2025년 지분형 모기지 도입 예정, 대출 받아 집 사라?

2025년 하반기, 금융위원회는 한국주택금융공사(HF)와 함께 지분형 모기지 (지분형 주택담보대출 ) 제도를 본격 도입할 예정이라고 해요.  이 제도는 공공이 주택 구매자의 일부 지분(10~50%)을 공동으로 소유함으로써, 초기 자금 부담을 줄이고 과도한 대출 구조를 완화하는 새로운 방식의 정책금융 모델을 말해요.

 

쉽게 말해 대출 대신 정부와 개인이 집의 소유권을 지분에 따라 나누고, 정부가 투자한 지분에 대해 월세 개념의 사용료를 내는 것이며 추후 자금 여력이 생기면 공공 지분을 추가 매입해 점진적으로 완전 소유를 하는 것도 가능합니다. 

 

금융당국은 6월 대선 이후 구체적인 로드맵을 공표할 예정이며, 관계 부처와의 긴밀한 협의를 통해 사회적 합의를 이끌겠다는 입장입니다.

 

2025년 지분형 모기지 도입 예정, 대출 받아 집 사라?

 

🏠  지분형 모기지 (주택담보대출) 도입 예정 

핵심	요약
도입 시기	2025년 하반기 (6월 대선 이후 시범사업 개시 예정)
시범사업 규모	1,000호 / 총 4,000억 원 예산 투자 예정
주관기관	금융위원회, 한국주택금융공사(HF)
주요 대상	무주택 실수요자, 청년·신혼부부 등 주거 취약계층 중심
도입 배경	고위험 가계부채 완화, 영끌 등 무리한 대출 감소 유도

⚙️ 지분형 모기지 작동 방식

▶️ 1. 구조

• 공동 소유 : 주택 구매자가 일부 지분만 부담하고, 나머지는 정부 또는 정책금융기관(HF)이 ‘공동 소유자’로 투자
• 자금 조달 : 자기자본+대출+공공기관 지분 투자로 주택 구입 
• 지분 사용료 : 공공 지분에 대해 ‘지분 사용료’(은행 이자보다 낮은 수준)를 납부하고 일반 대출이자보다 낮게 책정 예정 
• 지분 매입 확대 가능 : 자금 여력이 생기면 HF의 지분 일부 또는 전체를 환매할 수 있어 완전 소유 가능 
• 차익/손실 공유 : 집을 팔 때 시세차익과 손실을 지분 비율에 따라 분할하고 집값 하락 시 공공기관이 우선적으로 손실을 부담 
• 개인이 부담해야 할 초기 주택 구매 비용을 낮추는 방식 

▶️ 2. 예시

항목	내용
주택 가격	10억 원
개인 부담	5억 원 (LTV 70% 적용 시 3.5억 대출 가능)
HF 투자	5억 원 (50% 지분 투자 형태)
사용료	개인은 HF 지분 사용에 대한 저이율 '사용료' 지불 (세부 요율 추후 공시=> 이자 수준)
시세차익	주택 매도 시 시세차익은 지분율(50:50)에 따라 HF와 차익 분배

⚙️ 정책 도입 목적

• 가계부채 완화 : 자기자본 부담 감소로 과도한 대출 구조, '영끌' 현상 해소
• 내 집 마련 기회 확대 : 청년층, 신혼부부의 주택 구매 진입장벽 완화
• 정책금융의 공공성 강화 : 정부나 HF 등 공공이 직접 투자자로 참여해 사회적 역할 확대 및 고위험 대출 (DSR 초과 등) 감소 유도로 금융 안전성 강화 
• 금리 리스크 완화 : 사용료가 일반 금융권 이자보다 저렴해 이자부담이 상대적으로 적어 저소득층 ·청년층 유리
• 사회적 주거 안정 :  무주택자, 청년층의 내 집 마련 진입 장벽 완화 

 

스트레스 DSR 3단계 : 주담대와 신용대출 차이점 8, 단계별 비교!!

 

⚙️ 기대 효과 (장점)

• 적은 초기 자본 : 전세금 수준의 주택 구입 부담이 대폭 줄어 무주택자의 주거 안정을 촉진
• DSR 규제 회피 : 공공기관의 지분 참여는 대출이 아니기에 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 대상이 아니라 은행 대출금 규모가 줄어 전체 금융시장의 건전성에 기여, 금리 변동에도 상대적으로 안정적인 상환 구조 설계 가능
• 집값 하락 리스크 완화 : 집값이 떨어질 경우 공공기관이 손실을 우선 부담,  자산 형성과 시세차익도 공공과 공유해 사회적 형평성 확보
• 지분 확대 가능 : 자금 여유가 생기면 지분을 추가 매입 가능하고 소유권을  추후 늘릴 수 있음 

