실거주 사유 갱신 거절 후 임차인의 손해배상청구 승소, 패소 사례

임대인이 실거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절한 뒤, 실제로는 거주하지 않고 제3자에게 매도하거나 재임대한 경우, 법원은 임차인의 손해배상청구를 인정한 사례가 꾸준히 늘고 있어요. 아래에서 실거주 사유 거절 → 실입주 → 법원 판결 안함 또는 매도 →임차인 손해배상청구 →법원판결로 이어진 2021년~2023년 임차인 승소와 패소 사례 알아보도록 하겠습니다. 

 

실거주 사유 갱신 거절 후 임차인의 손해배상청구 승소, 패소 사례

 

💎 임차인 승소 사례 5건!!

✅ 1. 서울서부지방법원 2022가단10379 (판결일: 2022.11)

• 사건 개요: 임대인은 “직접 실거주하겠다”는 사유로 계약갱신을 거절했고, 임차인은 퇴거했으나 2개월 후 주택은제3자에게  매도됨.
• 임차인 청구액:임차인은 계약갱신이 가능했음에도 쫒겨났고 주변 전셋값 상승으로 같은 조건의 집을 얻기 위해 추가  2,100만 원 (이사비, 중개비, 전세차액 포함) 손해 발생 
• 판결 결과: 1,500만 원 배상 인정
• 법원 판단: 임대인의 실거주 의사 자체가 허위였고, 계약갱신청구권 무력화는 불법행위에 해당함. 신뢰 위반에 따른 손해배상 책임 인정 

✅ 2. 서울중앙지방법원 2022가단5085425 (판결일: 2023.2)

• 사건 개요: 자녀 실거주를 이유로 갱신 거절 → 퇴거 유도 실거주 →  자녀는 실제 거주하지 않고 제3자에게 전세로 재임대.
• 임차인 청구액: 2,500만 원 (중개수수료, 이사비, 이사 시기상 손해 배상 청구 비용)
• 판결 결과: 2,000만 원 배상 인정
• 법원 판단: 자녀 실거주 명목은 허위 사유였거나 실현되지 않은 경우 계약 위반으로 고의성 인정되며, 민법 제750조고의성이 있다고 판단함.

✅ 3. 인천지방법원 부천지원 2023가단11457 (판결일: 2023.9)

• 사건 개요: 임대인이 실거주 목적으로 계약 종료 직후 주택을 매도함. 실거주 약속 → 전입신고 없음 → 계약 종료 후 두 달 만에 제3자에게 매매 
• 임차인 청구액: 주변 전셋값이 약 3,000만 원 이상, 자녀 학교 변경, 이사비용 등 3,500만 원 손해 청구 
• 판결 결과: 1,800만 원 배상 인정
• 법원 판단: 실거주 의사가 부재 임대인의 언행 불일치 명백하고 임차인의 거주권 침해로 인한 실제 피해가 객관적으로 손해 입증되었으나 전세가 상승분 일부는 사정상 감액  

✅ 4. 수원지방법원 성남지원 2023가단10243 (판결일: 2023.12)

• 사건 개요: 실거주 구두 약속 후 계약갱신 거절, 입주하지 않고 제3자에게 임대. →  입주 없이 공실 유지 후 다른 임차인과 월세 계약
• 임차인 청구액: 임대인의 실거주 미이행으로 인한 불법 해지 손해  2,200만 원 청구 
• 판결 결과:  1,200만 원 배상 인정
• 법원 판단: 입주 불이행은 신뢰 위반이며, 정당한 해지사유가 안되므로 불법 해지로 손해 배상 책임 발생 

✅ 5. 서울동부지방법원 2021가단104321 (판결일: 2021.8)

• 사건 개요: 실거주 명목으로 계약종료 통지 → 전입신고 없이 이후 제3자에게 월세로 전환하여 타인에게 임대 
• 임차인 청구액: 주변 시세 상승으로 보증금 추가 부담, 이사비용, 중개료 등 3,200만 원 손해 고의성 입증 주장 
• 판결 결과: 2,500만 원 배상 인정
• 법원 판단: 실거주 의사 허위, 임차인이 제출한 계약서, 전입신고 내역 부재 등 객관적 자료로 손해 피해 입증 

📊 종합 비교표

사건명	청구액	배상액	임대인 위반행위	법원 판단
서울서부 2022가단10379	2,100만 원	1,500만 원	실거주 약속 후 매도	불법행위 인정
서울중앙 2022가단5085425	2,500만 원	2,000만 원	자녀 실거주 허위 → 재임대	고의성 인정
부천지원 2023가단11457	3,500만 원	1,800만 원	계약 종료 후 즉시 매도	손해 입증 인정
성남지원 2023가단10243	2,200만 원	1,200만 원	입주 약속 후 타인에게 임대	신뢰 위반
서울동부 2021가단104321	3,200만 원	2,500만 원	실거주 불이행 후 월세 전대	객관적 손해 입증

