1주택 실거주 안 하면. . 지난 몇 주간 대한민국 부동산 시장을 가장 뜨겁게 달군 문장은 “1주택도 1주택 나름”이라는 이재명 대통령의 발언이었습니다. 이 한 문장은 단순한 수사가 아닙니다. 그동안 절대 기준으로 여겨졌던 '1채 보유'라는 숫자 중심 과세 체계를 버리고, 이제는 '실제로 그 집에 살고 있는가'라는 가치 중심 ‘실거주 여부’ 과세 체계로 전환하겠다는 사실상의 선언에 가깝습니다.
그리고 중요한 점은, 이 논의가 더 이상 정치적 발언이나 가설 수준이 아니라는 것입니다. 이미 정부 내부에서는 '거주용vs투자용 주택 세제 개편' 이 공식 검토 단계에 들어간 것으로 해석되고 있습니다.
지금부터 그 핵심을 하나씩, 최대한 실무적으로 풀어드리도록 하겠습니다.
🏠 “1주택도 1주택 나름”
숫자에서 가치로, 부동산 세제 패러다임의 전환
1️⃣ 장기보유특별공제의 역설
“오래 가졌으니 깎아준다”는 논리는 끝나가고 있습니다.
현재 세제에서는 1주택자 실거주 여부와 관계없이 10년 이상 보유 시 최대 80%에 달하는 장기보유특별공제를 받을 수 있었습니다. 하지만 이 제도는 시간이 지나며 본래 취지와 달리 투자 목적의 주택 보유를 정당화하는 수단으로 활용되어 왔습니다.
🔎 기존 제도의 구조
지금까지의 세제 시스템은 매우 단순한 구조로 :
- 집을 1채만 보유
- 그 집에 실제 살지 않아도
- 10년 이상 보유하면 => 양도 소득세의 최대 80% 가까이를 감면
이 제도가 바로 장기보유특별공제(장트공)입니다. 본래 취지는 물가 상승과 화폐가치 하락을 고려해, 오래 보유한 자산에 대해 과도한 세 부담을 줄여주자는 것이었습니다.
하지만 시간이 지나면서 취지는 완전히 다른 방향으로 작동하기 시작했습니다.
⚠️ 투자용 1주택의 재정의
대표적 사례가 바로 원정 투자 입니다.
- 🏙 본인의 부산·지방 전세 거주
- 🏢 서울 강남·목동 · 용산 · 마포 · 수도권 등에 고가 아파트 1채 보유
- 💰 실거주 없이 전세 + 시세 차익 상승 기대
이 구조는 그동안
√ 1주택자
√ 실거주 요건 없음
√ 장기보유 공제 풀혜택 이라는 삼박자를 모두 누릴 수 있었습니다.
이에 정부는 이러한 구조를 더 이상 ‘주거 목적’으로 보지 않고, 1주택이라도 실거주하지 않으면 ‘투자·투기용 1주택’으로 재정의하겠다는 입장입니다.
⚖️ 세금 혜택의 차등화 방향
- 1주택 실거주 : 장기보유+거주기간에 따른 기존 세제 혜택 유지, 주거 안정 차원에서 보호
- 1주택 비거주 : 보유 기간만으로 감면 불가, 장기보유공제 축소 또는 폐지 검토, 경우에 따라 다주택자에 준하는 과세 검토
정부의 시장에 던지는 메시지는 명확합니다.
“세제 혜택을 원한다면 그 집에 직접 거주하라.”그렇지 않다면, 시장에 매물을 내놓아라.
2️⃣ 2026년 5월 9일, 데드라인
다주택자뿐 아니라 비거주 1주택자에게도 경고 : 양도세 중과 유예 종료
정부는 2026년 5월 9일을 기점으로 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 명확히 했습니다.
그동안 시장에 존재하던 “팔면 손해, 버티면 유리”라는 공식은 더 이상 유효하지 않다는 것이 정부의 판단입니다.
이재명 대통령은 “버티는 세금이 파는 세금보다 비싸도 버틸 수 있느냐”며 보유 전략 자체를 압박하고 있는 것입니다.
버티는 세금이 더 비싸도 괜찮겠습니까? 이 한마디는 팔아도 손해, 들고 있어도 손해인 구조를 만들겠다는 뜻으로 보유세를 구조적으로 강화해 세금을 바로 잡아 다시 매기는 일명 '교정 과세 ' 를 하겠다는 의미입니다.
즉. 잘못 부과한 세금을 절차에 따라 정정해 다시 부과하는 과세 행위로 납세자가 세금을 속인 게 아닌 세무서의 착오 · 누락·법 해석 오류 등으로 세금이 과소·과다 부과한 것을 바로잡는 제도입니다.
📊 보유세 5% 시나리오
특히 시장에 가장 충격적인 것은 고가주택 보유세 최대 5% 라는 시나리오라 할 수 있어요. 예를 들면 :
- 💸 40억 원 주택 → 연 보유세 약 2억 원
- 💸 60억 원 주택 → 연 보유세 약 3억 원
이는 주택을 더 이상 ‘자산’이 아닌 연간 비용이 발생하는 구조로 바꾸는 결정적 신호가 될 것입니다.
비거주 1주택자도 실거주로 전환 할 것인가 아님 매도할 것인가의 명확한 선택지를 강요합니다.
3️⃣ “집은 사는(Buy) 것이 아니라 사는(Live) 곳”
부동산 패러다임의 근본적 전환
이번 세제 개편의 궁극적 목적은 부동산 불패 신화의 해체입니다.
🏗 공급과 세제의 병행
- 수도권 135만 가구 이상 공급
- 공공주택·도심 개발 확대
- “집을 사지 않아도 살 수 있다”는 신호
세금만으로 시장을 누르려는 것이 아닌 세제로 수요를 억제하고, 공급으로 주거 불안을 완화하겠다는 의지입니다.
💸 불로소득 차단
- 갭투자 수익 구조 약화
- 상급지 갈아타기 난이도 급상승
- 단순 보유 전략 붕괴 이를 통해 부동산 가격 상승으로 인한 이익을 개인이 독점하는 구조를 끊겠다는 의지도 분명합니다.
🏡 거주권 중심 사회
집은 더 이상 투자 상품이 아니라, 가족이 머무는 생활 기반이자 국가가 보호해야 할 생활 기반이라는 인식 전환이 핵심입니다.즉, 거주권의 승리입니다.
🎯 1주택자라는 말만이 아닌 실제 살고 있는가?
이제 “1주택자니까 괜찮다”는 시대는 끝나가고 있습니다. 앞으로 세제를 가르는 기준은 단 하나로 수렴합니다.
👉 그 집에 실제로 거주하고 계신가요?
- 실거주자: 보호 대상
- 비거주자: 투자 자산으로 과세
이 기준이 향후 대한민국 부동산 세제의 출발점이 될 가능성이 매우 높습니다.
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