LTV 와 DSR 그리고 DTI : 현재 대출 규제는?

부동산을 구입할 때 대다수의 사람들은 현금 100%로 구입하기 어렵기에 LTV와 DSR 그리고 DTI에 맞춰 대출을 받아 주택이나 건물, 토지등 부동산 구입하게 되는데 이때  매우 중요한 핵심 개념으로 사용되는 용어입니다. 

 

LTV는 담보물인 주택이나 부동산의 가치 즉 매매가를 기준으로 대출 가능한 금액의 비율이며, DSR은 개인의 연간 소득에서 모든 대출(주택담보대출, 신용대출, 자동차대출 등)의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말합니다.  DTI 란 연간 소득대비 주택담보대출의 원리금 상환액과 기타 대출의 이자 상환액이 차지하는 비율을 말합니다. 

 

                                                                     LTV와 DSR 그리고 DTI

 

1. LTV (Loan To Value Ratio, 담보인정비율)

LTV는 ‘담보가치 대비 대출 가능 금액의 비율’을 뜻합니다. 즉, 은행이 주택을 담보로 잡고 얼마까지 돈을 빌려줄 수 있는지를 결정하는 기준입니다.예를 들면  5억짜리 아파트, LTV가 60% → 최대 3억 대출 가능

💡계산 공식

LTV(%) = (대출금액 ÷ 주택의 담보가치) × 100

💡적용 기준 (2024~2025 기준 예시)

구분	LTV 기준
투기과열지구(규제지역)	기본 40% ~ 최대 50% (서울 강남, 서초, 송파, 용산 등)
조정대상지역	기본 50% ~ 최대 60%
비규제지역	최대 70%
생애최초주택구입자 (특례)	최대 80% (조건 충족 시), 규제 유무 소득 주택 가격 상관없이 최대 6억원까지 가능

 

규제 지역도 부부합산 연소득 9,000만 원 이하, 주택가격 9억 원 이하, 무주택세대주 등 조건을 충족 시 규제지역에서도 LTV 70%까지 적용받을 수 있고 대출 한도도 최대 6억 원까지 가능합니다. 

💡 LTV의 의미와 영향

• 상승기: 높은 LTV가 유리하며 적은 자본으로 큰 자산 확보가 가능 
• 하락기: 높은 LTV는 담보가치 하락,  깡통주택 우려 위험 존재
• 총 대출 한도를 결정짓는 매우 중요한 기준

2. DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)

DSR은 내가 벌어들이는 소득 대비 모든 대출에 대해 원금과 이자를 얼마나 상환하고 있는지를 나타내는 지표로 즉, 대출 갚을 능력이 있는지를 평가하는 기준을 말합니다. 예를 들면 주택담보대출, 신용대출, 학자금대출 등이 있습니다. 

💡계산 공식

DSR = (모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100%

예시: 연소득 6천만 원, 대출 상환액 2천4백만 원 → DSR = (2,400 ÷ 6,000) × 100 = 40%

💡적용 기준

구분	DSR 기준
총대출 1억 이상	DSR 규제 적용
은행권(제1금융권)	DSR 40% 적용
비은행권(제2금융권)	DSR 50% 적용(최대 60%)
스트레스 DSR	변동금리 대출 등에 금리 상승을 반영해 대출 한도가 추가로 줄어드는 비율

 

1세대 1주택 (무주택 포함) :LTV 규제지역 50%, 비규제지역 70%이며,  DSR 40% (주택가격·소득·신용 등 조건별 차등 적용)

생애 최초 주택구입자 : LTV 80%, DSR 40%~60% , 한도 최대 4.2억~6억 원 

💡 DSR 예시 

▶생애 최초 주택구입자 : 5억원 아파트, 연소득 5,000만 원, 부채 없다면 최대 4억 원 대출 (LTV80% 적용), DSR은 5,000만 원 X0.4=연간 상환액 2,000만 원 이내 ( DSR 40% 적용, 이자율 4%, 30년 만기, 연 2000만원 상환 가능) 대출액은 약 3억 2천만 원 /실제 대출 한도는 3억 2,000만 원( LTV 나 DSR 중 낮은 금액 적용)

 

▶1가구 1 주택(비규제지역) :  7억 원억원 아파트, 연소득 7,000만 원, 부채 없다면 최대 4억 9,000원 대출 (LTV70% 적용), DSR은 7,000만 원 X0.4=연간 상환액 2,800만 원 이내 ( DSR 40% 적용, 이자율 4%, 30년 만기, 연 2,800만 원 상환 가능) 대출액은 약 4억 5천만 원 /실제 대출 한도는 4억 5,000만 원( LTV 나 DSR 중 낮은 금액 적용)

