계약갱신청구권 임차인이라면 당당하게 요구할 수 있는 권리!!

계약갱신청구권은 임차인이 일정 조건을 충족하면 임대인에게 기존의 임대차 계약을 갱신할 수 있도록 요구할 수 있는 법적 권리를 말합니다. 이는 주거 안정성과 영업 지속성을 보장하기 위해 마련된 제도로, 임대인의 자의적인 계약 해지를 방지하고 임차인의 거주 및 사업 환경을 보호하는 역할을 합니다.

 

특히 주거용 부동산과 상업용 부동산에서 각각 다른 방식으로 적용되며, 법적 요건과 예외 사항이 존재합니다. 본 글에서는 계약갱신청구권의 개념과 법적 근거, 적용 대상, 행사 방법 및 주의사항, 그리고 실제 사례와 판례를 바탕으로 실질적인 활용 방안을 자세히 알아보겠습니다.

 

 

계약갱신청구권 임차인의 당당한 권리에 관한 글

 

1. 계약갱신청구권이란? (임차인의 권리 보호)

1-1. 계약갱신청구권의 개념

계약갱신청구권은 계약 종료 후 임대인이 일방적으로 계약을 종료하지 못하도록 하는 장치로, 임차인의 안정적인 거주와 영업을 보장하는 중요한 법적 보호 장치입니다. 이 제도는 2020년 개정된 주택임대차보호법과 상가임대차보호법을 근거로 하며, 임차인이 원하는 경우 법적 요건을 충족한다면 계약을 갱신할 수 있도록 보장하고 있습니다.

1-2. 주거용 임대차 계약에서의 계약갱신청구권

주거용 부동산 임차인의 경우, 주택임대차보호법에 따라 최소한 4년 동안 안정적인 거주가 보장되도록 설계된 제도입니다. 기존 2년 계약이 만료될 때, 세입자는 1회에 한해 2년 계약을 연장할 수 있습니다.

• 조건: 임차인이 계약 종료 6개월~2개월 전에 갱신 의사를 임대인에게 통보해야 하고 임대인은 정당한 사유 없이 갱신을 거부할 수 없습니다.   
• 예외: 임대인이나 직계존비속 직접 거주 예정이거나, 월세를 2개월 이상 연체한 경우(연달아 2개월이 아닌 차임의 지급 시기를 기준으로 판단하며 2년 동안 총 240만 원 차임일 시 2번 연체하면 계약갱신청구권 불가함), 건물 철거·재건축이 필요한 경우 등
• 명시적 의사표시를 통해 행사해야 하며 갱신 시 임대료는 직전 계약의 5% 이내에서만 인상 가능 

1-3. 상가 임대차 계약에서의 계약갱신청구권

상가 임차인의 경우, 상가임대차보호법에 따라 보다 장기간 영업이 보장될 수 있도록 보호됩니다. 주거용 계약보다 더욱 강력한 보호 장치가 있으며, 2018년 10우러 16일 이후 체결된 계약에 최대 10년간 계약 갱신이 가능합니다.

• 조건: 최초 계약 후 5년 이내에 계약갱신을 요청해야 함(묵시적 계약과는 별개)
• 예외: 임차인이 총 5년 기간내 3개월 이상의 월세 연체 또는 계약 위반한 경우, 임대인이 직접 해당 상가에서 사업을 운영하려는 경우, 건물 철거 재건축, 임대인 동의 없는 전대, 전부 또는 일부 멸실  등

 

2. 계약갱신청구권 행사 방법 (임차인의 계약 연장 절차)

2-1. 계약갱신청구권 행사 시점

계약갱신청구권은 일정 기간 내에 반드시 행사해야 하며, 기한을 놓치면 권리를 주장하기 어려울 수 있습니다. 또한 묵시적 갱신 후에도 갱신이 끝나기 6개월~2개월전까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 

• 주거용: 계약 종료 6개월~2개월 전(2020.12.10 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용되며 이전에는 1개월 전까지 행사하면 됩니다.)
• 상가용: 최초 계약 후 5년 이내

2-2. 계약갱신청구권 행사 방법

• 내용증명 우편으로 계약갱신 요청서를 보내는 것이 가장 안전함
• 임대인과 구두 합의도 가능하지만, 서면 증거가 있어야 분쟁 발생 시 유리함
• 계약서에 명시된 계약 갱신 조건을 사전에 검토해야 함

 

3. 계약갱신청구권 관련 법적 분쟁 및 대응 방법 (법적 보호와 실전 대응)

