주임법 묵시적 갱신 후 계약갱신요구권 : 2+2+2 구조 적용 사례

계약갱신요구권이란 임대인과 임차인 모두 계약 만료 6개월~2개월 전까지 갱신 청구를 해야 행사할 수 있는 권리라 할 수 있습니다. 임대인과 임차인 양측 모두 갱신거절 통지나 계약조건 변경 통지를 하지 않고 기간이 경과하면 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 보며 이는 묵시적 갱신으로 보게 되며 존속기간은 2년입니다. 

 

1년만 연장계약을 했더라도 임차인은 2년을 주장 할 수 있으며 계약갱신요구권도 청구할 수 있습니다. 

주임법 묵시적 갱신 후 계약갱신요구권 : 2+2+2 구조 적용 사례

🏘️주택임대차보호법 묵시적 갱신 후 계약갱신요구권  2+2+2 구조 적용 사례 

1. 법률조문 및 제도 구조

(1) 묵시적 갱신 관련 규정

주임법 제6조 제1항 전단은 다음과 같이 규정합니다.

“임대차기간이 끝나고 임대인·임차인이 갱신거절 또는 계약조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 종전과 동일한 조건으로 임대차한 것으로 본다.”

이 조항이 묵시적 갱신의 근거입니다. 같은 조 제2항은 묵시적 갱신된 경우 그 존속기간을 2년으로 본다고 규정하고 있어, 기간 만료 후에도 실무상 동일 조건으로 연장이 인정되면 그 연장된 기간은 법률상 2년으로 본다는 해석이 확립되어 있습니다.

(2) 계약갱신요구권 관련 규정

주임법 제6조의3는 계약갱신요구권을 규정합니다. 

• 임차인은 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 임대인에게 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.
• 임차인은 이 갱신요구권을 1회에 한해 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
• 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 본다(단, 차임·보증금은 제7조 범위 내에서 증감 가능).

이 규정은 2020.7.31자 개정으로 도입되었고, 법 시행 이후 갱신되거나 갱신요구권 행사가 가능한 계약부터 적용됩니다.

(3) 제도 취지 및 구조적 이해

묵시적 갱신 제도는 계약 만료에도 별도 통보가 없으면 동일 조건으로 연장되어 임차인의 주거안정을 도모하려는 취지이고 계약갱신요구권은 임차인이 능동적으로 갱신을 요구할 수 있도록 하여 더 강한 주거안정성을 보장합니다. 중요한 점은 두 제도는 법적 효력과 적용 방식이 다르며, 묵시적 갱신이 곧 계약갱신요구권의 행사로 자동 전환되는 것은 아니라는 점입니다.

2. 판례 및 실무해석

(1) 묵시적 갱신의 존속기간 및 법률 효과

실무에서는 묵시적 갱신된 주택임대차의 존속기간을 2년으로 보고, 그 기간 동안 임대인은 일방적인 해지를 행사하기 어렵다고 해석합니다. 묵시적 갱신이 인정되려면 통상 다음과 같은 사실관계가 충족되어야 합니다.

• 임대차기간 만료 후 임차인이 계속 사용·수익하고 있다.
• 임대인이 상당 기간 내에 이의를 제기하지 않았다.
• 갱신거절 또는 조건변경 통지의 부재 등 객관적 사정이 존재한다.

민법상의 묵시갱신(기간임대차의 묵시갱신) 원리와 연계해 해석되는 경우도 많다 합니다. 

주임법 묵시적 계약 연장 : 임차인 1회 계약갱신요구권 행사시 6년 가능하다고?

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(2) 계약갱신요구권의 행사요건 및 거절 사유

계약갱신요구권을 유효하게 행사하려면, 임차인은 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 갱신 의사를 통지해야 합니다. 또한 임대인은 법에서 정한 ‘정당한 사유’(예: 차임 연체 2기 이상, 임차인의 불법적 점유, 임대인의 실제 거주 필요 등)을 입증하면 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

 

반면, 다수 판례는 임대인이 ‘실제 거주’ 사유를 주장할 때에는 단순한 의사표명 수준을 넘어 실거주 준비·구체적 계획 등을 제시하여야 한다고 판시합니다.

(3) 묵시적 갱신 이후 계약갱신요구권 행사 가능성 : 실무해석 요지

• 묵시적 갱신이 이루어졌더라도, 그것만으로 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 것으로 자동 인정하지 않는 해석이 존재합니다. 즉, 묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 별개의 법적 행위로 본다는 입장입니다.
• 따라서 묵시적 갱신 상태인 임차인도, 만약 계약갱신요구권을 아직 행사하지 않은 상태라면 적법한 기간 내에 그 권리를 행사할 수 있다는 실무적 견해가 유력합니다.
• 이 견해에 따르면 이론적으로 최초 2년 + 묵시적 갱신 2년 + 갱신요구권 행사 2년 = 총 6년까지 거주가 가능한 구조로 설명됩니다.

다만, 이 해석을 모든 사안에 무조건 적용할 수 있는 것은 아니며, 구체적 사실관계에 따라 다릅니다.

(4) 판례 예시 및 주요 판결요지

대표적 판례의 요지는 다음과 같습니다.

• 임차인이 적법한 기간 내에 갱신요구 통지를 도달시킨 경우에는 갱신요구에 따라 계약이 갱신된 것으로 보며, 그 갱신된 계약이 개시되기 전이라도 해지통지 등의 절차에 관해 주임법상의 규정이 적용될 수 있다고 한 판결이 있습니다.
• 임대인이 ‘실제 거주’ 등 거절사유를 주장할 경우, 그 입증책임은 임대인에게 있고 단순한 의사표명만으로는 부족하다고 본 판례도 있습니다.

