보증금을 돌려받지 못한 세입자가 집을 떠안으면 청약에 불리할까?

보증금을 돌려받지 못한 세입자가 집을 떠안게 되는 경우는 일반적인 임대차가 아닌 문제로 세입자가 해당 주택의 소유권을 넘겨받는 상황은 경매, 공매 혹은 소송 등을 통해 소유권이 이전되는 상황인데 이 경우 세입자는 무주택자에서 유주택자로 바뀌는 것을 말해요. 그런데 이는 일반적인 취득이 아닌 것으로 정부가 예외로 보고 있습니다. 

보증금을 돌려받지 못한 세입자가 집을 떠안으면 청약에 불리할까?

 

✅ 1.  무주택 요건 유지 가능? 

보증금을 반환받지 못한 세입자가 해당 집의 소유권을 넘겨받는 경우, 청약 자격에서 유주택자로 간주되지 않을 수 있습니다.
이는 일반적인 주택 취득이 아닌 ‘비자발적 소유권 취득’으로 보기 때문입니다. 정부는 이러한 경우를 예외로 인정해 무주택 자격을 유지할 수 있도록 하고 있습니다.

🏠 2. ‘집을 떠안는다’는 건 어떤 상황일까?

집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 세입자는 법적 절차(가압류, 경매, 소송 등)를 통해 권리를 주장합니다. 하지만 경매에서도 회수가 안 될 경우, 보증금 대신 해당 주택의 소유권을 넘겨받는 경우가 있습니다. 이처럼 주택을 자발적으로 구매한 것이 아닌, 자신의 권리(보증금)를 지키기 위한 수단으로 소유권을 가지게 된 사례를 말하는 것입니다. 

 

📌 임차권 등기명령과 무주택자 지위 : 임차권 등기명령을 통해 세입자는 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 하더라도 등기부등본상 '보증금 반환 청구권'을 명시할 수 있어 이 경우, 세입자는 실질적으로 무주택자 지위를 유지할 수 있어요. 즉, 임차권 등기명령을 신청하고 전출신고를 하면, 주택을 소유하지 않은 것으로 간주되어 무주택기간이 계속 인정됩니다. (전출 신고 전 임차권 등기명령 필수)

 

📌 명의 이전 등으로 주택 소유자가 된 경우 : 보증금을 돌려 받지 못해 집주인이 도망가거나, 경매 등으로 인해 세입자 명의로 소유권이 넘어가는 경우 실질적으로 주택을 소유하더라도 '실거주 목적이 아닌 보증금 반환을 위한 임시 명의 이전' 임이 입증되면, 무주택자로 인정 받을 수 있어요. (예시 : 경매 낙찰 후 명의 이전 등) 

 

📌 청약 가점제와 무주택기간 : 청약 가점제에서 무주택기간은 '주택을 소유하지 않은 기간'을 의미하며 무주택기간 산정은 주민등록등본상 세대 전원이 주택을 소유하지 않은 기간을 기준으로 하며, 등기부등복상 주택 소유 여부가 중요합니다. 단, 실질적으로 보증금 반환을 위한 임시 명의 이전 등 무주택임이 인정되는 경우 법원 판결문이나 임차권 등기명령 등의 관련 증빙서류를 제출하면 무주택기간이나 청약 가점제가 그대로 인정됩니다.  

✅ 3. 청약에 왜 불이익이 없을까? 

청약 가점제의 주요 요소는 무주택 여부로 국토교통부는 '세입자가 보증금을 반환받지 못하고 임차주택의 소유권을 이전받은 경우, 무주택 요건 충족으로 간주 가능하다.' 즉, 비자발적인 주택 취득으로 인정되면 유주택자가 아니며, 무주택 기간이 계속 유지될 수 있습니다.

✅ 4. 예외 인정은 자동이 아님! → 증빙자료 필수

아무리 억울한 상황이라도, 문서로 입증되지 않으면 예외 인정이 어려울 수 있습니다. 아래와 같은 서류들이 필요합니다:

• 임대차계약서 (세입자임을 증명)
• 보증금 반환 요청 내용증명 또는 소송 기록
• 경매 관련 서류 (낙찰 결정문, 배당표 등)
• 소유권 이전의 비자발적 사유를 증명하는 판결문, 집행문 등

청약홈 또는 LH, SH공사 등에 사전 문의를 통해 해당 사례가 무주택 유지로 인정되는지 꼭 확인해야 합니다.

✅ 5. 실제로는 어떻게 처리되나?

실무에서는 많은 사례가 무주택 유지로 인정되고 있으며, 다만 기관에 따라 기준이나 해석에 차이가 있을 수 있으니, 반드시 사전 확인 후 청약을 진행하는 것이 안전합니다.

 

항목	내용
유주택 간주 여부	아님 (예외 인정 가능) => 실질적 무주택자 입증 시 불이익 X
청약 가점 영향	없음 (무주택 유지 가능)=> 관련 증빙서류를 반드시 준비
조건	비자발적 소유, 피해 사실 증빙 필수
필수 조치	사전 문의, 서류 구비

보증금을 돌려받지 못해 집을 떠안은 경우라도, 청약 자격에서 무주택자로 유지될 가능성이 크기 때문에 너무 걱정하지 말고 그 상황을 입증할 수 있는 정확한 서류와 절차를 밟는 것이 무엇보다 중요합니다. 혹시 본인의 사례가 해당된다면, 관련 서류를 준비하시고, 청약기관에 사전 질의하시는 걸 권장드립니다.