부동산 계약금은 돌려 받을 수 있나? 거래 취소 시 반드시 알아야 할 법칙!!

부동산 거래에서 “부동산 계약금은 받을 수 있나?”라는 질문은 매우 빈번한데 결론은 단순하지 않아요. 계약의 효력(유효·무효·해제), 당사자 귀책 여부, 계약서 문언, 그리고 ‘이행 착수’ 여부에 따라 결과가 달라지기 때문이에요. 이 글에서는 법적 구조 → 상황별 사례 → 이행 착수 판단기준 → 실무상 유의사항 → 판례·실전 템플릿 순으로 정리해 보도록 하겠습니다.

부동산 계약금은 돌려 받을 수 있나? 거래 취소 시 반드시 알아야 할 법칙!!

“부동산 계약금은 받을 수 있나?” 거래 취소 시 반드시 알아야 할 법칙!!

1. 계약금의 법적 성격 

1) 계약금의 두 얼굴: 증약금 vs 해약금

부동산 매매에서 사용되는 ‘계약금’은 크게 두 가지 성격으로 이해할 수 있어요.

• 증약금(契約金): 계약 사실을 증명하고, 계약이 정상 이행되면 매매대금의 일부로 산입되는 금전(일종의 선지급금).
• 해약금(解約金): 민법 제565조에 근거한 제도로, 계약 이행 전에 매수인은 계약금을 포기하여 계약을 해제할 수 있고, 매도인은 그 배액을 상환함으로써 계약을 해제할 수 있는 기능을 말합니다.

⚖️ 민법 제565조 (요지)
“당사자 일방이 계약의 이행에 착수하기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다.”

2) 실무적 합의

계약서에 "계약금은 해약금으로 한다"는 문구가 있으면 해약금 성격으로 해석되는 경향이 강합니다. 반대로 명시가 없으면 증약금으로 봐 분쟁 시 해약금 규정 적용이 어려울 수 있어요.

2. 상황별 사례 : 부동산 계약금 반환/몰수의 원리

상황	결과(원칙)	핵심 설명
정상 계약 이행 중	계약금은 매매대금 일부로 산입	잔금 지급·소유권 이전 등 정상 절차 진행 시 계약금은 선지급금
매수인 단순 변심	매도인은 계약금 몰수 가능(해약금 성격일 때)	계약서에 해약금 명시 또는 합의로 해약금 인정 시 몰수 가능
매도인 이행 불이행	매수인은 계약금의 배액(2배) 청구 가능	매도인 귀책 시 배액 반환·손해배상 가능
계약 무효(위조·불법중개 등)	계약금 반환 의무	계약 자체의 효력 없음 → 원상회복 원칙
합의 해제	당사자 합의에 따라 정산	반환 여부·배액 여부는 합의 내용에 따름
이행 착수 이후 해제 시도	해약권 소멸(계약금 포기·배액 불가)	이행 착수 인정 시 민법 제565조 적용 안됨

사례별 심층 설명

• 매수인 단순 변심: 계약서에 ‘해약금’ 명시가 있고 이행 착수 전이라면 매도인이 계약금을 몰수할 수 있습니다. 반면 문언이 없고 증약금으로 해석되는 경우 몰수 인정이 어려울 수 있습니다.
• 매도인 귀책(소유권 이전 불능): 매수인은 계약금의 배액을 청구하거나 손해배상을 청구해 계약을 해제할 수 있습니다.
• 계약 무효(위조·불법중개·명의도용 등): 계약 효력이 처음부터 없으므로 계약금은 반환되어야 합니다. 반환이 지연될 경우 민사소송 제기 가능.

3. 이행 착수 판단 기준 : 판례와 실무 지표

‘이행 착수’는 해약권(민법 565조)을 소멸시키는 결정적 기준입니다. 판례와 실무는 아래 행위를 착수로 보는 경향이 있습니다.

• 매수인이 잔금 일부를 송금하거나 확정적 조치를 취한 경우 → 착수 인정
• 매도인이 등기·서류 준비를 개시한 경우 → 착수 인정
• 명도·인도·물리적 이전 절차 개시 → 착수 인정

반면, 중개인에게 잔금일을 통보하거나 단순 구두의사표시만으로는 착수 인정은 어려워요.

판례 예시: 대법원 2001다1621 (매도인 귀책 시 매수인은 배액청구 가능), 대법원 2010다34112 (이행 착수 후 해약권 소멸).

실무 포인트: '이행 착수'는 증빙(이체내역, 등기서류 준비증명, 내용증명, 문자·메일 내역)으로 입증해야 합니다.

4. 실무상 유의사항 : 계약서 작성에서 분쟁 대응까지

1) 계약서 문구(권장)

• ‘계약금은 해약금으로 본다’ 문구 작성 권장
• 이행 착수 판단 기준을 계약서에 구체화(다만 과도한 규정은 분쟁 소지)

2) 계약 해제·통보 절차의 증빙 확보

계약 해제 의사표시는 시점 증빙이 핵심으로 내용증명, 이메일·문자 보관, 통신사 발신내역 스크린샷 등으로 증빙을 확보합니다.

3) 무효 사유 즉시 대응

명의도용·위조·불법중개 등 무효 사유가 발견되면 즉시 무효 확인 및 계약금 반환 요구서를 발송하고 필요 시 형사고소(사기·문서위조) 및 민사 소송을 병행합니다.

