동일한 공장이라도 인허가 방식과 허용지역이 완전히 다름 

📍한경과 안전이 최우선 : 위반 시 건축허가 취소 또는 영업중지 처분이 가능하고 환경영향평가 ·대기방지설비 ·소방설비 등이 필수 

 

산업 등 시설군은 대한민국의 제조, 유통, 연구 기반을 구성하는 핵심 시설군으로 단순한 창고나 공장이 아니라, 지역 산업 구조와 도시 계획에도 큰 영향을 주는 용도 군으로, 건축계획 단계에서 철저한 법령 검토가 필요하답니다.

• 입지 제한 여부 → 반드시 용도지역 확인
• 세부 용도 분류 → 환경·소방 기준 달라짐
• 산업단지 또는 개별입지 여부에 따라 개발 가능성이 달라짐

스마트공장 ·AI물류센터 확대로 산업시설도 자동화 ·ICT융합 중심으로 변화되며, 복합형 산업시설 증가로 창고+사무동+쇼룸 등 융합형 공간으로 발전되고 있어요. 또한 환경규제 강화에 따른 저에너지 설계, 폐열회수 시스템 도입 증가로 ESG 요구 확대가 필요합니다. 

 

건축허가, 환경평가, 공장등록 등 복합 절차가 필요하므로, 산업 등 시설군의 건축은 반드시 전문가 자문과 함께 진행하는 것이 바람직합니다.