오피스텔 1가구 2주택? 주택수 포함 안 되는 방법은 없어?

오피스텔(Office + Hotel)은 오피스와 호텔의 합성어로 원래 건축법상 업무시설로 허가된 부동산입니다. 하지만 오피스텔 주택 수 포함 여부는 화장실, 주방 등의 설비가 구비되어 있어 업무와 주거 기능을 겸한 복합 건축물일 경우 주택 수에 포함됨을 의미합니다.  주로 사무실로 사용하면서 일부 구획에는 숙식이 가능하도록 설계되어 있는데 위치나 주차 공간이 편해 1인 가구나 신혼부부들이 많이 선택하고 있습니다. 

 

주로 도시 중심부에 위치하며 소형 평형의 원룸 형태가 일반적으로 호텔과 유사한 관리 서비스와 편의시설을 제공하는 경우가 많아 거주 편의성이 높은 것이 특징이에요.

 

그래서  '주택'인지 '업무용 건물'인지 애매할 수 있는데, 실질적으로 어떻게 사용하고 있는지에 따라 세금에서의 주택 수 포함 여부가 결정되기에 이 글에서 자세히 확인해 보도록 하겠습니다. 

 

                                                    오피스텔 1 가구 2 주택 주택 수 포함 안 되는 방법은 뭐야? 

 

1. 주택 수 포함 기준 “실제 용도”가 핵심

국세청과 정부는 건축물대장 상 '업무용'으로 되어 있어도 실제로 사람이 살고 있다면 '주택'으로 간주함으로써 보기에 어떻게 사용하는지 용도를 기준으로 주택 수 포함 유무를 판단하게 됩니다. 

 

법적으로는 업무시설이면서 주택법상 준주택에 해당되어 주거용과 업무용으로 구분되며, 주거용 오피스텔은 주택으로 간주되어 주택 관련 세금과 규제가 적용될 수 있으며, 반면 업무용 오피스텔은 상업용 건축물로 분류되어 별도의 규제를 받게 됩니다. 

 

▶주거용으로 사용하는 경우 : 주택 수에 포함되어 1 가구 2 주택, 양도세 중과 등에서 영향을 받을 수 있어요. 

▶업무용(비거주용)으로 사용하는 경우 : 사업자등록이 되어 있고 사무실 즉, 업무용으로만 사용 시 주택 수에 포함되지 않아 1 주택자로 간주될 수 있어요.  

🚨세입자가 업무용 오피스텔을 주거용으로 사용하면 소유자에게 주택 수로 포함될 수 있으니 주의 필요!!

국세청에서 전입신고, 내부 구조 등 종합적으로 검토해 주거용인지 업무용인지 판단합니다. 

✅ 주택 수에 포함되는 경우

• 오피스텔을 거주용으로 사용하는 경우
• 전입신고가 되어 있고
• 실제 사람이 거주하고 있으며
• 내부 구조가 주거 형태(방, 화장실, 주방 등)로 되어 있음
• 수도·전기 사용량이 일반 주거 형태와 비슷함

이런 경우에는 주택 수에 포함되어 다주택자로 간주될 수 있고, 종부세, 양도세 중과, 취득세 중과 등의 대상이 됩니다.

❌ 주택 수에 포함되지 않는 경우

• 오피스텔을 업무용(비거주용)으로 사용하는 경우
• 사업자등록이 되어 있고
• 실제 업무를 위해 사용되며
• 사람이 살지 않음
• 수도·전기 사용량이 적고, 사무용 구조로 되어 있음

이 경우에는 주택 수에서 제외되며, 세금 측면에서 유리할 수 있습니다.

2. 정부와 국세청의 판단 기준

국세청은 단순히 건축물대장의 용도만 보지 않고 다음과 같은 복합적인 요소를 통해 ‘실제 주거용 여부’를 판단합니다:

판단 기준	설명
전입신고 여부	전입신고가 되어 있으면 거주 가능성 ↑
전기·수도 사용량	일반 주택 수준이면 거주로 판단될 수 있음
내부 구조	주방, 화장실, 방 등이 갖춰져 있으면 주거 형태
임대 계약서	주거용으로 임대된 경우, 주택 간주 가능성 ↑
사업자 등록	업무용으로 등록돼 있으면 주택에서 제외될 수 있음

3. '주택 수' 포함 유무 왜 중요한가? 

세금 종류	오피스텔 포함 여부	조건
종합부동산세	포함 가능	거주용일 경우
양도소득세 중과세	포함 가능	거주용일 경우 다주택자로 간주
취득세 중과세	포함 가능	주택 수 계산 시 반영 가능
재산세	포함 가능	원칙적으로 업무용으로 과세, 지방자치단체 기준에 따라 달라질 수 있음
청약 무주택 기준	포함	실거주 시 주택 보유 여부로 자격 제한 될 수 있음 (청약 가점제, 특별공급 자격 박탈 가능)
재건축 초과이익환수제	포함	조합원 주택 수에 따라 부담 증가 가능성 있음

 

임대업 목적 오피스텔도 실거주 여부, 세입자 전입 여부에 따라 주택 수에 포함 가능성 있음 

4. 오피스텔 실제로 어떻게 해야 할까?

• 오피스텔을 업무용으로 유지하려면 전입신고 하지 않고, 사업자 등록을 해두는 것이 좋습니다.
• 임대를 줄 경우, 주거용 임대인지 사무실 임대인지 계약서로 명확히 해두는 것이 중요합니다.

▶ A 씨의 경우 : 오피스텔 1채 분양받아 전입신고+실제 거주 => 1 주택자로 포함 

▶ B 씨의 경우 : C 아파트 거주 하면서 오피스텔 사무실 사용, 사업자 등록 => 업무용으로 판단, 1 주택자 간주 

 

구분	주택수 포함 여부
업무용 오피스텔 +실제 거주	O
업무용 오피스텔 +미거주	X
임대 중 오피스텔 +세입자 전입	△
분양 받고 전입 신고 X, 업무용 용도	X
청약, 세금 영향	O(세무 조사 시 실거주 입증 필수)

 

오피스텔이 주택 수에 포함 유무는 형식적 용도가 아닌 실제 사용 용도로 실제로 거주하고 있다면 주택이고 그렇지 않다면 업무용으로 간주되어 주택 수에서 제외될 수 있어요.