12억 초과, 2주택 이상도 주택연금 가입 : 하나더넥스트 내집연금

2023년 10월 11일까지는 공시지가 9억 원 이하(약 시세 12~13억 원)의 1 주택자만 주택연금 가입이 가능했는데  서울 등 수도권의 고가 주택을 보유한 고령자들은 이 기준에 해당되지 않아 주택연금 혜택에서 제외되는 형평성 문제가 제기되어 12일부터 12억 원 이하(시세 약 17억 원 수준)로 주택연금 가입이 가능하도록 확대되었어요. 

그러나 소득이 일정하지 않은 고가 주택만 보유한 노년은 주택을 매매해야 하는 상황이 발생하자 정부는 2024년 3월부터 가입 기준을 완화하여, 시가 12억 원 초과 주택도 주택연금에 가입할 수 있도록 제도 개편을 단행했습니다. 

 

12억 초과, 2주택 이상도 주택연금 가입 : 하나더넥스트 내집연금

한국주택금융공사(주금공)  공적 주택연금

📊 구체적 구조 설명

항목	설명
가입 가능 여부	시가 12억 초과 주택도 가입 가능
연금 산정 기준	최대 12억까지만 적용됨
초과 금액	연금액 계산에서 무시됨 (소유는 가능)
연금 수령액 영향	12억 초과 주택이라도 연금은 12억 기준으로 동일하게 산정

 

🎯 예시 1: 65세 A 씨, 주택 시가 15억 원

• 가입 가능? → ✅ 가능
• 연금 산정 시 적용가액 → 12억 원으로 고정
• 월 수령액 (종신형 기준, 단독, 2024년 기준) → 약 250만 원 내외
• 나머지 3억 원은 연금 산정에서 무시됨

🎯 예시 2: 72세 부부, 주택 시가 18억 원

• 가입 가능? → ✅ 가능
• 연금 산정 시 기준가 → 12억 원
• 월 수령액 (부부형 종신 기준) → 약 290~310만 원 수준

📊 연금 수령액 계산 시트 (예시, 2024년 기준)

연령	주택 시가	연금 산정 기준	월 수령액 (종신형)	비고
65세	15억 원	12억 적용	약 250만 원	단독 기준
70세	14억 원	12억 적용	약 270만 원	단독 기준
75세	18억 원	12억 적용	약 310만 원	부부 기준

🧾 왜 초과분은 인정되지 않나요?

주택연금은 공적 보증 기반 제도로, 한국주택금융공사가 운영하고 정부가 연금을 보증하기 때문에 무제한으로 연금을 지급할 경우 공적 재정 부담이 증가할 수 있어 이를 방지하기 위해 연금 산정 상한선(12억)을 설정했기 때문이에요. 즉, 주택이 15억이든 20억이든 연금 수령액은 12억 기준으로만 계산된다는 점을 꼭 기억하세요.

📍 주택연금 유의사항

• 반드시 본인 거주 주택이어야 함
• 가입자는 만 55세 이상
• 1주택 또는 일시적 2 주택자 (3년 내 1 주택 정리 조건)
• 보증료·가입 수수료 등 일부 비용 발생 가능

한국주택금융공사에서 제공하는 공적주택연금에는 12억 원을 초과하면 주택연금에 가입할 수는 있지만 최대 12억 원까지만 적용되기 때문에 12억 원 초과하는 상품 가입을 위해 좀 더 많은 연금을 받고 싶거나 다주택자도 가입할 수 있는 상품인 하나더넥스트 내 집연금을 2025.5.26 출시하게 되었답니다.  

 

주택연금. . 주택소유자 사망시 배우자, 수령금액, 중도해지후 재가입

 

 

🏠 하나금융그룹 ‘하나더넥스트 내집연금(역모기지론)’ 출시

하나금융그룹이 공시가격 12억 원 초과 주택을 대상으로 하는 민간 주택연금 상품 ‘하나더넥스트 내집연금(역모기지론)’을 출시했는데 이 상품은 시니어 세대의 은퇴 후 소득 절벽과 주거 안정성을 동시에 해결하기 위해 하나은행과 하나생명이 공동으로 개발한 신탁형 종신 연금 상품이에요. 기존에 주택연금 가입이 불가능했던 고가 주택 보유자도 평생 종신형 주택연금에 가입할 수 있게 되었고 가격 제한이 없답니다.

✅ 주요 상품 개요

항목	내용
출시사	하나은행 + 하나생명 (하나금융그룹)
상품명	하나더넥스트 내집연금
대상 주택	공시가격 12억 원 초과 주택
가입 연령	본인 및 배우자 모두 만 55세 이상
보유 요건	2년 이상소유 및 실거주 + 단독 or 부부 공동 명의
주택 수 제한	2주택 이상도 가입 가능
연금 수령	본인 및 배우자 사망 시까지 종신 지급
연금 지급 방식	정액형 / 초기 증액형 / 정기 증가형 (선택 가능)
연금 지급 한도	월 최대 1,000만 원 상한
연금 초과 지급 시	평생 지급 계속(집값 초과분 책임 없음)
상속	남은 자산 상속

📌 신탁 방식이란?

고객이 주택을 하나은행에 신탁하고, 하나생명이 해당 주택을 기반으로 매월 연금을 지급하는 구조로 반드시 신탁한 주택에 거주해야 하며 임대는 불가해요. 단, 건강상 사유 등으로 일시 거주 불가시 예외 인정됩니다. 

• 배우자에게 자동 승계
• 주택 처분 없이 계속 거주 가능
• 연금액은 사망 시까지 동일하게 유지

💵 상속 및 책임 범위

• 연금 총수령액이 주택 가격을 초과하더라도 추가 청구 없음 (비소구 방식)
• 사망 후 주택 매각 시 잔여 재산은 상속인에게 귀속
• 신탁된 주택 외 별도 재산이나 상속재산에 청구하지 않음

비소구 방식이란 프로젝트 파이낸싱에서 사용되는 금융 기법으로 프로젝트가 성공적으로 운영돼 수익 발생시 채무를 상환하고 반대로 실패할 경우 사업주가 채무를 상환하지 않고 금융 기관은 프로젝트의 현금흐름 범위 내에서만 채권을 회수하는 방식

📈 적용 금리 (2025년 5월 26일 출시 기준)

고정금리 기반 상품이며, 아래와 같은 방식으로 산정됩니다.

• 10년 만기 국고채 직전월 평균금리 + 1.3%P
• 2025년 5월 기준 적용금리: 약 3.95%(고정금리)

✅ 결론 

•  공시가격 12억 원 초과 주택도 가능
• 종신형 연금 구조, 부부 사망 시까지 지급
• 부채 상속 없음, 초과분 청구 없음
• 다양한 연금 수령 방식 제공
•  배우자에게 자동 승계, 거주권 보장

하나더넥스트 내집연금은 공공형 주택연금의 한계를 보완한 고가 주택 보유 시니어 맞춤형 민간 연금 솔루션이며,  특히 자산을 팔지 않고도 현금 흐름을 창출할 수 있는 장점과 상속 안정성이 필요한 고령 은퇴자에게 매우 유리한 선택지가 될 수 있을 거라 봅니다.