주거권과 사유재산권 : 강력한 임대료 규제가 나라를 망칠까?

주거권과 사유재산권의 충돌 문제는 이제 한국에서도 더 이상 학술적 논쟁에 그치지 않고, 전세난·월세 급등·퇴거 갈등·다주택 규제 논란 등 현실의 문제로 다가오고 있습니다.

 

집은 분명 개인의 재산이지만, 동시에 누군가의 삶이 매일 이어지는 공간이기도 합니다. 이 두 가치가 충돌할 때, 국가는 어디까지 개입해야 하고 어디까지 시장에 맡겨야 할까요?

 

이 질문에 대해 선진국들은 이미 오랜 시간 제도적 실험을 거쳐 각자의 해답을 만들어 왔습니다. 아래에서는 유럽·아시아·북미의 사례를 통해 한국의 현실과 제도적 한계를 비교·분석해 보도록 하겠습니다.

 

🏠 주거권과 사유재산권의 균형, 왜 지금 한국에서 중요한가?

🌍1. 유럽: ‘소유권’보다 앞서는 인간다운 삶의 권리

유럽 국가들은 공통적으로 주거를 단순한 재산이 아닌 생존권의 연장선으로 인식합니다. 즉, 집은 사고파는 자산 이전에 인간다운 삶을 가능하게 하는 기본 조건이라는 철학이 제도의 출발점입니다.

⚖️ 영국: 재산권보다 절차적 정의 우선

• 영국에서는 무단점유자(스쿼터)라 하더라도 집주인이 즉시 강제퇴거를 시킬 수 없습니다.
• 반드시 법원의 정식 절차를 거쳐야 하며, 이 과정에서 8개월에서 길게는 22개월까지 재산권 행사가 제한되기도 합니다.
• 이는 소유권을 부정하는 것이 아니라, 퇴거가 개인의 생존에 미치는 영향을 국가가 심각하게 고려한다는 의미입니다.

❄️ 프랑스: ‘겨울철 퇴거 금지제도’

• 프랑스는 매년 11월부터 다음 해 3월까지 세입자의 퇴거를 원칙적으로 금지합니다.
• 임대료 체납이나 계약 종료 여부와 무관하게, 혹한기에 거리로 내몰리지 않을 권리를 법으로 보장합니다.
• 이는 주거를 사회적 보호의 대상으로 명확히 규정한 대표적 사례입니다.

🏢 독일: 임대료 상한·동결 정책

• 독일은 임대료 상한제와 지역별 임대료 동결 조치를 통해 부동산을 투기 수단이 아닌 생활 기반 인프라로 관리합니다.
• 특히 베를린의 경우 급격한 임대료 상승이 사회 문제로 번지자 지방정부가 적극적으로 가격 통제에 나섰습니다.

유럽의 공통점은 분명합니다.
주거는 시장 논리만으로 맡길 수 없는 공공재이며, 국가는 임차인의 거주 안정성을 위해 적극 개입해야 한다는 인식입니다.

🌏 2. 아시아·북미: 시장경제 속 ‘사회적 안전장치’

유럽이 강한 공공 개입 모델이라면, 아시아와 북미는 시장경제를 유지하면서도 사회적 규제를 결합한 절충형 모델에 가깝습니다.

📌일본: 퇴거가 거의 불가능한 구조

• 일본은 세입자의 퇴거를 극도로 어렵게 만드는 국가 중 하나입니다.
• 계약 기간이 종료되더라도 집주인이 정당한 사유를 입증하지 못하면 갱신이 사실상 자동으로 이뤄집니다.
• 법원 역시 주거의 연속성을 매우 강하게 보호하는 판결 경향을 보입니다.

🔶미국 뉴욕: 임대료 조정위원회 제도

• 뉴욕은 임대료 규제 대상 주택에 대해 임대료 조정위원회(Rent Guidelines Board)를 운영합니다.
• 이 위원회에는 세입자 대표, 집주인 대표, 공익위원이 함께 참여해 매년 인상률을 결정합니다.
• 시장 기능을 유지하면서도 거주 약자를 보호하는 공공성을 제도 안에 녹여낸 구조입니다.

이들 국가는 공통적으로 “자본주의 체제 안에서도 주거권은 예외적으로 보호되어야 한다”는 사회적 합의를 제도화하고 있습니다.

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💡3. 한국: 여전히 강한 사유재산권 중심 구조

한국 헌법은 형식적으로는 균형을 추구합니다.

• 헌법 제23조: 재산권의 보장
• 헌법 제16조: 주거의 자유

그러나 실제 정책 집행과 사회 인식에서는 사유재산권이 여전히 우위에 놓여 있는 것이 현실입니다.

