2025년 서울 강남권 ‘주택 증여 급증’ 현상 : 보유세 피하기 위한 탈출구!

2025년 들어 서울 강남·서초·송파 등 고가 주택 밀집 지역을 중심으로 ‘부동산 증여 급증’ 현상이 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 이는 단순한 자산 이전을 넘어, 보유세 인상 가능성에 따른 조기 세금 회피 전략으로 분석됩니다. 이번 글에서는 이러한 현상의 배경과 세제 변화, 정책 흐름, 그리고 향후 부동산 시장에 미칠 영향을 심층적으로 살펴보겠습니다.

 

2025년 서울 강남권 ‘주택 증여 급증’ 현상 : 보유세 피하기 위한 탈출구!

🏠 2025년 서울 강남권 ‘주택 증여 급증’ 현상 : 세금 폭탄을 피하려는 조기 이전 전략의 확산

📈 ① 서울 강남권 증여 급증 : 세금 조기 회피 움직임 본격화

2025년 1~9월 기준 전국의 집합건물(아파트·연립·다세대) 증여 건수는 2만6,436건, 이는 전년 동기 대비 4.1% 증가한 수치로, 3년 만의 최고치를 기록했습니다.

 

서울만 보면 더욱 뚜렷해집니다.

2024년 4,912건에서 2025년 5,883건으로 19.8% 증가, 특히 고가 아파트 밀집 지역인 강남·서초·송파·용산구의 증여 비율이 폭발적으로 증가한 것을 볼 수 있습니다.

지역	증여 건수(2025년)	전년 대비 증가율
강남구	507건	+13.2%
서초구	378건	+57.5%
송파구	395건	+44.2%
용산구	196건	+51.9%

 

이 같은 움직임은 자산가들 사이에서 “세금폭탄을 맞기 전에 미리 물려주자”는 심리가 확산된 결과라 할 수 있어요. 보유세·양도세·상속세가 모두 다시 강화될 조짐을 보이면서, 세금 구조가 유리할 때 증여를 선택하는 전략적 행위로 이어지고 있는 것입니다.

💡 ② 증여 시장이 다시 살아난 이유 : 제도 변화와 정책 불확실성

2020~2022년은 종부세 중과, 양도세 강화 등으로 인해 증여가 폭발적으로 늘었던 시기였습니다. 하지만 2023년 이후 ‘증여 취득세 과세표준’이 개정되며 일시적인 위축을 겪기도 했습니다.

• 과거: 공시가격(시가표준액)을 기준으로 세금 산정
• 현재: 실제 거래가 또는 감정가액(시가 인정액)을 기준으로 과세

이로 인해 세 부담이 커지자 일시적으로 증여가 감소했지만, 최근 들어 보유세 강화 신호가 다시 나타나면서 고가 주택 보유자들이 빠르게 움직이고 있습니다.

이재명 정부가 출범 이후 강조한 ‘조세 형평성’ 기조는 “보유세 정상화” 논의를 다시 불러와 이로 인해 시장은 “곧 세금이 올라간다”는 신호를 읽고 선제 증여 흐름을 강화하는 분위기입니다.

🏦 ③ 보유세 인상 가능성 현실화 : 시장의 선제적 반응

10월 20일 열린 당정협의회에서는 보유세 인상과 세제 구조조정 논의가 주요 의제로 다뤄졌습니다. 구윤철 부총리는 “응능부담 원칙에 맞는 보유세 현실화가 필요하다”고 강조했으며, 이는 사실상 보유세 인상 가능성을 공식화한 발언으로 해석됩니다.

 

보유세 강화의 여파는 단순히 세금 문제에 그치지 않으며,  세금 인상 신호만으로도 부자 지역의 증여 거래량이 급증하는 연쇄 반응이 나타납니다.

 

보유세 인상은 단순히 연간 세금이 늘어난다는 의미가 아니라 상속세·양도세 부담이 동시에 커지기 때문에, 자산가들은 이를 피하기 위해 조기 증여로 방향을 틀게 됩니다.

즉, 증여는 세금을 피하기 위한 ‘회피’가 아니라, 세금 구조를 미리 분산시키는 가장 현실적인 절세 전략으로 인식되고 있습니다.

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🧭 ④ 정치 변수와 ‘보유세 신중론’ : 세제 개편의 갈림길

한편, 여당은 내년 6월 지방선거를 앞두고 있어 ‘보유세 인상 신중론’을 유지하는 모습입니다. “조세 정의 실현”이라는 명분은 있지만, 세금 인상은 정치적 부담이 크다는 판단 때문입니다.

 

이에 따라 이재명 정부는 단순한 증세보다는 균형 조정형 세제 개편안을 추진할 가능성이 높습니다. 예를 들어,

• 보유세 인상과 거래세·취득세 인하의 병행
• 장기보유자에 대한 공제 확대 및 납부유예제 도입

등이 정책 패키지로 검토 중이라 합니다. 이는 시장의 세 부담 불균형을 줄이면서도, 자산 이동(증여·매도)을 촉진하기 위한 조세 구조 개편 방향으로 보입니다.

💰 ⑤ 강남·서초·용산 중심의 ‘조기 증여 전략’ 확산

부동산 업계 전문가들은 이번 현상을 단순히 세금 회피가 아니라 ‘자산 재배분 전략’으로 보고 있습니다.

상속세율이 최고 50%에 달하는 상황에서, 증여세율(최대 50%) 일부를 지금 부담하더라도 시세 상승 전 자산을 이전하면 향후 절세 효과가 극대화됩니다.

 

특히 강남·서초·송파·용산 지역은 대기업 임원, 전문직 등 세금 민감도가 높은 고소득층 밀집 지역으로, 정부 정책 변화에 가장 빠르게 반응하는 지역입니다.

 

실제 부동산 등기 통계에서도 서울 평균 증여 비율을 이들 지역이 2배 이상 상회하고 있으며, ‘보유세 인상 전 자산이동’이 하나의 트렌드로 자리 잡고 있습니다.

🔍 ⑥ 향후 전망 : 증여 피크, 그리고 세무 리스크 강화

전문가들은 내년 상반기까지 증여 거래의 ‘피크’가 이어질 가능성이 높다고 전망합니다. 보유세 인상안이 현실화되기 전, 특히 강남·한남·용산 등 고가 주택 지역을 중심으로 세금 폭탄을 피하려는 움직임이 정점에 달할 것으로 보입니다.

그러나 동시에 국세청은 편법 증여 단속 강화를 예고했습니다.

• 가족 간 저가 증여
• 시가 이하 신고
• 법인 명의 우회 증여 등

은 모두 조사 대상입니다.

따라서 단순히 증여를 통해 세금을 피하려 하기보다, 전문 세무 컨설팅을 통한 합법적 절세 구조 설계가 중요해지고 있습니다.

📊  ‘보유 → 증여 → 분산’으로 이어지는 자산 구조 변화

2025년의 증여 급증은 단순한 일시적 현상이 아닌 이는 보유세 중심의 조세 체계 전환기에 나타난 구조적 시장 반응입니다.

결국 고가 부동산 보유층은

보유 → 증여 → 분산

이라는 전략적 흐름을 통해 세금 리스크를 최소화하고, 정책 변화에 선제 대응하는 양상을 보일 것입니다.

 

정치·세제·시장 흐름이 맞물리는 2025년 하반기, 부동산 증여는 단순한 가족 간 자산 이전이 아니라 세제 변화에 대응하는 고도의 재정 전략으로 자리 잡고 있습니다.