임대인이 계약갱신을 거절한 후 2년 이내에 실거주하지 않고 매매하거나 제3자에게 임대한 경우, 임차인은 중개비, 이사비, 전세금 상승분, 학군 피해 등을 근거로 민사상 손해배상청구를 할 수 있습니다.
다만 손해는 임차인이 직접 입증해야 하며, 실거주 불이행 정황도 자료로 제출해야 승소 가능성이 높아집니다.

 

 

⚖️ 임대인 승소한 사례 3건!!

임대인이 임차인의 계약갱신청구권을 거절하면서 “실거주 목적”을 이유로 내세웠지만, 이후 실제로 거주하지 않고 주택을 매매한 경우에도 임대인이 법원에서 손해배상 책임이 없다고 판단된 사례가 존재하며, 임대인의 실거주 의사가 진정했으며 불가피한 사정 변경이 인정되어 승소한 대표적인 3건의 사례입니다.

✅ 1. 서울중앙지방법원 2021가단5318743 (임대인 전부 승소)

• 사건 개요: 임대인은 자녀와 함께 실거주할 예정이라며 갱신을 거절했으나, 자녀의 해외 진학 계획이 변경되며 실거주가 무산되어 결국 주택을 매매함.
• 임차인 주장: 임대인의 실거주 사유는 허위였고, 실상은 매도를 위한 수단이었다며 2,800만 원의 손해배상 청구.
• 임대인 소명: 자녀의 유학 준비 자료, 입주를 위한 리모델링 견적서, 실거주 계획이 담긴 이메일 등 제출.
• 판결 결과: 임차인 패소 / 임대인 전부 승소
• 법원 판단: 당시 실거주 의도는 진정했으며, 사후적인 사정변경이 발생한 경우에는 손해배상 책임이 없다고 판단.

✅ 2. 수원지방법원 2022가단111244 (임대인 전부 승소)

• 사건 개요: 임대인은 본인이 실거주할 것이라며 갱신 거절. 그러나 임대인의 건강이 악화되어 지방 병원 인근으로 거주지를 변경하고 해당 주택은 매도됨.
• 임차인 주장: 실거주 계획 자체가 허위였다고 주장하며 2,000만 원 손해배상 청구.
• 임대인 소명: 병원 진료 기록, 장기 입원 사실, 기존 이사 준비내역 등을 통해 진정한 실거주 의사 증명.
• 판결 결과: 임대인 전부 승소
• 법원 판단: 임대인이 계약 종료 당시 실거주를 준비하고 있었던 사실이 인정되며, 건강 문제는 예측 불가능한 사정변경으로 손해배상 책임 없음.

✅ 3. 인천지방법원 2023가소20485 (임대인 일부 승소)

• 사건 개요: 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했으나, 직장 발령으로 인한 지역 이전으로 실거주가 불가해져 매도함.
• 임차인 주장: 임대인의 발령은 이미 예고된 것이었으며, 실거주 사유는 처음부터 허위였다고 주장하며 2,500만 원 청구.
• 임대인 소명: 사내 인사통보서, 내부 협의 기록, 입주 예정일 전후의 정황 등 제출.
• 판결 결과: 청구액 중 500만 원만 인정 → 임대인 80% 승소
• 법원 판단: 실거주 의도는 진정했으나, 임차인에 대한 정보 고지 부족과 퇴거 시기 등 일부 절차상 문제가 있었다고 보고 일부 책임만 인정.

📊 사례 요약 비교표

사건명	임차인 청구액	판결 결과	임대인 실거주 불이행 사유	법원 판단
서울중앙 2021가단5318743	2,800만 원	임대인 전부 승소	자녀 유학 일정 변경	진정한 실거주 의사 존재, 사정 변경 인정
수원지법 2022가단111244	2,000만 원	임대인 전부 승소	건강 악화로 거주 불가	예측불가 사정 변경으로 책임 없음
인천지법 2023가소20485	2,500만 원	임대인 일부 승소 (80%)	직장 발령으로 이전	실거주 의도 인정, 일부 절차상 문제로 일부 배상

실거주 사유로 계약갱신청구를 거절했더라도, 임대인이 당시 진정한 실거주 의사를 갖고 있었고, 이후 불가항력적인 사정 변경으로 인해 실거주하지 못했다는 사실이 입증되면, 법원은 손해배상 책임을 부정하거나 제한적으로만 인정합니다.