2026.1.29 서울 4구·경기 4곳 조정대상지역 해제되면? LTV 70% 대출 2억이상 가능!!

2026.1.29 서울 4구·경기 4곳 조정대상지역 해제되면? 서울과 경기 일부 지역 부동산 시장의 향방을 가를 중대한 사법 판단이 이제 단 일주일 앞으로 다가왔습니다.

오는 2026년 1월 29일(목) 오전 10시, 서울행정법원에서 선고될 이번 판결은 단순히 몇 개 지역의 규제 여부를 넘어서,

• 👉 향후 정부의 부동산 규제 방식
• 👉 행정 재량의 법적 한계
• 👉 통계 활용 기준에 대한 사법적 판단 기준까지 좌우할 가능성이 있는, 말 그대로 부동산 정책의 분수령으로 평가받고 있습니다.

2026.1.29 서울 4구·경기 4곳 조정대상지역 해제되면? LTV 70% 대출 2억이상 가능!!

🏛 2026.1.29, 서울 4구·경기 4곳 규제 풀린다면?

— 2026.1.29 서울 4구·경기 4곳 조정대상지역 해제, 지정 취소 소송의 모든 것 —

📌 1. 사건의 배경 — ‘10·15 부동산 대책’ 이후 본격화된 갈등

2024년 10월 15일, 국토교통부는 부동산 시장 안정화를 명분으로 이른바 ‘10·15 부동산 대책’을 발표했습니다. 이 대책의 핵심은 서울 전역과 경기 일부 지역을 대상으로 한 초고강도 규제였습니다.

🔒 이른바 ‘삼중 규제’

• 조정대상지역
• 투기과열지구
• 토지거래허가구역

이 세 가지가 동시에 적용되면서, 해당 지역은 대출·세금·실거주 모든 측면에서 가장 강력한 규제 상태에 놓이게 되었습니다.

🗺 소송 대상 지역의 공통점

이번 소송의 직접적인 대상은 아래 총 8개 지역입니다.

서울

• 도봉구
• 강북구
• 중랑구
• 금천구

경기

• 의왕시
• 성남시 중원구
• 수원시 장안구
• 수원시 팔달구

이 지역들의 공통점은 분명합니다.

• ✔ 고가 주택 밀집 지역이 아님
• ✔ 서민·중산층 실수요 비중이 높음
• ✔ 갭투자나 투기 수요가 상대적으로 적음

그럼에도 불구하고, 이 지역들은 서울 강남권과 동일한 규제를 받게 되었습니다.

10·15 부동산대책 투기과열지구 거래 규제 토지거래허가와 계약 무효 사례!!

부동산 대책 다주택자 추가 매입, 투기 수요 완벽히 막을 수 있나?

📊 문제의 핵심: “통계 기준 시점”

국토부는 2024년 6~8월 한국부동산원 주택가격 변동률 통계를 근거로 “이들 지역이 지정 기준을 충족했다”고 판단했습니다.

그러나 주민들의 반론은 명확했습니다.

“한 달 뒤인 7~9월 통계를 기준으로 하면 조정대상지역 지정 요건 자체가 성립하지 않는다.”

실제로 서울의 조정대상지역 지정 기준선은 0.71% 상승률이었는데,

• 도봉구: 0.45%
• 강북구: 0.52%
• 중랑구: 0.48%
• 금천구: 0.50%

모두 기준 미달이었습니다. 경기도 4개 지역 역시 상황은 크게 다르지 않았습니다.

이로 인해 주민들은 “정부가 결과를 정해놓고 통계를 선택했다”는 문제를 제기하며 행정소송에 나서게 됩니다.

⚖️ 2. 원고와 피고의 주장 — 정면 충돌하는 논리

이번 소송의 핵심은 단순합니다. ‘행정 재량이냐, 위법한 절차냐’ 입니다.

👥 주민(원고) 측 주장 — “의도적 통계 배제는 위법”

원고 측은 ‘절차적 하자’를 가장 큰 문제로 지적합니다.

• 🔹 국토부는 이미 9월 통계를 10월 13일에 수령
• 🔹 해당 통계는 지정 요건에 미달
• 🔹 그럼에도 불구하고 6~8월 통계만 사용

즉, 이는 단순한 정책 판단이 아니라 통계의 선택적 사용, 행정 절차의 생략이라는 것입니다.

🏢 국토부(피고) 측 주장 — “공표되지 않은 통계는 사용할 수 없다”

국토부의 입장은 전혀 다릅니다.

• ✔ 정책 결정 시점(10월 13일)
• ✔ 9월 통계는 아직 공식 공표 전
• ✔ 공표 전 통계를 사용하면 통계법 위반 가능성

또한 국토부는 당시 시장 과열 조짐과 정책 지연 시 추가 규제 가능성을 들어 ‘선제적 방어 행정’의 필요성을 강조합니다.

🔍 3. 2026년 1월 29일 판결, 왜 중요한가

이번 판결이 특별한 이유는 분명합니다.

• 📌 숫자 기준이 명확한 사안
• 📌 추상적 판단이 아닌 객관적 요건 충족 여부
• 📌 기존 판례와 다른 법적 쟁점 구조

그동안 부동산 규제 관련 행정소송에서 주민이 승소한 사례는 단 한 번도 없었습니다.

이는 법원이 오랜 기간 정부의 부동산 정책을 ‘고도의 정책적·전문적 판단 영역’으로 보고, 행정 재량을 폭넓게 인정해 왔기 때문입니다.

그러나 이번 사건은 그 구조가 다릅니다. “정부가 재량의 범위를 넘었는가”

라는 질문을 법원이 회피하지 않고 정면으로 판단해야 하는 사안이기 때문입니다.

📈 4. 판결 결과별 시나리오 분석

🟢 주민 승소 시

• LTV 70% 적용
• 취득세 1~3%
• 양도세 중과 폐지
• 실거주 의무 폐지

🔴 국토부 승소 시

• LTV 40% 유지
• 취득세 8~12%
• 양도세 최대 82.5%
• 2년 실거주 유지

🧠 5. 이번 판결이 갖는 구조적 의미

이번 판결은 단순히 “집값이 오르느냐, 내리느냐”의 문제가 아닙니다.

• ✔ 정부가 통계를 어디까지 선택할 수 있는가
• ✔ 정책 목표를 위해 절차를 희생해도 되는가
• ✔ 행정 재량의 법적 한계는 어디인가

이 기준이 정립되는 순간, 이번 판결은 단일 사건을 넘어 향후 모든 부동산 규제 정책의 선례로 작용하게 됩니다.

🧾 6. 한눈에 보는 최종 정리

항목	주민 승소	국토부 승소
규제 상태	즉시 해제	현행 유지
대출	LTV 70%	LTV 40%
취득세	1~3%	8~12%
양도세	중과 폐지	최대 82.5%
실거주	의무 폐지	2년 유지
시장	단기 반등	관망 ·침체

 

🔚 7. 결론 — “행정의 편의냐, 법의 원칙이냐”

2026년 1월 29일 판결은 서울과 경기 일부 지역만의 문제, 부동산 가격 문제가 아닙니다. 

• 👉 정부 정책의 신뢰성
• 👉 행정 절차의 투명성
• 👉 부동산 규제의 기준선

이 모든 것을 가르는 상징적 사건입니다.

해당 지역 거주자나 투자자라면

• ✔ 주민 승소 시 즉각 대응 전략
• ✔ 정부 승소(패소 시) 5월 9일 이전 출구 전략을 지금부터 준비하셔야 할 시점입니다.