‘1+1 분양’ 공급 중단, 북아현 2구역 취소 판결 이후 재개발 전망은?

아파트 ‘1+1 분양’은 재개발 구역 내 대지지분이 넓거나 감정가가 높은 조합원이 기존 주택을 정비사업에 출자하면, 일반적인 단일 아파트 대신 아파트 2채(1채는 조합원 분양 + 다른 1채는 일반형 소형 60㎡ 이하)를 공급받는 방식으로 이 방식은 조합원 입장에서 다음과 같은 장점이 있어 일부 고급 재개발 구역에서 많이 활용되었습니다. 1채를 사면 1채가 따라온다는 마케팅 개념으로 일종의 보상 ·인센티브 제도라 할 수 있어요. 

• 한 채는 실거주, 한 채는 임대·매도 가능
• 시세차익 극대화
• 고령자 조합원의 은퇴생활 보장 수익 

그러나 이는 조합 측에서 건축 가능한 가구 수와 용적률, 공급 가능 물량, 재정 상황을 충분히 감안해야 가능한 구조인데 최근 사업성 악화로 인해 북아현 2 구역 등 서대문구 재개발 조합에서 분양 취소로 나타나게 되었어요. 

 

 

‘1+1 분양’ 공급 중단, 북아현 2구역 취소 판결 이후 재개발 전망

 

1. 최근 ‘1+1’ 공급 중단의 원인

과거 2021년부터 북아현2구역, 홍은 13 구역 등 서대문구 내 주요 재개발 조합은 당초 ‘1+1 분양’을 홍보하며 조합원 동의를 얻기 위해  해당  정책을 공문 ·조합 총회 자료 등에 명시했어요.  일부 조합원은 이를 믿고 조합원 분양신청을 진행하거나, 재개발 동의서를 제출했는데 최근 공급 중단 또는 조건 변경을 발표했고 그 배경에는 다음과 같은 사업성 악화, 공급 평평 부족, 조합 내 형평성 논란 우려가 이유였습니다. 

① 공사비 폭등

• 최근 2~3년간 자재비·인건비 급등으로 인해 건축비가 m²당 수백만 원 이상 상승
• 시공사 측에서 공사비 증액을 요구하거나 계약 재협상 요구

② 금융비용 급등

• 기준금리 인상으로 PF(프로젝트 파이낸싱) 금리도 동반 상승
• 조합의 금융 부담이 수십~수백억 원 단위로 늘어나면서 추가 물량(1+1분)을 부담하기 어려워짐

③ 분양가 상한제 및 공급 물량 제한

• 고분양가 규제 지역으로 지정된 서대문구 일대는 분양가를 자유롭게 책정할 수 없어 수익성 제한
• 1+1 공급은 전체 일반분양 가구 수를 줄이고 조합원 몫을 늘리는 방식인데, 이는 수익성 악화로 직결됨

 

2. 조합과 조합원 간 갈등 심화

▶️ 조합 측 입장

• 애초에는 가능했던 1+1 계획이 물가 급등으로 현실적으로 불가능해졌다. 
• 조합원 전체를 위한 사업성 확보를 위해 불가피한 조치다. 
• 조합 내 형평성 논란이 우려되고 공급 평형이 부족하다.  

1+1 공급은 공식적 결정이 아닌 해석상의 오류라는 것이 조합 측의 전반적 입장이라고 합니다. 

▶️ 1+1 분양 조합원 반발 및 법적 쟁점 

쟁점	내용
신뢰보호 위반	조합원: "공문과 총회의 방침을 믿고 결정했는데 일방적 변경은 위법"
총회결의 효력 여부	공식 총회에서 1+1 공급이 정식 의결됐는지가 핵심 쟁점
사업성 문제	조합: "공급 가능 평형이 부족하고, 일반분양 하락 압박 수익 저하 우려"재조정 불가피
법률상 위반 여부	분양계획을 총회 의결 없이 공급 기준 변경 시 무효 가능성 존재

 

특히, 일부 조합에서는 1+1이 가능한 줄 알고 고액의 이주비·중도금까지 감당했던 조합원들이 상당수여서, 조합 내부 갈등 격화, 일부 조합원 법률 분쟁 가능성까지 거론되었습니다. 

 

 

 

북아현2 재정비촉진구역 주택재개발 정비사업조합 조감도 배치도 (서울시 자로 참조)

 

3. 북아현2구역 1+1 아파트 분양 취소 판결

 

서울 서대문구 북아현2구역 재개발 조합은 대지지분이 큰 조합원에게 아파트 2채(1+1)를 분양해 주겠다고 약속하고 분양신청까지 받았는데 공사비 급등 등으로 사업성이 악화되자, 조합은 2024년 총회에서 1+1 분양을 취소하고 한 채만 분양하기로 결정했어요. 이에 1+1 조합원(약 100명)이 “신뢰보호 원칙 위반”과 “재산권 침해”를 주장하며 총회결의 무효 소송을 제기했습니다.

