종합부동산세(종부세)는 일정 기준 이상의 부동산을 보유한 개인이나 법인에게 부과되는 세금입니다. 이는 보유세의 한 종류로, 부동산 가격 상승에 따라 정부가 부동산 시장을 안정시키기 위해 강화해 온 세금 정책 중 하나입니다. 특히, 종부세는 주택 및 토지를 보유한 사람에게 차등적으로 부과되며, 1 주택자와 다주택자, 법인 등에 따라 세율과 공제 기준이 달라집니다.
최근 몇 년간 정부 정책에 따라 종부세율이 지속적으로 조정되었으며, 2024년에는 세율이 일부 완화되었지만 여전히 다주택자나 법인 보유 주택에 대한 과세 부담은 상당한 수준이라 종부세에 대한 명확한 이해와 함께 절세 전략을 잘 활용하는 것이 중요합니다.
종합부동산세란? (개념과 과세 대상)
종합부동산세는 기본적인 재산세를 초과하는 수준의 부동산을 보유한 경우 추가로 부담해야 하는 세금으로, 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 경우 부과되는 국세로, 재산세와는 별도로 부과됩니다.
과세 대상은 크게 주택, 종합합산토지, 별도합산토지로 나뉘며, 각각의 기준에 따라 종부세가 부과됩니다. 일반적으로 1세대 1주택자의 경우 공시가격 12억 원 이상, 다주택자의 경우 공시가격 6억 원 이상이면 종부세 대상이 되고, 법인 소유의 주택은 공시가격에 관계없이 종부세가 부과됩니다.
▶종부세 과세 대상
주택 : 개인이 보유한 1세대 1주택자, 다주택자 모두 포함되며 공동 명의 주택도 포함됩니다.
종합합산 토지 : 종합합산토지(나대지, 잡종지 등) 비업무용 토지 및 공시가격 기준으로 5억 원 초과 시 과세
별도합산 토지 : 상가, 공장 부속토지 등 업무용 토지로 공시가격 80억원 초과 시 과세
법인 소유 부동산 : 법인 명의의 주택은 무조건 종부세 과세
▶ 종부세 기준
1세대 1주택자 : 특례규정 적용 시 공시가격 12억 원 초과 시 납부, 특례 규정 미적용 시 공동명의자 18억 원, 고령●장기보유자 1 가구 1 주택 추가 공제 가능
다주택자 : 공시가격 합산액이 9억 원 초과 시 납부(조정지역 2채, 비조정지역 3채 이상)
법인 소유 주택 : 공시가격에 상관없이 전액 과세
종합부동산세 계산 방법
종부세는 과세표준에 세율을 곱해 계산되며, 일정 기준 이상이면 누진세율이 적용됩니다. 공식은 다음과 같습니다.
(공시가격 – 공제금액) × 공정시장가액비율 × 세율 = 종부세액
2024년 기준 1세대 1 주택자는 12억 원, 다주택자는 6억 원이 공제되며, 공정시장가액비율은 60%가 적용됩니다. 예를 들어, 공시가격 15억 원의 1 주택자가 종부세를 계산하면, (15억 - 11억) × 60% × 0.5% = 120만 원이 종부세로 부과됩니다.
종부세율 (2024년 기준)
| 구분 | 1주택자 세율-누진공제 | 3주택 이상 다주택자 세율-누진공제 |
| 3억 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억~6억 이하 | 0.7%-60만원 | 0.7%-60만원 |
| 6억~12억 이하 | 1.0%-240만원 | 1.0%-240만원 |
| 12억~25억 이하 | 1.3%-600만원 | 2.0%-1,440만원 |
| 25억~50억이하 | 1.5%-1,100만원 | 3.0%-3,940만원 |
| 50억~94억이하 | 2.0%-3,600만원 | 4.0%-8,940만원 |
| 94억 초과 | 2.7%-10,180만원 | 5.0%-18,340만원 |
예시 계산
공시가격 15억 원의 1 주택자의 경우:
- 공제금액: 12억 원
- 공정시장가액 (2025년 기준 60%) : (15억 - 12억) × 60% = 1.8억 원
- 종부세: 1.8억 × 0.5% = 90만 원
공시가격 60억 원의 1주택자의 경우
- 공제금액: 12억 원
- 공정시장가액 (2025년 기준 60%) : 48억X0.6=28.8억
- 25억 이하: 1.3% (누진공제액: 600만 원), 25억 초과: 1.5% (누진공제액: 1,100만 원)
25억 ×0.013−600만=3,650만 원, 나머지 3.8억에 대해 0.015% : 3.8억 ×0.015−1,100만=470만 원 - 종부세:3,650만 원+470만 원 =4,120만 원
보유기간 공제: 보유기간에 따라 20%~50%.
고령자 공제: 만 60세 이상이면 20%~40%.
만약 보유기간 공제 30%, 고령자 공제 30%를 받는다면 : 4,120만 원 X(1-(0.3+0.3))=1,648만 원
종합부동산세 절세 방법
효율적인 절세 전략을 통해 종부세 부담을 줄일 수 있습니다.
- 부부 공동명의 활용: 부부 공동명의로 주택을 보유하면 1인당 6억 원씩 공제받아 세 부담을 줄일 수 있습니다.
- 공시가격 조정 신청: 공시가격이 과도하게 책정되었다면 이의 신청을 통해 조정을 요청할 수 있습니다.
- 임대사업자 등록: 일정 요건을 충족하면 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있습니다.
- 증여 및 매매 전략: 가족 간 증여 또는 보유 주택을 일부 처분해 주택 수를 줄이면 세금 부담을 완화할 수 있습니다.
종합부동산세는 주택 및 토지 보유 가액에 따라 부담이 달라지는 중요한 세금으로, 정책 변화에 따라 세율과 공제 기준이 달라질 수 있습니다. 따라서 자신의 부동산 상황을 정확히 파악하고 효율적으로 관리하고 절세 전략을 잘 활용하면 세금 부담을 줄일 수 있으므로, 자신의 상황에 맞는 대처 방안을 마련해야 합니다.
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