4) 분양권·입주권 등 특수거래

재건축·재개발 조합원 입주권, 분양권 등은 별도 법령·조합 규정 적용 여부를 확인해야 하고 조합설립인가·분양 전환 시점 등 기준이 중요합니다.

 

중개인의 불법행위로 무효가 인정되면 중개보수 반환·손해배상도 청구할 수 있기에 중개 관련 서류는 반드시 거래 전후 확인하는 것이 필요합니다. 

5. 실무 템플릿 : 계약서·통보 예시

(A) 계약서 권장 조항 (예문)

제X조(계약금 및 해약)
1. 매수인은 본 계약 체결 시 계약금 ○○○원을 매도인에게 지급하였고, 당해 금원은 매매대금의 일부로 산입하기로 한다.
2. 당사자는 본 계약의 계약금을 '해약금'으로 한다. 이에 따라 당사자 일방은 민법 제565조에 의거하여, 상대방이 이행에 착수하기 전에는 다음과 같이 계약을 해제할 수 있다.
  가. 매수인이 계약을 해제하는 경우: 매수인은 계약금을 포기한다.
  나. 매도인이 계약을 해제하는 경우: 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 반환한다.
3. '이행에 착수'의 판단 기준은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 시점을 기준으로 한다.
  가. 매수인이 매매잔금을 일부 송금하거나 잔금지급을 위한 확정적 조치를 취한 때.
  나. 매도인이 소유권이전·등기에 필요한 서류를 준비·제출하여 등기 절차를 개시한 때.
  다. 당사자 간 합의로 별도로 정한 행위가 개시된 때.

(B) 계약 해제 통지(내용증명 예문)

수신: ○○○(매도인)
발신: ○○○(매수인)
제목: 매매계약 해제 통지

1. 본인은 20XX년 XX월 XX일 귀하와 체결한 ○○ 부동산 매매계약(이하 '당해계약')에 대해 아래와 같이 해제 의사를 통지합니다.
2. 해제 사유: (구체적 사유 기입 – 예: 잔금대금 지급 불능 통보, 중대한 하자 발견 등)
3. 본 계약은 귀하가 이행에 착수하지 않았으므로 민법 제565조에 의거 본인은 계약금을 포기하면서 본 계약을 해제합니다.
4. 본 통지를 수령한 때로부터 계약은 해제되며, 향후 추가 손해가 발생하는 경우 별도 손해배상청구를 할 수 있음을 알려드립니다.

20XX년 XX월 XX일
발신인: ○○○
(연락처, 주소 기재)

6. 분쟁 발생 시 실무적 권고 절차(체크리스트)

• 즉시 증빙 확보: 계약서 원본, 이체내역, 문자·카카오톡·이메일, 중개계약서, 등기부등본 등
• 시점 증빙 정리: 누가 언제 어떤 행위를 했는지(잔금이체, 서류제출 등)
• 내용증명 발송: 계약 해제·반환 요구·배액 통지 등
• 전문가 상담(변호사·공인중개사)으로 법률적 판단 확보
• 형사고소 여부 검토: 사기·문서위조·명의도용 등
• 민사소송(원상회복·손해배상) 준비: 기초증거·목록 정리, 손해액 산정

7. 판례 정리 핵심 

• 대법원 2001다1621: 매도인 귀책으로 계약이 이행되지 않을 경우, 매수인은 계약금의 배액을 청구할 수 있음.
• 대법원 2010다34112: ‘이행에 착수’가 인정되면 매수인은 더 이상 계약금을 포기하고 해제할 수 없다고 판단.

판례의 핵심은 ‘이행 착수’가 해약권을 사실상 소멸시키는 결정적 전환점이라는 점입니다.

8. FAQ 자주 묻는 질문

Q1. 계약서에 ‘계약금은 해약금으로 한다’고 적혀 있지 않으면? A: 일반적으로 증약금으로 해석될 가능성이 크기에 매도인 몰수는 어려워질 수 있어요.

Q2. 잔금 날 단순 ‘문자’로 잔금지급 통보하면 이행 착수인가요? A: 단순 통보만으로는 이행 착수로 보기 어렵습니다. 실제 잔금 이체 또는 등기서류 제출 등 구체적 행위가 필요합니다.

Q3. 중개인이 허위 설명을 했다면 계약금 반환 가능한가요? A: 허위설명 정도에 따라 무효 또는 취소 사유가 될 수 있으며 계약금 반환이 가능할 수 있으며 형사책임(사기)도 함께 검토해야 합니다.

Q4. 분쟁 시 먼저 무엇을 해야 하나요? A: 증빙 확보 → 내용증명 발송 → 변호사 상담 순으로 시간이 지날수록 증빙 약화 우려가 있습니다.

9. 핵심 요약  한눈에 보기

• 계약금의 성격(증약금/해약금)을 먼저 확인하라.
• 이행 착수 여부가 핵심: 착수 전에는 해약권 가능, 착수 후에는 불가.
• 증빙(잔금이체내역·등기서류·내용증명 등)이 승부를 가른다.
• 계약서에 해약금 조항·이행착수 기준·통지 방법을 명확히 기재하라.
• 무효 사유(위조·명의도용·불법중개) 있으면 계약금 반환 원칙.

부동산 계약에서 계약금은 단순한 돈이 아니라 신뢰·안전장치·위약수단으로 계약 체결 전 법적 성격을 명확히 하고 분쟁 대비 증빙을 철저히 갖추시기 바랍니다.