 

▶️ 1+1 조합원 : 이미 1+1 분양을 약속하고 신청까지 받아놓고 취소한 것은 신뢰를 저버린 것이며 대형 평수가 부족한 상황에서 한 채만 분양받는 것은 대지지분이 큰 조합원의 권리와 개발이익을 침해

▶️ 조합 : 1+1 분양을 모두 조합원 분양가로 공급하면 사업성에 심각한 타격이 발생한다며 조합원 다수(1200명 중 100명만 1+1 신청)에 불리한 구조라, 총회에서 투표로 1+1 분양 취소를 결정 

▶️ 서대문구청 :  “1+1 분양은 조합 재량이지만, 만약 공급한다면 두 채 모두 조합원 분양가로 해야 한다”고 행정지도를 내림 

▶️ 법원 판결 : 1심 법원은 조합의 손을 들어주었으며 “조합 정관에 명시된 의무가 아니고, 분양신청만으로 법적 권리가 발생하지 않는다.”, “분양 방식은 조합의 재량에 속한다.”, 이로써 1+1 분양 취소 결정이 적법하다고 인정

▶️ 시장 파장과 우려 : 이번 판결로 재개발 사업에서 대지지분이 큰 조합원의 참여가 줄고, 조합원 간 갈등이 더 커질 수 있다는 우려가 커짐, 이미 1+1 분양을 기대했던 조합원들의 신뢰가 훼손되었고, 앞으로 사업 추진 과정에서 소수 조합원의 권리가 보호받기 어려워질 수 있다는 지적이 나옴 

▶️ 부동산 시장 : “다수의 이익을 위해 소수를 희생한 결정”이라는 비판과 함께, 유사한 분쟁이 다른 재개발 구역에서도 반복될 가능성이 높다고 보고 있음.

 

 

4. 1+1 아파트 분양 취소 판결 이후 재개발 전망

✨ 대형지분 조합원 참여 감소 및 갈등 가능성 : 법원이 1+1 분양 취소를 조합의 재량으로 인정함에 따라, 대지지분이 큰 조합원(즉, 기존 토지나 건물 소유 규모가 큰 조합원)의 권익 보호가 약화될 수 있으며, 대형지분 조합원의 재개발 사업 참여 동기가 약해지고, 조합 내 소수-다수 갈등, 신뢰 훼손 등 내부 분쟁이 증가할 수 있어요. 향후 유사한 상황에서 조합원 간 소송, 행정 민원 등 법적·사회적 마찰이 반복될 가능성이 높아졌습니다.

✨ 사업성·분담금 리스크에 대한 경계 강화 : 1+1 분양 취소의 핵심 배경이 사업성 악화(공사비·금융비용 상승, 분담금 증가)였던 만큼, 앞으로 재개발 조합들은 사업성 검토와 분담금 관리에 더욱 신중을 기할 전망으로 사업 진행 중 추가 분담금, 분양가 산정, 일반분양 물량 감소 등 리스크에 대한 조합원들의 민감도가 높아지고, 조합 의사결정의 투명성과 신뢰 확보가 중요한 이슈로 부상했어요.

✨ 재개발 사업 전반은 여전히 ‘활성화’ 기조 : 서울시는 2025년에도 대규모 정비사업을 적극적으로 추진 중으로 신반포 2차, 용산정비창, 신길 11 구역, 흑석 9 구역, 장위 10 구역 등 핵심 구역에서 착공과 분양이 이어지고 있어요. 도시경관 개선, 주택공급 확대, 교통·커뮤니티 인프라 강화 등 다양한 효과가 기대되며, 재개발이 완료된 지역은 집값 상승과 투자 가치 제고가 예상됩니다.

✨ 정책·규제 변화와 신속통합기획 : 서울시는 준공업지역 용적률 상향, 한강변 정비사업 공공기여 비율 완화 등 규제 완화 정책을 내놓으며 재개발 활성화에 힘을 싣고 있어 신속통합기획 등 행정지원이 확대되면서, 정비사업 추진 속도는 오히려 빨라질 수 있어요.

✨ 투자 및 시장 영향 : 사업성 검토 미흡, 법적 리스크 간과 등 실패 사례는 투자자와 조합 모두에게 경각심을 주고 있으며, 앞으로는 대형지분 조합원 권익 보호, 분양가 산정 투명성, 조합 내 민주적 의사결정 등 ‘내부 신뢰’가 재개발 성공의 핵심 변수로 부상할 전망입니다.

5. 향후 전개 

✅ 법적 책임 여부

• ‘1+1 분양 약속’이 조합 규약 또는 총회 의결사항에 명시되었는지에 따라 법적 책임 가능성 달라짐
• 단순한 조합 내부 홍보 자료라면 법적 구속력은 약할 수 있음

✅ 서울시 개입 가능성

• 최근 정비사업 갈등이 증가함에 따라 서울시의 중재·감독 강화 움직임이 있음
• 주민 보호를 위한 가이드라인 제시 또는 분양가 규제 유연화 논의가 나올 수도 있음

서대문구 재개발 조합들의 1+1 분양 변경 사태는 단순한 건설 비용 문제가 아니라, 조합원 신뢰 붕괴와 사업 지속성 악화를 야기할 수 있는 심각한 사안으로 조합은 현실적인 사업 여건을 조율하면서도, 초기 약속에 대한 최소한의 책임을 져야 하며, 조합원 역시 사업 구조의 유동성을 인지하고 대안을 논의할 필요가 있습니다.