청약권과 입주권의 차이, 불법 청약통장 거래의 위험까지. .

2025년 현재 부동산 시장의 규제가 강화되면서 청약권(분양권)과 입주권에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 두 권리는 모두 '미래의 주택을 받을 수 있는 자격'이라는 공통점을 가지지만, 청약권과 입주권의 법적 성격, 전매제한, 세금 처리, 그리고 불법 청약통장 거래의 유형과 처벌까지 엄격히 금지되어 있으니 자세히 확인해 보도록 하겠습니다.

 

청약권과 입주권의 차이, 불법 청약통장 거래의 위험까지. .

🏠 청약권(분양권)과 입주권의 차이, 불법 청약통장 거래의 위험까지 완벽 정리 (2025년 기준)

🟩 Ⅰ. 청약권(분양권)이란?

청약권(분양권)은 민간이나 공공아파트 즉, 아직 지어지지 않은 아파트를 청약 당첨자가 분양받을 수 있는 권리를 말해요. 분양공고에 따라 청약통장으로 경쟁해 신규아파트에 당첨된 사람이 해당 단지의 특정 평형·동·호수에 대한 분양계약을 체결함으로써 발생하는 권리를 말하는거죠. 

💡 핵심 포인트

• 법적 근거: 「주택법」 제54조
• 취득 경로: 청약통장 가입=> 청약 신청=> 당첨=> 분양계약 
• 소유 시점: 분양계약 체결 후 발생
• 법적 성격: 아파트를 받을 수 있는 계약상 권리 
• 매매 가능 시점: 일반적으로 입주 전까지 가능(단, 전매제한 기간이 지나면 가능)
• 주체: 청약통장 보유자
• 가격 형성: 시세·분양가·입지·층·향 등

분양권은 지역과 주택 유형에 따라 전매 제한이 다르며, 투기과열지구의 경우 사실상 거래가 불가능하며, 구제가 완화된 지역이나 비규제지역에서는 일정 기간 이후 자유롭게 거래 할 수 있어요. 

예: 서울 강남권 주요 단지의 분양권은 전매 제한이 해제된 이후 프리미엄이 붙는 사례가 많습니다.

🟨 Ⅱ. 입주권이란?

입주권은 재개발·재건축 사업에서 기존 토지 또는 건물 소유자가 사업 완료 후 조함원이 되어 새 아파트에 입주할 수 있는 권리입니다. 청약권과 달리 기존 부동산 소유자가 신규 분양이 아닌, 정비사업을 통해 새로운 주택을 분양받아 발생하는 권리라는 점이 핵심이에요.

💡 핵심 포인트

• 법적 근거: 「도시 및 주거환경정비법」 제39조
• 취득 경로: 재개발·재건축 구역 내 부동산 소유=> 조합 설립 인가=> 조합원 자격 취득 
• 발생 시점: 관리처분계획 인가 이후
• 매매 가능 여부: 조합 설립 인가 이후 가능하지만, 명의 변경 제한 및 자격 규제가 많음. 조건부 매매 가능(투기 방지 규정 적용)
• 주체: 재개발·재건축 조합원
• 가격 형성: 조합원 분양가 + 권리가격(조합원 지분)

입주권은 발생 시점과 자격 요건이 복잡하고, 세금 부과 방식도 분양권과 다릅니다. 예를 들어 입주권 양도 시 보유기간·사업단계에 따라 양도소득세가 달라지며, 조합원 지위 승계가 가능한지 여부는 조합 정관 및 정비사업법 규정에 따라 다르게 적용됩니다. 

예: 둔촌주공 등 대규모 재건축 사례에서 입주권 프리미엄이 수억 원에 달하기도 했습니다.

분양권 입주권 뭐가 다를까? 리스크 감수해도 시세차익에 유리한 권리는?

조합설립인가 vs 관리처분인가 뭐가 다른거지? 개념, 비교법 파헤치기!!

🏘️ Ⅲ. 청약권 vs 입주권 어떤 차이가 있을까? 

구분	청약권(분양권)	입주권
법적 근거	주택법	도시 및 주거환경정비법
취득 방법	청약통장으로 신규분양 당첨	재개발·재건축 조합원 지위 자격
매매 가능 여부	전매제한 해제 이후 가능	조합 설립 인가 이후 조건부로 가능(시점·규제 따라 상이)
계약 내용	평형, 동, 호수 확정	건설 후 확정, 과거 소유 이력 중요
주체	일반 수요자(청약통장 보유자)	기존 부동산 소유자(조합원)
세금	분양권 양도소득세 과세	보유, 양도기간별 차등 과세(비과세 요건 존재)
거래 규제	지역별 전매 제한	조합원 지위 양도 제한
주요 위험	청약통장 불법 거래, 부정청약	조합원 자격 상실, 양도 제한

요약: 청약권은 '미래에 생길 새 집의 권리'를 입주권은 '재개발로 기존 집을 새 집으로 받을 권리'입니다.

⚠️ Ⅳ. 불법 청약통장 거래의 위험성

청약통장은 실명제가 원칙입니다. 그럼에도 불법적으로 청약통장을 사고파는 사례, 명의 대여 등이 발생하고 있으며 이는 심각한 법적 위험을 수반합니다. 일부 온라인 커뮤니티를 통하거나 SNS에서 청약통장 사고파는 불법 광고가 여전히 존재하는데 이는 명백한 불법 행위로 주택법 제65조 및 주민등록법 위반에 해당해요. 

