분양권 증여란? 언제하면 세금이 가장 적을까?

분양권 증여는 부모, 배우자, 자녀, 타인 등에게 아파트 입주권(분양권)을 무상으로 이전하는 행위를 의미합니다. 아파트가 완공되기 전이라 소유권이 없는 상태에서 발생하며, 이는 부동산 자체가 아닌 '부동산을 받을 권리' 즉, 계약상의 권리를 이전하는 행위로 주로 부모가 자녀에게 청약 당첨 분양권을 무상 이전하거나, 증여세 회피 목적으로 사용되기도 합니다.

 

분양권 증여란? 언제하면 세금이 가장 적을까?

1. 분양권이란 무엇인가?

분양권은 완공되지 않은 신축 아파트에 대해 공급계약을 맺고 향후 입주할 수 있는 계약상의 권리로 즉, 청약에 당첨되어 건설사와 분양계약을 체결한 사람이 갖게 되는, 아직 완공되지 않은 주택을 향후 소유할 수 있는 무형의 권리, 소유권 이전 등기 전까지는 실체가 없는 권리 상태로, 부동산보다는 채권 성격에 가깝습니다.

💎분양권 주요 특징 

• 취득 경로 : 청약을 통해 당첨되면 일반적으로 분양권을 얻게 되고 청약에 당첨된 후 분양계약을 체결하면 분양권이 부여됩니다. 
• 대상 : 미완공 주택인 신축 아파트, 오피스텔 등에 적용됩니다. 
• 권리 성격 : 건물과 토지의 소유권이 이전되지 않은 상태의 분양권은 향후 완공 시점에 소유권을 이전받을 수 있는 권리로 실제 부동산이 아닌 입주할 수 있는 자격에 대한 권리입니다. 
• 세금 : 분양권을 보유하는 동안에는 취득세가 부과되지 않으며, 완공 후 등기 이전 시점에 취득세를 납부합니다. 
• 전매(양도) : 분양권은 일정 조건 하에 타인에게 양도(전매)할 수 있는데 투기과열지구나 조정대상지역 등에서는 전매 제한이 적용될 수 있어요. 

2. 분양권 증여란?

분양권 증여는 분양을 받은 사람이 해당 권리를 대가 없이 제삼자에게 양도하는 행위입니다. 일반적으로는 부모가 자녀에게 무상으로 명의를 변경하거나, 배우자 간 증여 형태로 진행되며 최근 분양권 전매 제한이 완화되면서 분양권 증여에 대한 관심이 높아지고 있어요. 

3. 분양권 증여 가능 시기

분양권 증여는 원칙적으로 전매제한이 해제된 이후, 잔금 납부 전까지 가능하고 전매제한 기간에는 명의변경(증여)자체가 불가능해요. 등기 완료 후에는 분양권이 아닌 부동산 증여로 취급되고 증여시기는 실제로 권리의무가 승계되는 날(분양사에 명의변경이 완료된 날)로 봅니다. 

시점	가능 여부	설명
청약 당첨 직후	❌	청약 당첨 후 분양계약을 체결하기 전에는 분양권 자체가 성립하지 않아 증여 불가, 보통 분양계약 체결 후 분양권이 발생하기에 전매제한 기간으로 인해 증여 불가
중도금 납부 중	⭕ 조건부	분양권이 성립(분양계약 체결)된 이후, 전매제한이 해제된 경우에 한해 증여 가능하며 전매 제한 기간 중에는  명의변경(증여)불가하고 전매제한이 없다면 권리의무승계 절차를 통해 증여 가능해요.
전매제한 해제 후	⭕ 가능	전매제한 해제되면 분양권 명의변경(증여)이 가능하고 이 시점부터 분양사에 권리의무승계(명의변경) 신청이 필요하고 시공사 동의 및 실거래 신고 필요
잔금 납부 전	⭕ 가능	전매제한이 해제되어 있다면, 잔금 납부 전까지 분양권 증여가 가능하며 이때도 분양사에 명의 변경(권리의무승계)신청이 필요, 입주 직전 명의 변경 가능
등기 완료 후	⭕ 가능	등기 후에는 분양권이 아닌 '완성된 부동산'이 되므로, 분양권 증여가 아니라 이 경우 부동산 증여로 간주됨. 이 경우 증여등기 접수일이 증여시기가 됨

증여성 특수관계인 매매와 부담부 증여 특징 차이점  

비거주자 상속세 뜻, 예시, 신고 납부, 유의 사항, 최소화 5!!

