임차권 등기 명령 vs 확정일자, 어떤 게 더 유리할까?

임차권 등기 명령 vs 확정일자는 임차인의 보증금을 보호하기 위한 제도로 전세나 월세 계약이 끝날 때 가장 중요한 문제 중 하나인 보증금 반환 문제를 해결하기 위한 것입니다. 세입자는 계약이 끝나면 보증금을 돌려받고 새로운 거처로 이사해야 하지만, 현실적으로 임대인이 보증금 반환을 미루거나 거부하는 경우가 많습니다.

 

이러한 상황에서 보증금을 보호하기 위해 사용할 수 있는 대표적인 법적 장치로는 임차권 등기 명령과 확정일자가 있습니다. 두 제도 모두 세입자의 보증금을 보호하는 역할을 하지만, 적용 조건과 효과가 다르기 때문에 자신의 상황에 맞게 올바른 방법을 선택하는 것이 중요합니다.

 

임차권 등기 명령은 세입자가 집을 비운 후에도 우선변제권을 유지할 수 있도록 법적으로 보호해 주는 제도입니다. 만약 계약이 종료되었는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 세입자는 임차권 등기 명령을 신청하여 등기부등본에 임차권을 기재할 수 있습니다. 이를 통해 집이 경매로 넘어가거나 매매될 경우에도 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

확정일자는 세입자가 거주 중일 때 보증금 반환을 위한 우선변제권을 확보하는 방법입니다. 주민센터나 법원에서 계약서에 확정일자를 받아 놓으면, 동일한 부동산에 대한 다른 근저당권보다 앞서는우선 변제 순위를 확보할 수 있습니다.

 

임차권 등기 명령 VS 확정일자에 관한 글

 

1. 임차권 등기 명령이란? 세입자의 마지막 보호막

임차권 등기 명령은 세입자가 집을 비운 후에도 보증금을 보호할 수 있도록 하는 법적 절차로 임대차 계약이 끝났을 때, 원래라면 임대인이 보증금을 돌려주고 세입자는 새로운 곳으로 이사를 가야 하지만, 임대인이 보증금 반환을 지연하거나 거부하는 경우가 많기 때문에 이에 대한 대비책으로 마련된 정책입니다. 

 

이사를 가면 기존의 우선변제권이 사라지기 때문에, 이전에는 집을 비우기 전에는 보증금을 받을 수 있도록 강제할 방법이 마땅치 않았고 보증금을 돌려받지 못하면 이사를 갈 수 없었는데 이러한 문제를 해결하기 위해 도입된 제도가 임차권 등기 명령입니다.

세입자가 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가더라도, 등기부등본에 임차권이 기재되므로 세입자의 권리가 보호되며,  이렇게 하면 집이 경매로 넘어가거나 다른 사람에게 매매되더라도 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있습니다.

 

1.1 임차권 등기 명령의 장점

1️⃣ 대항력 유지 : 세입자가 이사를 가게 되면 기존의 우선변제권이 사라지는데  임차권 등기 명령을 신청하면 집을 떠난 후에도 보증금을 받을 권리를 유지할 수 있습니다.

2️⃣ 경매나 매매 시 우선변제권 유지 : 집이 경매로 넘어가거나 매매될 경우, 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 임차권 등기가 되어 있지 않다면, 세입자는 후순위 채권자로 밀려 변제받기 어려울 수도 있습니다.

3️⃣ 강제력 있는 법적 보호(임대인 처분 제한) : 법원 명령을 통해 등기부등본에 기재되므로, 임대인의 의사와 무관하게 자동으로 권리가 보호됩니다.

1.2 임차권 등기 명령의 단점

1️⃣ 임차권등기명령 신청 후 이사 : 임대차 종료 후 거주 중 신청하고 이사 후에는 전입신고를 해야 합니다. (임차권등기 마쳤는지 확인 후 이사 필수), 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 해야 하는 부담이 생길 수 있습니다. 보증금 받기 전까지 거주도 가능합니다. 

