2025년 서울 공시지가 2년 연속 상승, 가장 비싼 땅은 어디?

서울시는 2025년 1월 1일 기준 개별공시지가를 2025년 4월 30일에 결정·공시했습니다. 총 861,300필지가 대상이며, 서울 전 자치구의 공시지가가 모두 상승해 전년 대비 평균 4.02% 오른 것으로 나타났으며 작년에 이어 2년 연속 오름세를 기록했답니다. 

 

이번 공시는 부동산 시장의 회복세와 함께, 국토교통부가 2025년 1월 발표한 표준지공시지가 상승의 영향을 직접적으로 반영한 결과로 분석됩니다. 특히 표준지 상승률은 서울 기준 약 3.4%였으며, 이와 연동된 개별공시지가 역시 상승 압력을 받은 것으로 나타났습니다.

 

지난해 상승률은 1.33%였고, 서울에서 공시지가가 가장 높은 곳은 22년 연속 1위를 유지하고 있는 명동 네이처리퍼블릭 부지입니다.

2025년 서울 공시지가 2년 연속 상승, 가장 비싼 땅은 어디?

 

✅ 개별공시지가란?

개별공시지가는 개별 토지의 적정한 단위면적당(㎡) 가격을 평가하여 공시하는 제도입니다. 이는 국토부가 매년 1월 1일 기준으로 발표하는 표준지공시지가를 기반으로, 각 지자체에서 해당 필지의 위치, 용도, 도로 접면, 개발 가능성 등 다양한 요소를 평가해 산정합니다.

이러한 지가는 다음과 같은 공적 행정 목적에 활용됩니다:

• 재산세, 종합부동산세 등 세금 부과 기준
• 기초생활보장, 건강보험료 등 사회보장 관련 기준
• 개발부담금, 택지비 산정 등 개발 관련 공공기준

✅ 자치구별 공시지가 상승률 TOP 5!!

서울 평균 상승률 4.02%를 초과한 5개 자치구!!

순위	자치구	상승률	상승 요인
1	강남구	▲5.47%	압구정·개포 재건축 활성화, 고급 주택 수요 지속
2	용산구	▲5.21%	정비창 개발, 국제업무지구 계획, 한남·이촌동 고급 주거지 수요
3	성동구	▲4.82%	서울숲 인근 고급화, 성수동 재개발 기대
4	서초구	▲4.81%	기대 반포·서초 중심 개발 호재 지속
5	송파구	▲4.05%	잠실 마이스 복합개발, 재건축 수요 기대감

서울 25개 자치구 모두 2025년 개별공시지가가 상승했고 자치구별 하락된 곳은 없어요. 

✅ 전체 토지의 지가 변동 현황

• 상승 필지: 851,037필지 (98.8%)
• 하락 필지: 5,273필지 (0.6%) => 개별적인 토지 공시지가 하락
• 보합 필지: 2,618필지 (0.3%)
• 신규 필지: 2,372필지 (0.3%)

✅ 서울시 최고·최저 공시지가

• 서울시에서 가장 높은 공시지가는 중구 충무로 1가 24-2에 위치한 명동 상업용 토지로, ㎡당 1억 8,050만 원을 기록했습니다. 이는 2024년 대비 510만 원 상승한 수치이며, 2004년 이후 22년 연속 최고지로 유지되고 있습니다.
• 서울에서 가장 낮은 공시지가는 도봉구 도봉동 산 30번지의 자연림으로, ㎡당 6,730원으로 공시되었습니다.

 

 

✅ 명동 네이처리퍼블릭 공시지가 연속 1위인 이유 

• 상업적 가치와 입지 : 명동은 대표적 서울의 상업 중심지로 유동 인구가 많고 외국인 관광객이 집중되는 핵심 상권으로 이 지역의 토지는 상업시설로 활용할 때 높은 임대수익을 기대할 수 있어 자연스럽게 토지가격이 전국 최고 수준으로 형성되었어요, 또한 네이처리퍼블릭 부지가 명동에서도 중심 상권에 위치해 상업적 가치가 극대화되었습니다. 
• 임대수익률 : 네이처리퍼블릭 부지는 2019년 기준 보증금 50억/ 임대료 2억 6250만 원으로 계약했으며, 2024년 8월 전세 20억 원에 계약 연장했고 임대료는 확인되지 않는다고 합니다. 
• 상업시설 집중 : 명동 일대 공시지가 상위 10위권 모두 상업시설이 차지했어요.  
• 제도적 ·역사적 요인 : 명동은 상업중심지역으로 전통적으로 도시계획상 상업지구로 지정되어 성장되어 상업 중심의 토지 이용이 고착화 된 곳입니다.
• 공시지가 산정 방식 : 현행 공시지가는 실거래가 반영률이 낮아, 높은 공시지가를 기록한 곳은 계속해서 1위를 유지하는 것입니다. 