🚫 불법 거래 유형

• 청약통장 매매: 명의자와 실제 사용자가 다른 경우(주택법 위반)
• 위장전입 후 청약: 거주 요건을 허위로 맞추는 방법
• 불법 청약 브로커 개입: 당첨 대가로 금전 수수 등

⚖️ 법적 처벌

• 주택법 위반 시: 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금
• 청약통장 매매 적발 시: 통장 무효화 및 향후 청약 자격 최대 10년 청약제한, 당첨 무효 및 분양계약 취소 

청약통장 매매는 물론 양도, 양수, 광고, 알선 모두 금지이며, 이를 위반하면 민형사상 책임을 동시에 지게 됩니다. 

 

주의: 2025년 이후 금융기관의 실명인증 강화와 국토부 모니터링으로 불법 거래 적발률이 크게 상승했으며 중개업사나 알선자 역시 행정처분(등록취소, 영업정지)을 받을 수 있으며 적발 시 분양권 자체가 무효 처리, 이미 납입한 계약금은 환불되지 않을 수 있답니다. 

 

🚨 분양권 전매 제한 기간(2025년 기준)

2025년 현재 분양권 전매 제한 기간은 규제지역별로 다르게 적용되는데 이는 주택시장 안정과 투기 수요 차단을 위해 법적으로 정해진 규정이라 할 수 있어요. 

 

구분	전매 제한 기간	예시 지역
투기과열지구	소유권 이전 등기 시까지/ 분양가상한제 최대 10년	서울 강남, 서초, 용산  포함 전지역(25개 자치구 전체), 경기도의 12개 지역(과천, 광명, 성남시 일부, 수원시 일부, 용인시, 하남시 등)
조정대상지역	1~3년 (공공택지 3년, 민간택지 1~3년)	수원시(영통구, 장안구, 팔달구 제외)지역, 용인시 수지구 제외 지역, 인천시, 안양시 동안구 제외, 남양주시, 구리시 등
비규제지역	6개월 이후 또는 제한 없음	투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 외 전국

예외적으로 생업상 불가피한 전근, 특수학교 입학, 질병 치료, 실직, 파산 이혼 등의 사유가 있을 경우 지자체 승인 절차를 거쳐 전매가 허용 될  수 있어요. (주택법 시행령 제73조 근거)

💰 Ⅴ. 세금 이슈 : 분양권·입주권 양도소득세

분양권과 입주권 모두 양도소득세 과세 대상입니다. 보유 기간과 실거주 요건에 따라 세율과 비과세 여부가 달라집니다.

🔹 분양권

• 보유기간 1년 미만: 중과율(예: 70%) 적용 가능
• 1~2년 미만: 중간 수준 세율(예: 60%)
• 2년 이상: 기본세율(6%~45%) 적용(상황별 차등)

🔹 입주권

• 입주권도 양도소득세 과세 대상
• 다만 실거주·1가구1주택 요건 충족 시 비과세 요건이 적용될 수 있음

🧭 Ⅵ. 2025년 기준 실무상 주의할 점

• 청약 당첨자 명의 변경 불가: 어떤 사유로도 제3자 명의 이전은 불법입니다.
• 입주권 거래 시 관리처분인가일 확인: 시점에 따라 실거주 요건·세금·보유기간 계산이 달라집니다.
• 투자 목적 접근 자제: 불법 전매 적발 시 세금 추징 및 형사처벌 가능.
• 청약통장 실명인증: 2025년부터 금융인증서 연동 등 실명확인 시스템이 강화되어 대리 청약이 사실상 불가능해졌습니다.

실무 팁: 분양공고(모집공고) 원문과 청약홈, 국토교통부 실거래가 시스템의 전매제한·예외 규정을 사전에 반드시 확인하세요.

 

“청약권과 입주권은 모두 ‘주택을 가질 수 있는 권리’지만, 법적 성격과 세금 부담, 거래 제한이 완전히 다릅니다. 특히 불법 청약통장 거래는 단순 편법이 아니라 형사처벌 대상입니다.”

 

📌 전매 제한 확인 방법 

1. 청약홈(https://www.applyhome.co.kr/) : 분양권 정보 조회에서 단지명 검색 => 전매 제한 기간 확인 

2, 국토교통부 실거래가 공개시스템 (https://rt.molit.go.kr/)  : 공급정보 메뉴 내 전매제한 항목 확인 

3. 입주자 모집공고문 : 주의할 점은 규제지역 지정 시점, 분양시기, 주택 유형에 따라 적용 기간이 다르므로 반드시 최신 공고문 기준으로 확인해야 합니다. 

 

📈 Ⅷ.  합법적 접근과 안전한 투자전략

항목	청약권	입주권
접근 방식	청약통장 활용(정상 절차)	조합원 지위 확보(재개발·재건축 참여)
투자 위험	전매제한·불법 거래 적발 리스크	사업 지연·세금·관리처분 리스크
안정성	비교적 높음(공식 절차)	사업 리스크 존재

청약권과 입주권은 모두 주택을 취득할 수 있는 중요한 권리이지만, 그 법적 성격과 거래 규정은 완전히 다르며 특히 청약통장 매매나 부정청약을 통해 단기간 이익을 노리다 당첨 취소나 형사처벌 등 막대한 손해로 이어질 수 있는 중대한 범죄 행위입니다. 

 

따라서 . . 

• 청약권은 청약홈, 국토부 시스템에서 합법적으로 확인, 
• 입주권은 조합 정관과 인가 시점을 반드시 점검합니다.

청약권 투자(실수요 중심)는 합법적인 절차를 따르면 법과 제도 안에서 안정적인 접근이 가능하며, 입주권 매수는 사업·세제 리스크에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 무엇보다 불법 청약통장 거래는 절대 금물입니다.