부자들이 자녀에게 집 증여가 아닌 현금 증여해 매수하는 이유?

결혼을 앞둔 친구가 부모님한테 아파트 한 채를 받았다는데, 알고 보니 현금을 받아서 직거래로 구매했다고 합니다. 아니 집으로 증여하면 더 편하지 않을까? 귀찮게 왜 이중 일을 하는 거지? 

 

자산가들은 자녀에게 부동산을 줄 때 '직접 증여'보다 '현금 증여 후 매매'를 택하는 이유가 있다고 해요. 이는 바로 세금 때문이랍니다. 부자들이 자녀에게 현금으로 주는 이유는 양도세 때문이라고 하는데 이 글에서 알아보도록 하겠습니다. 

 

부자들이 자녀에게 집 증여가 아닌 현금 증여해 매수하는 이유?

 

💰 부자들이 자녀에게 집 대신 현금 주는 이유 

이는 세무적, 실용적 이유가 있기 때문으로 증여세 부담 최소화, 유동성 확보, 증여 과정의 투명성과 분쟁 예방, 세금 및 상속 리스크 관리, 정부의 세제 변화와 절세 전략이라 할 수 있어요.  

📌 1. 증여세는 동일하지만, 양도세에서 큰 차이가 발생

• 부모가 자녀에게 10억 원짜리 집을 증여하면, 증여세 발생 외 취득세 등 추가 세금 발생 
• 부모가 현금 10억을 증여하고 자녀가 그 돈으로 집을 구매해도, 동일한 증여세가 발생하지만 취득세 부담 없고 일정 금액 이하로 나누어 증여 시 세금 부담을 줄일 수 있어요. 
• 부모가 자녀에게 10억 원 상당 집 증여 시 증여세 약 2억 5천만 원 인 반면 현금 증여는 10년마다 성인 5천만 원, 미성년자 2천만 원 증여세가 없어 장기적 분산 시 세금 줄일 수 있어요.  

하지만 양도세는 완전히 달라집니다.

📌 2. 유동성(현금성) 확보 

집을 팔아 현금화 할 수 있는 부동산보다 현금은 자녀가 즉시 사용 가능해 실용적이며 자녀가 사업 자금, 투자, 주택 구입 자금 등 다양한 목적으로 자유롭게 활용 가능해 부동산 시장이 불안정하거나, 자녀가 아직 집을 필요로 하지 않을 경우 현금이 더욱 유리 

📌 3. 증여 과정의 투명성과 분쟁 예방 

여러 명의 자녀가 있다면 집을 증여 시 소유권 분할, 관리, 매각, 공동 소유 등에서 갈등이 생길 수 있지만, 현금은 분할이 쉽고 깔끔하게 나눠 분쟁 소지가 적어요.  

📌 4. 세금 및 상속 리스크 관리 

부동산 증여는 증여 후 10년 이내 부모가 사망 시 상속 재산에 합산되어 상속세 부담이 커지며 시가 평가의 문제가 발생하고 저가 매매 시 세무조사 위험 등 복잡한 이슈가 있어요.  반면 현금 증여는 이런 리스크가 적으며 10년 단위로 분산해 증여세와 상속세 부담을 분산할 수 있어요. (상속세 개편으로 자녀 한 명당 5억까지 상속세 없음) 

📌 5. 정부의 세제 변화와 절세 전략 

최근 몇 년간 종합부동산세, 양도세 등 부동산 관련 세금이 크게 오르면서 자녀들에게 집을 직접 물려주는 대신 현금을 증여하면 세금 부담을 예측하고 관리가 쉽답니다.   

🚨 2월 과세 양도세 핵심 개념

2월 과세(이월 과세): 자녀가 증여받은 집을 10년 이내에 매도할 경우, 양도세 계산 시 취득가액을 '부모가 산 가격'으로 계산함.

증여성 특수관계인 매매와 부담부 증여 특징 차이점

일반 증여 창업 자금 증여세 과세특례 차이점 세율 신고 기한은?

📊 예시 비교 (매매가 10억/10년 이내 매매/부모 주택 구입) 

구분	직접 증여	현금 증여 후 매매
증여 품목	부동산 10억	현금 10억
증여세	2억 5,000만 원	2억 5,000만 원
취득세	4,000만 원 (4%) 비조정지역, 1주택 기준	3,300만 원 (3.3%)부모 주
취득가액	부모가 산 가격 (예: 5억)	자녀가 매입한 가격 (예: 10억)
양도차익	10억 - 5억 = 5억	10억 - 10억 = 0
양도세	약 1억 9,000만 원	0원
세액 총액	약 5억 2,000만 원	약 2억 5,000만 원 +취득세 3,300만 원
자산 증식 금액	약 4억 8,000만 원	약 7억 2,300만 원

 

✅ 부자들이 선택하는 절세 방법

1. 부모가 자녀에게 현금 10억 증여 (증여세 신고 및 납부)
2. 자녀가 이 돈으로 부모 소유 부동산을 실거래로 매입
3. 향후 매도 시, 자녀는 10억에 산 것으로 계산되어 양도차익 없음

⚠️ 주의할 점

• 형식이 아니라 실제 매매여야 함 (잔금 입금 내역 등 증빙 필요)
• 국세청은 가족 간 거래를 매우 정밀하게 조사함
• 취득세 및 각종 이전 비용도 자녀가 부담해야 위장 거래 의심 방지

📎 정리 요약

• ✅ 증여세는 동일
• ✅ 양도세에서 큰 차이
• ✅ 2월 과세 회피 가능
• ✅ 실제 거래 증빙이 핵심

🏠 부동산 증여가 현금 증여보다 더 유리한 경우 

1. 기준 시가가 실거래가보다 낮을 때 : 부동산 증여 시 과세표준은 원칙적으로 증여 당시의 실거래가로 평가하지만, 시가 산정이 어려울 경우 개별공시지가(토지)나 국세청 기준시가(건물)를 적용하게 됩니다. 기준시가나 공시지가가 실제 시가보다 20~30% 낮게 책정되는 경우, 같은 10억 원 상당의 자산이라도 현금 증여 보다 부동산 증여(더 낮은 평가액 기준 과세)가 절세에 유리 (예를 들어, 시가 10억 원 아파트의 기준시가가 7억 원이라면 7억 원을 기준으로 증여세가 산정되어 세금 부담이 줄어듦)

 

2. 부동산 가격이 앞으로 크게 오를 것으로 예상 : 증여세는 증여 시점의 가치로 산정되어 향후 부동산 가격이 상승할 것으로 예상되면 미래의 가치를 기준으로 세금을 내지 않아도 되어 절세 효과가 있어요. 단 10년여 동안 보유해야 하는데  예를 들면 5억짜리 집을 10억에 증여 받아 10년 보유 10억 매도 시 양도세는 0원입니다. 

 

3. 자산 운용 목적이 명확할 때 : 현금 증여는 취득세 부담이 없지만, 부동산 증여는 취득세 발생으로 부동산 증여받은 자녀가 직접 거주하거나 임대 등으로 자산을 운용할 계획이 있다면, 자산 증식과 절세를 동시에 누릴 수 있어요.  

부자들이 집을 직접 주지 않고 '현금으로 먼저 주고 자녀가 직접 매수 이유'?

👉 양도세 절세 전략 때문입니다. 같은 10억 증여라도, 팔 때 수억 원의 차이가 날 수 있으니까요. 증여세는 똑같이 내더라도, 양도세는 피할 수 있기 때문이랍니다. 

 

📞 참고/상담

• 국세청 세금 상담: ☎ 126