위 판례들은 계약갱신요구권의 보호 목적과 임대인의 거절 사유 증명 책임을 강조하는 경향이 있습니다.

3. 묵시적 갱신 후 계약갱신요구권 행사 가능성 

(1) 일반적 흐름

1. 최초 계약 체결 (예: 2년)
2. 계약기간 만료
3. 임대인·임차인 모두 갱신거절 또는 조건변경 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신 성립 (법상 존속기간 2년으로 봄)
4. 묵시적 갱신된 계약의 만료 전, 임차인은 제6조의3에 따라 적법한 기간 내에 계약갱신요구권을 행사할 수 있음
5. 계약갱신요구권을 행사하면 그 갱신기간은 다시 2년으로 인정

따라서 이론적으로는 최초 2년 + 묵시적 갱신 2년 + 갱신요구권에 의한 2년 = 총 6년이라는 기간적 구조를 만들 수 있습니다.

(2) 적용 가능성을 좌우하는 주요 변수

변수	판단 포인트
최초 계약 체결 시점	2020.7.31(법 시행) 이전 체결인지 이후 체결인지에 따라 계약갱신요구권의 적용 여부가 달라집니다. 시행 이후 계약·갱신부터 제6조의3 적용.
묵시적 갱신의 성립 여부	갱신거절·조건변경 통지의 부재, 임차인의 계속 사용·수익 등 객관적 정황 필요.
갱신요구권의 제기 시기	만료 6개월 전 ~ 2개월 전 기간에 적법하게 요구했는지 여부가 핵심.
이미 갱신권을 사용했는지 여부	제6조의3은 ‘1회 행사’로 제한하므로, 이전에 사용했으면 추가 행사 불가.
임대인의 거절사유 존재 여부	임대인이 정당한 거절 사유(예: 실거주, 임차인의 연체 등)을 증명할 수 있는지 여부.

(3) 실무적 해석과 전략적 고려사항

실무에서는 묵시적 갱신이 성립한 경우에도 임차인의 계약갱신요구권이 소진되지 않았다는 해석이 강하게 제시됩니다. 그 결과 다음과 같은 전략적 고려가 필요합니다.

• 임차인 측: 계약 만료 전(만료 6개월 전부터 2개월 전) 갱신요구권을 스스로 행사하는 것이 안전하며 요구는 서면(내용증명 등)으로 해 두는 것이 분쟁 시 증거로 유리합니다.
• 임대인 측: 묵시적 갱신을 방지하려면 만료 전에 갱신거절 또는 조건변경 통지를 사전 준비해 두어야 하며, 정당한 거절 사유가 있는 경우 그 입증자료를 확보해 두는 것이 필요합니다.
• 분쟁 예방: 묵시적 갱신 여부나 갱신요구권 행사 여부는 사실관계에 따라 다투어질 수 있으므로, 양측 모두 통지·증빙을 남기는 것이 안전합니다.

(4) 사례적용 예시(모형)

예시 A (가능한 경우)

1. 2020.06.01 최초 계약 체결 (2년)
2. 2022.06.01 계약 만료 → 묵시적 갱신 성립(2022.06 ~ 2024.06, 법상 2년)
3. 2024.04 임차인, 만료 2개월 전 갱신요구권 행사 → 갱신 인정(2024.06 ~ 2026.06)
4. 총 거주기간 = 2년 + 2년 + 2년 = 6년

예시 B (거절 사유 존재로 불가한 경우)

1. 임대인이 2024.03경 해당 주택에 실거주할 계획을 수립하고 이를 입증할 수 있는 준비(계약, 이사 준비 등)를 갖춘 경우, 갱신거절 가능
2. 이 경우 임차인은 추가 연장을 받기 어려움

4. 정리 및 결론

요약 핵심은 다음과 같습니다.

• 주임법상 묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 별개의 제도이며, 묵시적 갱신이 곧 계약갱신요구권의 행사로 자동 전환되는 것은 아닙니다.
• 실무해석은 묵시적 갱신 이후에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있다는 입장이 유력합니다. 이로 인해 이론적으로는 최초 2년 + 묵시적 갱신 2년 + 갱신요구권 2년 = 6년까지 거주 가능하다는 설명이 가능합니다.
• 그러나 이는 모든 사안에 자동 적용되는 규정이 아니며, 계약 체결 시점(법 시행 전·후), 묵시적 갱신의 성립 여부, 갱신요구권의 적정 기한 내 행사 여부, 임대인의 거절 사유 존재 여부 등 복합적 요소에 따라 실제 적용 여부가 달라집니다.
• 따라서 구체적 사안에서는 사실관계 중심의 개별적 검토 및 필요 시 법률 전문가의 자문을 권합니다.

5. 실무적 유의사항 

임차인에게 권하는 사항

• 갱신요구권 행사는 가능하면 서면(내용증명 등)으로 하여 증거를 남긴다.
• 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이를 숙지하여 적시에 요구할 준비를 한다.
• 묵시적 갱신이 이미 성립해 있는 경우라도, 전문가와 상담해 갱신요구권의 행사 가능성과 전략(언제, 어떻게 통지할지)을 검토한다.

임대인에게 권하는 사항

• 갱신을 원하지 않거나 조건 변경을 원한다면 만료 전 적정 시점에 갱신거절 또는 조건변경 통지를 준비한다.
• 거절 사유(예: 실제 거주)를 주장하려면 단순 의사표명에 그치지 않고 구체적·객관적 증거를 확보한다.