다가구주택 vs 다세대주택, 헷갈리면 큰일 납니다. 등기부 한번에 확인!!

외관은 거의 비슷해 보이지만, 다가구주택과 다세대주택은 법적 성격·소유 구조·세금·전입신고·임대차 보호까지 완전히 다른 주택 유형이라 할 수 있어요. 전월세 매매 등 중요한 계약에서 겉모습만 보고 판단했다가는 세금 폭탄, 전입신고 불가, 보증금 손실로 이어질 수 있어요.

다가구주택 vs 다세대주택, 헷갈리면 큰일 납니다

다가구주택 vs 다세대주택, 헷갈리면 큰일 납니다.

🏠 정의와 법적 구분

🔹 다가구주택이란?

다가구주택은 건축법상 ‘단독주택’으로 분류되는데 하나의 건물 안에 여러 가구가 거주할 수 있으나, 건물 전체를 하나의 소유자가 보유하는 구조입니다.

• ✔ 단일 등기
• ✔ 여러 세대 거주 가능
• ❌ 호실별 매매 불가
• ✔ 임대 중심 구조

즉, ‘여러 가구가 사는 단독주택’이라고 이해하시면 됩니다.

🔹 다세대주택이란?

다세대주택은 주택법상 ‘공동주택’에 해당하며 각 세대(호실)마다 구분소유 등기가 가능하고, 세대별 매매와 담보 설정이 가능합니다.

• ✔ 호실별 등기
• ✔ 세대별 소유자 상이 가능
• ✔ 개별 매매 가능
• ✔ 빌라 형태 거래 활발

정리하면, 다가구는 사용 기준 단독주택, 다세대는 소유 기준 공동주택이라 할 수 있어요. 

📐 건축 기준으로 보는 차이

구분	다가구주택	다세대주택
층수	3층 이하 (지하 제외)	4층 이하
연면적	1동 660㎡ 이하	1동 660㎡ 이하
세대수	대지 내 전체 합산 19세대 이하	동당 기준 제한 없음
소유 형태	단일 소유자	호실별 구분소유

 

⚠️ 중요
다가구주택이라 하더라도 대지 내 여러 동의 세대 수를 합산해 19세대를 초과하면 법적으로 다가구가 아닌 다세대주택으로 재분류될 수 있습니다. 이 경우 세금·규제·임대차 보호 전부 달라집니다.

최우선변제권 : 선순위 근저당 있어도 보증금 받는다. 전세사기 마지막 보루!!

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📜 주택임대차보호법 적용 차이

다가구주택과 다세대주택은 모두 주택임대차보호법 적용 대상입니다. 임차인 보호 자체는 동일합니다.

• ✔ 대항력: 주택 인도 + 전입신고
• ✔ 우선변제권: 대항력 + 확정일자
• ✔ 최우선변제권: 소액보증금 기준 충족 시 동일 적용, 경매 시 배당요구 필수 

다만 소유 구조 차이로 인해 경매 시 실질적인 위험도는 다르게 작용합니다.

• 다가구: 건물 전체가 하나의 경매 대상 → 선순위 권리 분석 필수
• 다세대: 호실별 경매 → 개별 권리관계 비교적 명확

💰 세금·취득·운영 측면 차이

🏡 다가구주택 특징

• ✔ 1주택 인정 → 양도세 비과세 가능
• ✔ 취득세 부담 상대적으로 낮음
• ✔ 임대·관리 자유로움
• ✔ 확정일자 관리 용이
• ❌ 세대수 초과 시 위법 리스크

🏢 다세대주택 특징

• ✔ 호실별 매매 가능
• ✔ 투자·전매·분양 활발
• ❌ 다주택자로 분류될 규제 가능성 높음 
• ❌ 양도세·보유세 부담 큼
• ❌ 관리·재건축 절차 복잡(관리처분 동의 필요) 

🔍 반드시 확인해야 할 서류

외관만 보고 다가구나 빌라 같다는 판단은 매우 위험합니다. 

• 등기부등본
  - 집합건물 표시 여부
  - 호실별 구분등기 존재 여부
• 건축물대장
  - 용도(단독주택/공동주택)
  - 층수·세대수 기재 내용

위 두 서류가 일치하지 않으면 전입신고·대항력·세금에서 치명적 문제가 발생할 수 있어요.

⚠️ 주의사항과 실무 팁

• 외관만 보고 판단 금지 => 반드시 등기부 + 건축물대장 동시 확인
• 다가구는 세대수 초과 시 분쟁 위험
• 임차인 보호는 동일하나, 소유자는 다가구가 세제상 유리하고 다세대는 임차인 보호는 더 명확하지만 세금 부담 큼 
• 임차인 기준으로 둘 다 우선변제권 보호 가능 
• 소유자 기준으로 다가구가 세제상 유리 

✅ 결론 요약

다가구주택은 법적으로 단독주택으로 분류되며 단일 소유, 세제 혜택이 크고 임대 중심 구조입니다.
다세대주택은 공동주택으로 호실별 구분등기, 거래가 자유로운 대신 세금·규제가 무거우며 다주택 규제 대상 가능성이 높습니다. 

임차인은 권리 보호 구조를, 소유자는 세금과 규제를 기준으로 주택 유형을 반드시 구분하셔야 합니다.