✅ 공시지가  상승이 부동산 가격에 미치는 영향 

• 세금 부담 증가로 인한 가격 하락 압력 : 공시지가는 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등 각종 세금의 산정 기준이 되며 공시지가가 오르면 보유세 부담이 커져 일부 소유주가 세금 부담을 줄이기 위해 매물을 내놓을 수 있어 단기적으로 부동산 가격 하락 압력을 줄 수 있어요. 
• 대출 한도 확대와 가격 상승 요인 : 공시지가는 주담대(LTV)비율 산정의 기준이기도 하여, 공시지가 상승 시 대출 한도가 늘어날 수 있으며 대출 한도가 많아지면 투자 자금 유입이 늘어나 부동산 가격 상승 가능성이 있어요. 
• 임대시장 변화 : 보유세 부담이 늘어난 임대인은 세금 부담을 임차인에게 전가하려는 경향이 나타나 보증금을 인상하거나 전세를 월세로 전환하는 등 임대시장에도 변화가 생길 수 있어요. 
• 지역별 ·가격대별 양극화 : 고가 주택은 세금 부담 증가로 매물이 늘어나 가격이 안정되거나 하락할 수 있지만, 중저가 주택이나 인기 지역은 투자 수요가 몰려 가격이 오를 수 있어요. 
• 장기적 영향 : 공시지가 현실화가 계속되면 시장의 투명성이 높아지고, 투기 수요가 억제되는 긍정적 효과도 기대할 수 있어요. 

공시지가 상승은 세금 부담 증가로 단기적으로는 가격 하락 압력을 줄 수 있지만, 대출 한도 확대와 투자 수요 증가 등으로 가격 상승 요인도 함께 존재하며 지역·가격대별로 영향이 다르게 나타날 수 있어요. 

 

 

 

✅ 공시지가 이의신청 안내

공시지가에 이의가 있는 토지 소유자는 아래 절차에 따라 이의신청을 할 수 있습니다:

• 이의신청 기간: 2025년 4월 30일 ~ 5월 29일
• 제출 방법:
  • 온라인: 부동산 공시가격 알리미
  • 오프라인: 구청·동주민센터 방문, 우편, 팩스 
• 처리 절차 : 이의 토지에 대해 특성 재조사 → 감정평가사 검증 → 부동산가격공시위원회 심의 
• 조정공시 일정 : 2025년 6월 26일 예정
• 또한 서울시는 이의신청 기간 동안 감정평가사와의 전화 상담 제도도 운영 중이며, 희망자는 120 다산콜센터를 통해 요청할 수 있습니다.

✅ 공시지가 조회

• 서울시 부동산 정보광장
• 부동산 공시가격 알리미

✅ 표준지 공시지가 vs 개별 공시지가 

📜 표준지 공시지가 : 국토부장관이 전국에 대표성 있는 표준지를 선정해, 그 토지의 이용상황, 주변 환경, 인근 토지의 거래 사례 등 다양한 요소를 조사 ·평가하여 매년 1월 1일 기준 단위면적(㎡)당 적정가격을 결정 ·공시합니다. 이 표준지공시지가는 전국 약 50만 필지의 표준지에 대해 정해지며, 국가 ·지자체 및 감정평사업자가 토지가격 산정의 기준으로 활용합니다. 

📜 개별 공시지가 : 각 시장·군수·구청장이 관할구역 내 모든 토지의 특성을 조사하며 조사대상 토지와 가격 형성 요인이 유사한 표준지를 '비교표준지'로 선정해요. 비교표준지와 개별토지의 특성을 비교해, 토지가격비준표상의 특성 차이에 따른 가격배율을 산출해 표준지공시지가에 곱하면 개별토지의 가격이 산정된답니다. 그 후 감정평가사 검증, 토지소유자 의견수렴, 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 최종적으로 시장 ·군수·구청장이 결정·공시하게 됩니다. 

 

표준지 공시지가는 국가가 대표 토지의 가격을 정하는 것이고, 개별공시지가는 이 표준지 가격을 기준으로 각 토지의 특성을 반영해 산정하는 방식입니다. 

 

조남준 서울시 도시공간본부장은 "개별공시지가는 각종 세금과 부담금의 기초 자료로, 시민 재산권과 밀접란 관련이 있다. 앞으로도 공정하고 균형 잡힌 공시지가 산정을 위한 제도 개선을 지속적으로 추진하겠다"라고 밝혔습니다.