옥탑방 세대쪼개기, 집주인이 전입신고 하지 말라는데. .

옥탑방 세대쪼개기 방이라도 “전입신고만 하면 대항력은 생긴다”고 알고 계신 분들이 많습니다. 하지만 이는 절반만 맞는 말이에요.

 

주택이 다가구인지, 다세대인지에 따라 전입신고 가능 여부와 대항력 인정 여부는 정반대로 갈립니다.
실제 경매 현장에서는 전입신고를 했음에도 불구하고, 대항력이 부정되어 전세보증금을 전액 잃는 사례가 매년 반복되고 있습니다.

옥탑방 세대쪼개기, 집주인이 전입신고 하지 말라는데. .

⚠️ 옥탑방 세대쪼개기 전입신고, 주택 유형에 따라 대항력이 완전히 달라집니다.

🔍 핵심 요약

호실별 ‘별도 등기’가 없으면 전입 가능, 있으면 불가능 => 이 차이가 바로 다가구주택 vs 다세대주택의 결정적 차이입니다.

🏠 주택 유형별 옥탑방 세대쪼개기 전입신고 기준 

주택 유형	옥탑·쪼개기 전입	대항력 인정	법적 근거
단독·다가구주택	✅ 가능 (지번+층수)	✅ 인정	주민등록법 시행령 제9조 제5항
다세대·연립주택	❌ 사실상 불가	❌ 불인정	대법원 95다177
근린생활시설(근생빌라)	⚠️ 경우에 따라 가능	⚠️ 제한적	주민센터 재량

 

📌 핵심 포인트
- 호실별 등기 없음 → 다가구 → 전입 가능
- 호실별 등기 있음 → 다세대 → 쪼개기 호수 전입 불가

옥탑방·세대쪼개기 전세·매매 전에 반드시 피해야 할 7가지 치명적 위험 신호!!

2026 위반건축물 양성화 가능vs불가 기준 사유 6!!

① 다가구주택 옥탑방·세대쪼개기 전입신고

✅ 전입신고 가능 + 대항력 인정

다가구주택은 등기부상 지번 1개로만 등기되어 있고, 호실 · 방 번호는 법적으로 존재하지 않아요.
따라서 주민등록은 👉 지번 + 층수 방식으로 전입신고가 가능합니다.

📌 실제 전입신고 예시

• 주소 기재: ○○동 123-4번지 3층
• 호수(101호, 302호 등) 기재 ❌
• 법적 근거: 주민등록법 시행령 제9조 제5항 =>호실별 등기가 없는 건축물은 층수만 기쟇ㄹ 수 있다.

⚖️ 판례 기준 

대법원 97다29530 판결 : 실거주 + 적법한 전입신고 + 점유가 인정되면 대항력이 성립합니다.

📍 실제 사례 : 서울 다가구주택 옥탑방 → 지번+3층 전입신고 → 경매 시 소액임차인 우선변제금 수령 성공 

② 다세대주택 옥탑방·세대쪼개기 전입신고

❌ 전입신고 불가 + 대항력 부정, 왜 안되나? 

다세대·연립주택은 호실별로 각각 별도 등기가 되어 있기에 등기부에 존재하지 않는 502호, 603호 등은 법적으로 존재하지 않는 주택인 것입니다.

🚫 대표 위험 사례

• 등기부: 501호만 존재 
• 현장: 501호 + 불법 502호
• 502호 전입 시도 → 주민센터 전입 거부 (등기부에 없는 호수로 주민등록 불가)

❗ 편법의 결말

• 501호 동거인 등록 → 실제 거주 공간과 점유 불일치
• 경매 시 대항력 전면 부정

⚖️ 대법원 95다177 판결
실제 점유 목적물과 전입 주소가 다르면 대항력은 인정되지 않습니다.

다세대 502호 전세 → 전입 불가 → 경매 배당 제외 → 보증금 전액 손실 

③ 근린생활시설(근생빌라) 쪼개기 전입신고

⚠️ 전입은 운, 대항력은 제한적

근생빌라는 가장 위험한 회색지대라 할 수 있어요. 보통 사무실·학원·상가 용도로 불법으로 주거 전환된 경우가 많아 상세주소 부여 여부와 전입 허용 여부가 주민센터 재량에 달려 있습니다.

 

같은 건물이라도 어떤 동은 전입 가능, 어떤 동은 불가한 사례가 실제로 존재하기에 전세 목적이라면 가장 위험하고 ➡️권장하지 않는 유형이에요. 

🧾 대항력 확보 실전 체크리스트(필수)

✅ 1단계: 등기부등본 확인

• 호실별 별도 등기 → 다세대 (위험)
• 지번 단일 등기 → 다가구 (가능)

✅ 2단계: 주민센터 사전 확인

계약서 지참 후 “○○동 123-4번지 3층 전입 가능 여부” 말로만 듣지 말고 실제 접수 가능 여부 직접 확인

✅ 3단계: 정확한 전입신고

• 다가구: 지번 + 층수
• 다세대: 등기부상 호수만 (쪼개기 호수 ❌)

✅ 4단계: 확정일자

계약서에 “등기부상 ○○호 전체” 명시 후 전입과 동시에 확정일자 부여

✅ 5단계: 특약 문구

그래도 계약을 해야 한다면 반드시 특약으로 넣어야 할 문구로는 . . 

• 옥탑·세대쪼개기 위반 적발 시 철거·이행강제금·행정 책임은  임대인 전담
• 보증금 우선 반환 보장

🚨 대항력이 있어도 사라지지 않는 위험

대항력이 생겼어도 안전한 전세는 아니에요. 

• 전세보증보험(HUG·SGI) 가입 불가 확률 약 99% (건축물대장상 세대수 불일치 이유) 
• 최우선변제 한도: 서울 기준 5,500만 원 (다가구의 경우 주택 전체가액의 1/2 범위 내 적용되고 여러임차인이 동순위로 배당 받기에 보증금 한도 내라도 받는 금액은 줄어들 수 있어요 ) 
• 철거 명령 시 강제 퇴거 철거 가능·보증금 반환 수개월에서 수년간 지연될 수 있음, 무주택 기간 발생 가능성 有 

🔚 결론

✔ 다가구주택 옥탑·세대쪼개기 → 전입 신고 가능, 대항력 인정 (지번+층수) 그러나 위험은 여전 
❌ 다세대주택 옥탑·세대쪼개기 → 전입신고 불가, 대항력 없음, 보증금 회수 어려울 수 있음 

 

근본적인 대안은 적법 주택 선택 + 전세보증보험 가능 여부 확인입니다.
현실적으로 세대쪼개기 전세는 보증금 손실 리스크 약 70%에 해당합니다.