 

▶스트레스 DSR :  연소득 5,000만 원, 변동금리 5%, 40년 만기 시 기존 DSR 40% 적용 => 약 3억 4,500만 원, 스트레스 DSR 1단계(0.38% 가산)=> 약 3억 2,800만 원 , 스트레스 DSR 3단계(1.5% 가산)=> 약 2억 8,400만 원 

💡 DSR의 의미와 영향

• 고소득자는 DSR 한도를 더 넓게 쓸 수 있음
• 기존 대출 많으면 추가 대출 여력 감소
• 신용대출, 카드론, 할부까지 전부 포함

3. LTV vs DSR, 어떤 사람에게  더 중요할까?

항목	기준이 되는 것	대출 영향	누구에게 중요?
LTV	집값 (담보가치)	대출 최대 가능 금액 제한	부동산 가격 비싼 경우
DSR	소득	실제 대출 가능 금액 제한	소득이 낮거나 대출 많은 경우

예: 집값 10억, LTV 70% → 이론상 7억 대출 가능
하지만 연소득이 3천만 원이면 → DSR 40% 기준 대출 가능액은 약 1.2~1.5억 수준일 수 있어요. 

4. DTI ( Debt To Income ratio, 총부채상환비율) 

DTI는 과거부터 부동산 대출을 규제하는 핵심 수단 중 하나였으며, 현재는 DSR로 점차 대체되고 있지만 여전히 중요한 개념입니다. DTI (Debt To Income ratio)는 연소득 대비 주택담보대출의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 의미합니다.

예를 들어, 연소득이 5,000만 원이고 주택담보대출의 연간 상환액이 2,000만 원이라면,
DTI는 (2,000 ÷ 5,000) × 100 = 40%입니다.

💡 계산 공식

DTI = (주택담보대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100

📌 주의: 신용대출, 할부, 카드론 등은 DTI 계산에 포함되지 않습니다.

💡DTI 적용 기준 (예시)

지역	DTI 기준
투기과열지구	40%
조정대상지역	50%
비규제지역	적용되지 않거나 완화
생애최초주택구입자	특례적용 가능 (일부 제외)

💡 DTI vs DSR 차이점

항목	DTI	DSR
대상 대출	주택담보대출만	모든 금융부채 (신용대출, 할부 등 포함)
규제 강도	완화 추세	현재 핵심 규제 수단
적용 기준	과거 규제 중심	2021년 이후 광범위 적용
소득 대비 계산	주담대 상환액만 반영	모든 대출 상환액 반영

요약: DTI는 주택담보대출 중심, DSR은 전체 금융부채 중심입니다.
지금은 DSR이 핵심이고, DTI는 참고 수준으로 활용됩니다.

💡DTI를 언제 신경 써야 하나요?

• 과거 대출을 이용했거나 규제지역에서 추가 주담대를 받을 때
• DSR 적용 전 대출 상품을 이용 중인 경우
• 금융기관이 내부 신용평가 기준으로 DTI를 보는 경우

📊 LTV, DTI, DSR 차이점 비교표

항목	LTV (Loan To Value)	DTI (Debt To Income)	DSR (Debt Service Ratio)
뜻	주택담보대출 비율	총부채상환비율	총부채원리금상환비율
중심 개념	담보가치 기준	소득 대비 주택담보대출 상환	소득 대비 전체 대출 상환
계산 공식	주담대 ÷ 주택가치 × 100	주담대 원리금 ÷ 연소득 × 100	모든 대출 원리금 ÷ 연소득 × 100
적용 대상	주택담보대출 한도 산정	주택담보대출만 적용	모든 금융대출 포함
규제 강도	낮음 ~ 중간	중간	가장 강함
기준 비율 예시	70%~80%	40%~50%	40%
적용 시기	가장 오래된 규제	과거 주요 규제	현재 핵심 규제 수단
기타 특징	담보 위주, 자산 평가 기준	소득 대비 주담대 감당 여부	소득 대비 전체 금융부채 감당 여부

LTV는 담보 기준
DTI는 소득 기준으로 주담대만 고려
DSR은 소득 기준으로 모든 금융부채 고려하는 가장 강력한 대출 규제입니다.