📜 임대차3법의 한계

• 2020년 도입된 임대차3법은 계약갱신청구권(2년+2년)과 전월세상한제(5%)를 통해 세입자 보호를 강화했습니다.
• 하지만 이는 단기적 안정 장치에 가깝고, 장기 거주권을 구조적으로 보장하기에는 한계가 명확합니다.
• 계약 종료 이후의 불안정성은 여전히 세입자가 감당해야 합니다.

🏘 공공임대와 주거 복지의 취약성

• 한국의 공공임대주택 비중은 약 5% 내외로 OECD 평균(8~10%)에 크게 못 미칩니다.
• 장기임대 주택 공급이 제한적이어서 시장 변동성이 곧바로 서민 주거 불안으로 이어집니다.
• 빈집 활용, 퇴거 제한, 강제퇴거 유예 제도 등도 매우 미비합니다.

⚠️ 제도적 핵심 한계

• 주거권을 헌법상 사회권으로 명시하지 않음
• 주거를 인권의 관점이 아닌 재산·거래의 문제로 접근
• 주택이 ‘사는 곳’보다 ‘사야 하는 자산’으로 인식되는 구조

이로 인해 한국은 유럽식 ‘거주권 우선형 복지국가 모델’과 구조적 차이를 보입니다.

🚨 4. ‘사회주의’ 논란, 정말 맞는 말일까

한국에서는 주거 규제가 강화될 때마다 “시장 간섭이다”, “사회주의적 발상이다”라는 비판이 반복됩니다.

• 유럽, 일본, 뉴욕 모두 자본주의 국가
• 강한 주거 규제는 체제를 부정하기 위한 것이 아니라 시장 실패를 보완하기 위한 장치
• 선진국일수록 ‘시장 안의 복지’, ‘규제된 자본주의’를 통해 사회적 불평등을 완화

주거권 보호는 이념의 문제가 아니라 인간 존엄과 사회 지속 가능성의 문제에 가깝습니다.

💥5. 한국의 주거권 명문화가 필요한 이유

①  사유 재산권과 주거권의 불균형 해소 

• 권리의 충돌 해결: '내 집은 내 맘대로 한다'는 사유 재산권이 압도적으로 강하게 작용하던 것이 주거권이 명문화되면, 개인의 재산권 향사와 서민의 주거 안정권이 충돌할 때 법원이 판단할 수 있는 대등한 헌법적 근거가 마련 
• 공공의 이익 우선: 고령자나 취약계층의 주거 연속성을 보장하기 위한 집주인의 재산권을 일부 제한하는 결정들이 가능하려면, 주거는 인간다운 삶을 위한 필수권리라는 점을 법적으로 명시 

② 선진국형 주거 안전망 구축의 법적 근거 

• 계절별·상황별 퇴거 제한: 추운 시기에 강제 퇴거를 금지하는 인도적 조치를 도입하기 위한 주거권의 명문화가 필수적이라 법적 근거가 없다면 재산권 침해라는 위헌 논란에 가로막힐 가능성이 큼 
• 임대료 통제 및 규제: 임대료 동결이나 임대료 결정 위원회 같은 시스템은 주택에 대한 공공의 규제가 상상을 초월할 정도로 강력하기에 임대료 폭등 시 서민을 보호 할 수 있는 강력한 행정 조치를 시행하기 위한 든든한 법적 토대가 됨 

③ 사회주의 오해 불식과 보편적 복지 실현  

• 이념적 프레임 극복: 주거권 보호를 위한 규제를 공산주의나 사회주의로 몰아가기도 하지만 주거권이 법제화되면 이념의 문제가 아닌 선진국이 지향하는 보편적 '인간 존엄성 보호'의 영역으로 전환 
• 국가의 책임 강화: 주거권이 명문화되면 국가는 단순히 주택 공급을 늘리는 것을 넘어, 모든 국민이 적절한 주거 환경에서 살 수 있도록 보장하는 구체적인 의무 수용 

🧭  한국이 나아가야 할 방향

✅ 핵심 과제

• 🏛 헌법상 주거권의 명확한 사회권 명문화
• 🏢 공공임대주택 비중의 실질적 확대
• 🚫 퇴거 제한 및 저소득층 장기 거주 보호 법제화

🏡 마무리하며

결국 핵심은 이 한 문장으로 요약됩니다. 집은 사는 곳이지, 사는(매매하는) 물건이 아니다.

이 관점이 세제, 임대차 제도, 주택 공급 정책 전반에 반영될 때 비로소 한국도 주거권과 사유재산권이 균형을 이루는 선진국형 모델에 가까워질 수 있을 것입니다.