시설군과 용도군, 건축물 분류 기준 왜 필요하지?

시설군과 용도 군은 건축법에서 건축물을 분류하는 기준을 말합니다. 시설군은 건축물을 유사한 구조, 형태, 이용 목적에 따라 9개의 범주로 구분해 분류한 것이고, 용도 군은 건축물의 구체적인 사용 목적을 9개의 각 시설군에서 더 세분화한 29개 세부 용도로 분류합니다. 용도 군은 시설군 내에 포함되며, 건축법 시행령 별표 1에서 구체적으로 규정되고 시설군은 큰 분류, 용도 군은 더 세부적인 분류로 건축물의 사용 목적과 관련된 행정절차(용도변경 허가, 신고 등)에 중요한 기준이 됩니다.  

 

 

시설군과 용도군의 차이

 

 

🏢 시설군과 용도군이란?

시설군과 용도 군은 건축법상 건축물의 목적과 기능을 분류한 체계로, 건축물 용도변경, 허가, 신고 등 행정절차 및 도시계획, 인허가, 건축설계, 세금, 안전기준 등 다양한 분야에 영향을 줍니다.

🛑1. 시설군&용도군 

시설군은 건축물의 기본 기능과 사용 목적에 따라 분류한 최상위 분류 체계를 말합니다.  용도군은 각 시설군 내에서 보다 구체적인 사용 목적을 나타내는 중분류 개념으로 용도군은 건축법상 건축물을 유사한 구조, 이용 목적, 형태에 따라 분류한 29가지 용도로 이 용도들은 다시 9개의 상위 분류인 시설군으로 나뉩니다. 

사용목적	시설군	설명	예시
1	자동차 관련 시설군	자동차와 관련된 다양한 기능 수행	자동차 관련 시설
2	산업 등의 시설군	생산, 물류, 저장	운수시설, 창고시설 공장, 위험물저장 및 처리시설, 자원순환 관련 시설, 묘지관련 시설, 장례시설
3	전기통신시설군	방송통신	방송통신시설, 발전시설
4	문화 및 집회시설군	여가 및 종교 활동	문화 및 집회시설, 종교시설, 위락시설, 관광휴게시설
5	영업및 판매시설군	판매, 유통, 업무 목적의 시설	판매시설, 운동시설, 숙박시설, 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설
6	교육 및 복지시설군	교육, 연구, 의료시설, 노유자, 수련, 야영장	의료시설, 교육연구시설, 노유자시설, 수련시설, 야영장 시설
7	근린생활시설군	생활편의 관련 시설	제1종 근린생활시설 제2종 근린생활시설(대중생활시설은 제외)
8	주거업무시설군	사람이 상시 거주하거나 행정 및 사무용	단독주택, 공동주택, 업무시설, 교정시설, 국방 ·군사시설
9	그 밖의 시설군		동물 및 식물 관련 시설 (축사, 가축시설, 도축장, 작물재배사, 종묘배양시설 등)

시설군 대분류에서 9개 시설군으로 구분되며 1호군(상위 시설군) => 9호군(하위 시설군)으로 나누고 1호군으로 갈수록 허가 사항이며 9호군으로 갈 수록 신고 사항입니다. 

🛑2. 시설군&용도군 사용 목적 

시설군과 용도 군은 건축물의 사용 목적을 체계적으로 분류하는 기준으로 건축물의 용도는 건축물대장에 등재되어 있으며, 실제 사용과 일치해야 합니다. 

 

▶ 용도군은 건축물의 구체적인 사용 목적을 결정하는데 예를 들면 주택 용도군은 주거 목적, 산업 등의 시설군에서 공장 용도의 경우 제조 목적, 판매시설 용도 군의 경우 판매 목적 등으로 사용이 한정되어 어떤 목적으로 사용될 수 있는지 명확하게 규정됩니다. 

만약 기존 용도와 다른 목적(주택을 사무실로 사용하거나 사무실을 병원)으로 사용하고자 한다면, 반드시 용도변경 절차를 거쳐야 하며 변경하려는 용도의 건축기준을 관련 법규와 절차에 맞춰  충족해야 합니다. 

 

▶ 시설군은 용도 군을 9개의 비슷한 성격의 시설로 묶어 관리합니다. 

용도 군이나 시설군이 달라지는 용도변경을 할 경우, 관련 법령에 따라 허가 또는 신고 절차를 거쳐야 합니다. 

 

 

🛑3. 시설군과 용도군 비교

구분	시설군	용도군
분류 단계	대분류	중분류
기준	기능적 성격	구체적 사용 목적
역할	정책 및 계획 수립 기준	건축 허가 및 용도 제한 기준
예시	상업시설군	판매시설, 업무시설 등

🛑4. 용도군 변경 절차 

✨ 용도변경 허가 또는 신고 

• 상위 시설군으로 변경 : 허가 대상 (근린생활시설 => 교육 및 복지시설)
• 하위 시설군으로 변경 : 신고 대상 (관광휴게시설 =>  다중생활시설인  고시원 )
• 같은 시설군 내 변경 : 건축물대장 표시변경 신청 (숙박시설 => 판매시설)

✨ 절차 요약 

• 변경하려는 용도와 현행 건축법, 관련 법령 검토 
• 필요 서류 준비 (도면, 건축주 인감증명서 등) 
• 시·군·구청인 해당 지자체에 허가 또는 신고 접수 
• 관계 부서 협의 및 심사 
• (허가/신고 수리 후) 바닥면적 100㎡ㅜ이상이면 사용승인 신청 
• 사용승인 후 건축물대장 등재 

✨ 참고 사항 

용도 변경이 가능한지, 소방이나 장애인 편의시설 등 관련 법령이 적용되는지, 500㎡ 이상은 건축사 설계가 필요합니다. 

🛑5. 실무 적용 사례

사례 1: 오피스텔
- 시설군: 주거 업무시설군 
- 용도군: 업무시설
- 주의사항: 주거용으로 사용 시, 주택 수 포함 여부 등 영향 있음(표시변경 신청) 

사례 2: 단독주택 → 고시원 변경
- 기존: 주거시설군 – 단독주택
- 변경: 영업 및 판매시설군 (다중생활시설군)
- 설계·방화 기준 대폭 변경 필요

🛑6. 시설군과 용도군 분류의 실무 중요성 

▶  인허가 가능성 판단 : 특정 용도 군은 지구단위계획이나 도시계획에서 제한 될 수 있음 

▶  재건축 ·재개발 시 기준 설정 : 어떤 시설군으로 구성되는지가 주거용과 상업용 비율에 결정적 

▶ 세금 및 개발이익 부과 기준 : 근린생활시설과 상업시설의 차이로 양도소득세나 취득세율 차이 발생 

▶ 화재안전 및 건축 구조 설계 기준 : 고시원과 호텔은 피난 설계 기준이 다름 

 

시설군과 용도군은 단순 분류를 넘어, 도시계획, 안전기준, 인허가, 세금 부과까지 영향을 주는 매우 중요한 건축 개념으로 건축을 계획하거나 부동산 개발을 검토할 때는 해당 건축물이 어떤 시설군과 용도 군에 속하는지 반드시 확인해야 합니다.