4. 증여 절차

1. 분양권 전매제한 여부 확인 (분양공고문 또는 지자체 확인)
2. 시공사에 명의변경 신청
3. 증여계약서 작성
4. 국세청에 증여세 신고 (3개월 이내)
5. 취득세 신고 및 납부 (60일 이내)
6. 명의변경 완료 및 입주 진행

5. 증여 시 세금 구조

① 증여세

분양권을 받는 사람(수증자)이 납부하며 증여재산가액은 '계약금+지금까지 납부한 중도금+프리미엄(시세 차익)'으로 산정 

프리미업은 국토교통부 실거래가 조회 등에서 확인하며, 유사매매사례가 없으면 감정평가로 산정할 수 있어요. 

배우자에게 증여시 10년간 6억 원까지 증여세 면제로 분양가 시가가 5억 원이라면 배우자 증여 시 증여세는 없어요. 

분양권 가액 기준으로 증여세가 부과됩니다.

 

증여세 세율(2025년 기준 개정안 반영) 

과세표준	세율	누진공제
2억 원 이하	10%	없음
2억 ~ 5억	20%	2,000만 원
5억 ~ 10억	30%	1억2,000만 원
10억 초과	40%	2억 7,000만 원

 

증여세 공제한도: 자녀 5천만 원, 배우자 6억 원 (10년 내 합산)

② 취득세

분양권을 증여받으면 3.5%의 취득세가 부과되며, 부가세 포함 시 약 4% 부담됩니다.

③ 부담부증여와 양도소득세

분양권을 양도할 경우 양도세 중과세율 적용 : 2년 이상 보유하더라도 일반 부동산처럼 기본세율(6~45%)이 적용되지 않고, 무조건 60%의 고정세율이 부과됩니다. 2024년부터는 증여받은 시점부터 보유기간 인정됨.

• 1년 이내 양도 시 : 최대 77%
• 1년 이상 : 66%

중도금 대출 등 채무가 남아 있는 상태에서 증여하면, 채무를 승계하는 부분(대출액)에 대해서는 양도소득세가 발생하며 이때 양도소득세는 증여자가 내게 됩니다. 

 

프리미엄이 형성되기 전(계약금만 납부한 직후) 증여하면 증여재산가액이 낮아져 증여세 부담이 적거나 없을 수 있어요. 프리미엄이 높아지는 시점(중도금 납부가 많이 진행된 후 입주 직전 등)에는 증여재산가액이 커져 증여세가 늘어날 수 있어 증여는 프리미엄이 오르기 전 중도금 납부가 적을 때가 절세에 유리하답니다. 

6. 주의사항

• 전매제한 위반 시 형사처벌, 계약취소 가능
• 세무조사 시 자금 출처 불명확하면 증여 무효
• 분양권도 주택 수로 포함되어 양도세 비과세 조건에 영향

💰 부모가 자녀에게 6억 원 분양권 증여

• 증여세 과표: 6억 - 10년간 5천만(공제) = 5.5억
• 5.5억 원은 5억 초과~10억 이하 구간으로 (세율 30%, 누진공제액 6,000만 원)에 해당 
• 증여세 약 1.65억(5.5억X30%)-6,000만 + 취득세 2,100만 원 = 총 세금 약 1.26억

💰 전매제한 중 증여 시도

주택법 제64조에 따라 전매제한 기간 중 증여는 명의변경(권리변동)을 수반하는 행위로 간주되어 금지되며 위반시 분양권 계약이 취소되거나, 분양사(시행사)가 계약 해지 될 수 있어요. 

• 세종시 특별공급 당첨자가 배우자에게 명의 변경 시도
• 국토부 적발 → 계약 취소 + 청약 제한 10년

분양권 증여는 절세, 상속, 자녀 지원 등의 목적으로 활용 가능하지만, 법적·세무적 위험이 높고 절차가 복잡하고 전매제한 기간 중 이루어진 증여는 법적 효력이 없어 분양권을 공식적으로 인수받을 수 없으며,  잔금 납부나 등기 시 문제가 발생합니다. 

 

전매제한 기간 분양권 증여는 원천적으로 불가능하며, 분양권 증여 전에는 반드시 세무 전문가와 법률 검토를 거친 후 진행하는 것이 안전하며 반드시 전매제한이 해제된 후 증여 절차를 진행해야 합니다.