⚠️ 단점 및 우려 

• 집값 자극 우려 : 지분형 모기지로 인해 실질적으로 1.5억 원만 있어도 10억 원대 주택 구입이 가능해져, 수요 과열과 집값 상승을 유발할 수 있다는 지적이 있어요.
• 공적 손실 위험 : 주택 가격이 하락할 경우, 후순위 투자자인 HF가 손실을 우선 부담하게 되므로 국민 세금으로 투자 손실을 보전할 위험이 있어요.
• 시장의 외면 가능성 정책 실패 사례  : 과거 공유형 모기지(2013년~)도 비슷한 시도로 시행됐으나, 집값 상승기에는 민간 수요가 외면하고 제도는 유명무실화되었습니다. 이는 집값이 올라도 100% 수익이 내 것이 아니라 공공기관과 나눠야 하기 때문이에요. 반면 적은 자본으로 주택을 구입하기에 집값 상승, 수요 급증을 부추겨 시장 과열 우려도 있어요. 
• 사용료 부담 : 정부 지분에 대한 임대료를 매달 내야 합니다. 
• 재산권 제약 : 공공 기관 지분이 있어 매매에 제한 있어요.
• 정책 지속성 문제 : 대선을 앞둔 상황에서 정권이 바뀌면 금융위원장 교체와 정책 철회 가능성이 존재합니다.

⚙️ 과거 유사 정책 사례

• 2013년 공유형 모기지(문재인 정부): 집값 정체기엔 관심, 상승기엔 외면
• 2016년 희망나눔 주택펀드: 실효성 부족으로 수요 저조
• 시장과 온도차, 정책 신뢰도 문제로 실패 사례 다수

🏠 지분형 모기지 vs 주택담보대출 차이점 

구분	지분형 모기지	주택담보대출 (주담대)
소유 구조	개인과 정부(공공기관)가 집을 공동 소유	집 전체를 개인 명의로 소유
자금 조달 방식	자기자본 + 대출 + 정부(공공기관) 지분 투자 조합	자기자본 + 은행 대출
상환 방식	대출이자 + 정부 지분 사용료(임대료 개념) 납부	대출이자만 납부
시세차익/손실	집값 변동 시 차익과 손실을 정부와 지분 비율대로 나눔	모든 차익과 손실을 개인이 부담
가계부채 영향	대출이 아닌 정부 투자분은 부채로 잡히지 않아 DSR 등 규제 우회 가능	대출금 전액이 가계부채로 산정
재산권 행사	정부 지분만큼 재산권 행사에 제한(매매, 처분 등)	전적으로 자유롭게 행사 가능
지분 확대	추가로 정부 지분을 매입해 완전 소유 가능	해당 없음

 

주택담보대출은 집 전체를 소유하며, 은행 대출이자만 갚으면 되며 집값 변동에 따른 이익과 손실도 모두 본인 몫이랍니다. 

▶️ 지분형 모기지 vs 주택담보대출 금리 

• 지분형 모기지는 시중은행 주담대보다 훨씬 낮은 연 1,2~1.5%의 고정금리가 적용되는데 이는 정부나 공공기관이 일부 지분을 소유하기에 정책적 지원을 받기 때문이에요. 
• 2025년 5월 한국 현재 기준금리는 2.75%이며 일반주택담보대출은 주로 변동금리로  4%대 후반 ~6%대 초반 수준에 형성되고 있습니다. 

🏠 지분형 모기지  대출 받아 집 사라는 꼼수? 

• 실질적 레버리지 확대 : 기존 주담대의 경우 LTV나 DTI 등 규제로 대출 한도가 제한되지만 지분형 모기지는 자기 자본이 적어도 정부가 지분 투자자로 참여해 적은 돈으로 고가 주택을 살 수 있어요. 10억 집을 무주택자가 사려면 기존에는 3억 자기 자본과 7억 원 대출이 필요하지만 지분형 모기지는 1.5억 정도만 있어도 가능해요. 
• 가계부채 통계상 우회 : 정부 지분은 대출이 아니기에 가계부채 규제를 피할 수 있으며 실질적으로 집값의 대부분을 차입 구조로 마련하기에 빚 내서 집 사는 것과 다름없어요. 
• 집값 자극 우려 : 적은 자본으로 내 집 마련이 가능해져 수요가 늘어나면 오히려 집값 상승을 부추길 수 있어요. 
• 실질적 부담 : 매달 사용료를 정부 지분만큼 내야 하고, 집값이 오르면 시세차익도 정부와 나눠 실질적 이익은 제한되지만 자금이 부족해도 고가 주택을 마련할 수 있어요. 

지분형 모기지는 투자라고 하지만 기존 대출과 유사한 효과를 내기에 대출 받아 집 사라는 우회책이하는 비판이 나오는 것이랍니다. 

🔍 정보 확인 및 자료 열람

• 한국주택금융공사 공식 홈페이지
• 금융위원회 정책 발표 자료