3-1. 계약갱신을 거부당한 경우

✅ 임대인이 갱신을 거부할 수 없는 사례 판례 

• 주거 계약 갱신 거부 : 임대인이 직접 거주할 계획이라며 계약 갱신을 거부했지만, 이후 제3자에게 다시 임대한 것이 밝혀짐. 이에 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구하여 승소.
• 상가 계약 갱신 거부 : 10년 계약 기간이 보장되었음에도 불구하고 임대인이 5년 차에 갱신을 거부하여 분쟁이 발생. 법원은 임차인의 계약갱신청구권을 인정하고 임대인에게 일정 금액의 손해배상을 명령함.
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3-2. 계약갱신요구권 궁금증 Q&A

① 4년 이상 거주한 경우도 가능한가? 개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고, 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것이므로 연장 계약, 묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라도 가능!!

② 보증금 일부를 돌려받았어도 가능한가? 세입자가 나가기로 해 보증금 일부를 돌려받아도 보증금을 전부 반환받을 때까지 임대차관계가 존속되므로 임대차 기간이 끝나기 6개월~2개월 전까지 청구 가능 

③ 임대인이 갱신을 거절하면 ? 임차인은 계약갱신요구권 행사 가능

④ 계약만료일이 1개월이 안 남았다면? 행사 불가 

⑤ 묵시적 갱신 갱신 요구권 행사인가? NO!! 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 보이기에 1회에 한해 행사 가능합니다. 

⑥ 계약갱신청구권 행사 후 임차인 무조건 2년 거주? 임차인은 언제든지 계약해지 통지 가능하며 , 임대인이 통지받은 후 3개월 지나야 효력 발생 

⑦ 계약갱신요구권 청구 방식으로 구두, 문자, 이메일 가능하나 분쟁 방지 위해 내용증명 우편 등 증거 활용 필요 

⑧ 임대차계약서 작성유무? 종전 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 이루어진 것으로 보고 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있어 작성 불필요,  임대료 등 새롭게 합의된 내용이 있다면 별지로 증거 자료를 작성하는 것이 좋습니다. 

 

 

4. 상가 임대차 계약 갱신 시 임대료 인상이 가능한 이유

4-1 경제적 상황 변화 : 임대료는 경제 사정의 변동에 따라 조정될 수 있는데 예를 들면, 건물에 부과되는 조세나 공과금이 증가하거나, 물가 상승 등으로 인해 기존 임대료가 불합리하게 낮아졌다고 판단될 경우, 임대인은 인상을 요구할 수 있습니다.
4-2 법적 제한 : 상가건물임대차보호법에 따르면, 환산보증금 기준 이하의 상가의 경우 임대료 인상은 5% 이내로 제한됩니다. 이는 임차인의 영업 안정성을 보호하기 위한 규정입니다. 반면, 환산보증금 기준을 초과하는 경우에는 5% 제한이 적용되지 않으며, 당사자 간의 합의에 따라 더 높은 비율로 인상이 가능할 수 있습니다.
4-3 갱신 조건 : 갱신된 계약은 원칙적으로 이전 계약과 동일한 조건으로 이루어지지만, 차임과 보증금은 법에서 정한 범위 내에서 증감할 수 있으며 이는 임대인의 재산권을 보호하면서도 임차인의 권리를 균형 있게 유지하기 위함입니다.
4-4 합리적인 이유 입증 : 임대인이 일방적으로 임대료를 인상하려면 주변 상권의 평균 임대료와 비교하거나 건물 유지비 증가를 근거로 제시해 합리적인 이유를 입증해야 합니다. 

결론적으로, 상가 임대차 계약 갱신 시 임대료 인상은 경제 상황 변화와 법적 제한에 따라 가능하며, 환산보증금 기준 여부와 합리적 사유가 중요한 판단 기준이 됩니다.

 

계약갱신청구권의 올바른 활용법

계약갱신청구권은 임차인의 거주권과 영업권을 보호하는 중요한 제도입니다. 이를 효과적으로 활용하기 위해서는 법적 요건을 정확히 이해하고, 행사 기한을 철저히 준수해야 합니다.

또한, 임대인이 갱신을 거부할 경우 법적 대응 방법을 숙지하고, 필요할 경우 법률 전문가와 상담하는 것이 중요합니다. 계약갱신청구권을 적절히 행사하여 안정적인 거주 및 영업 환경을 유지하시길 바랍니다.