2️⃣ 임대인의 반발 가능성 : 등기부등본에 임차권이 기재되면 새 임차인이 불안해 할 수 있기에 임대인은 보증금을 돌려주기보다는 버티는 경우도 많아질 수 있습니다.

3️⃣ 신청 절차가 비교적 복잡하고 시간 소요 : 법원을 통해 진행해야 하므로 최소 8일~2주 정도 소요되며, 소송으로 전환 시, 1심 법원 판결까지 8~10개월 정도 소요 될 수 있습니다. 

1.3 비용 및 수수료 

등록세 7,200원 (지방교육세 포함, 1필지 기준)+인지세 2,000원 (수입인지)+등기신청 수수료 3,000원+송달료 5,200원 × 총 송달 횟수 (임대인과 임차인 각각 3회분, 총 6회 기준 약 31,200원)으로 총 비용은 임대인 1명, 임차인 1명 기준으로 약 43,400원 정도가 소요됩니다.

법무사나 변호사를 통해 진행할 경우 대행비용이 발생하며, 법무사 대행 시 약 40만 원, 변호사 대행 시 50만 원 이상이 일반적으로 추가로 발생하며 개인적으로 전자소송을 활용하면 추가 대행비를 절약할 수 있습니다.

 

1.4 인터넷 신청 

법원 전자소송 바로가기 

 

2. 확정일자란? 세입자의 기본적인 보증금 보호 장치

확정일자는 전세 계약서에 날짜를 명확히 기록하여 법적으로 공인받은 계약서로 만드는 절차로 주민센터, 법원, 등기소에서 간단하게 받을 수 있으며, 보증금 반환 시 대항력과 우선변제권을 확보하는 제도입니다. 인터넷 등기소에서도 발행 가능합니다. 

 

2.1 확정일자의 장점

1️⃣ 신청이 간편하고 비용이 거의 없음 : 계약서에 도장을 받는 간단한 절차로, 주민센터나 등기소에서 누구나 쉽게 신청할 수 있으며, 비용도 거의 들지 않기 때문에 부담 없이 받을 수 있습니다. 주택임대차계약서 건당 600여원 비용 발생 

2️⃣ 거주 중에도 보증금 보호 가능 : 확정일자는 세입자가 거주하는 동안에도 설정할 수 있으므로, 보증금을 보호하기 위해 미리 준비할 수 있습니다.

3️⃣ 우선변제권 확보 가능 : 같은 집에 대한 다른 근저당권보다 앞서는 변제 순위를 가질 수 있습니다.

2.2 확정일자의 단점

1️⃣대항력 제한 : 전입신고 +점유 시 대항력 발생 

2️⃣ 집을 비우면 효력이 약해질 수 있음 : 세입자가 거주하는 동안에만 강한 보호를 받을 수 있으며, 이사를 가면 변제 순위가 밀릴 위험이 있습니다.

3️⃣ 강제력 부족 : 단순한 공증 수준의 효력으로 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 강제로 받을 방법이 없으며, 소송을 진행해야 하는 경우가 많아 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.

 

3. 임차권 등기 명령 vs 확정일자, 어떤 선택이 유리할까?

비교 항목	임차권 등기 명령	확정일자
신청 가능 시점	임대차 종료 후	계약 즉시 가능
보증금 보호 효과	강함 (퇴거후에도 우선변제권 유지)	있음 (거주 중에만 보호 가능)
우선변제권	경매 시 우선변제 가능	경매 시 우선변제 가능
설정 방법	법원에 신청	주민센터, 등기소에서 간단히 등록
강제력	강함 (등기부등본 기재)	약함 (추가 조치 필요)
임대인 영향	부정적 (새 세입자 구하기 어려움)	영향 적음

 

• 현재 거주 중이며, 보증금을 보호하고 싶다면? → 확정일자 추천
• 이미 이사를 가야 하지만 보증금을 받지 못했다면? → 임차권 등기 명령 추천

전세보증금은 세입자의 가장 중요한 재산으로 보증금 반환이 걱정된다면 미리 준비하고, 필요시 법률 전문가의 도움을 받는 것도 방법입니다.