권리금 보호 및 양도, 손해배상 청구, 분쟁 사례 4!!

상가에서 권리금은 매우 중요한 요소로 기존 임차인이 영업을 통해 쌓아 온 가치(영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업 노하우 등) 유형·무형의 재산적 가치를 새로운 임차인에게 양도하거나 이용하는 과정에서 대가로 받는 금전 즉, 권리금이 발생하게 됩니다.

 

하지만 과거에는 임대인이 새로운 임차인의 입점을 막아 권리금을 회수하지 못하는 경우가 많았기에 이에 임차인의 권리금을 보호하고 권리금 회수 방해를 방지하기 위해 상가 임대차 보호법에 포함하게 되었습니다. 이는 상가건물 임대차보호법 제10조의 3~제10조의 8 내용을 명시하고 있습니다. 

 

권리금 보호, 손해배상 청구, 분쟁 사례에 관한 글

 

1. 권리금 보호 

1.1 권리금 보호 규정

• 기존 임차인은 신규 임차인을 찾아 권리금을 받을 권리가 있으며 부당하게 높은 보증금이나 차임을 요구하는 행위를 하는 경우  
• 임대인은 특별한 사유가 없으면 신규 임차인의 계약 체결을 거부하는 행위를 할 경우 
• 임대인이 부당하게 권리금 지급을 방해하면 손해배상 청구 가능

1.2 권리금 거부 정당한 사유

• 신규 임차인의 자금 능력이 부족하거나 의무를 이행할 가능성이 낮은 경우.
• 상가건물을 철거하거나 재건축해야 하는 경우.
• 기존 임차인이 계약 갱신 요구권을 상실한 경우(예: 차임 3기 이상 연체, 전대 등)

1.3 권리금 분쟁 해결 방법

• 권리금 계약서를 작성하여 법적 증거를 확보
• 임대인이 권리금 회수를 방해할 경우 법원에 손해배상 청구
• 상가임대차 분쟁조정위원회에 조정 신청

권리금 보호 규정을 잘 이해하고 활용하면 점포를 양도할 때 예상치 못한 손해를 피할 수 있습니다.

 

2. 상가건물 임대차보호법의 권리금 보호 및 양도

권리금은 상가 임차인이 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업 노하우 등 유형·무형의 재산적 가치를 양도하거나 이용하는 대가로 받는 금전입니다. 상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리금을 보호하고, 권리금 회수 방해를 방지하기 위해 여러 규정을 두고 있습니다.

2.1 권리금 보호 규정

상가건물 임대차보호법 제10조의 3~제10조의 8은 권리금 보호와 관련된 내용을 명시하고 있습니다.

임대인의 권리금 회수 방해 금지 의무

임대인은 정당한 사유 없이 거절하거나 다음과 같은 행위를 할 수 없습니다:

• 신규 임차인에게 과도하게 높은 보증금이나 차임을 요구하는 행위.
• 신규 임차인과의 계약 체결을 거부하는 행위.
• 임차인이 주선한 신규 임차인이 권리금을 지급하지 못하도록 방해하는 행위.

정당한 사유

임대인이 신규 임차인과 계약 체결을 거부할 수 있는 정당한 사유는 다음과 같습니다:

• 신규 임차인의 자금 능력이 부족하거나 의무를 이행할 가능성이 낮은 경우.
• 상가건물을 철거하거나 재건축해야 하는 경우.
• 기존 임차인이 계약 갱신 요구권을 상실한 경우(예: 차임 3기 이상 연체).

2.2 권리금 양도

권리금 양도는 기존 임차인(양도인)과 신규 임차인(양수인) 간의 계약으로 이루어집니다. 권리금을 양도할 때는 반드시 계약서를 작성하여 물품과 기술 리스트를 첨부하는 것이 좋으며, 구두 합의는 분쟁 발생 가능성이 높습니다.

• 바닥권리금 : 상가 위치의 상권의 경제적 가치로 지역권리금 또는 자릿세라 합니다. 상가의 입지적 조건, 유동인구, 주변 상권 활성화 정도 등에 따라 형성되며 일반적으로 바닥권리금은 기존 임차인이 없는 상태에서 임대인이 신규 임차인에게 요구하는 금액을 말합니다.  이는 보증금 및 월세 외에 추가로 지불되는 비용으로, 법적으로 명확히 보호받지 못하는 경우도 있습니다. 기존 임차인이 직접 회수하는 권리금(시설·영업 권리금)과 달리, 임대인이 요구하는 경우가 많아 법적 보호가 미흡합니다. 
• 시설권리금 : 기존 시설이나 인테리어에 대한 가치.
• 영업권리금 : 영업 노하우, 고객층, 브랜드 가치 등 무형 자산.
  
  

영업양도와 시설양도

권리금 양도는 크게 두 가지 형태로 나뉩니다:

• 영업양도: 영업 전체를 이전하는 것으로 상가 시설뿐만 아니라 고객 정보, 직원 승계 등 영업의 실질적 요소들을 포함하는 모든 권리를 승계받으며, 거래처와 신용 등 무형 자산까지 포함됩니다.  양도 계약서에는 반드시 "영업권"과 관련된 문구를 포함하여야 하며, 이를 통해 권리금 지급과 경업금지 의무가 명확히 규정됩니다.
• 시설양도 및 임차권 양도: 상가 내 기존 사업자가 사용하던 시설물과 임대차 권리를 이전하는 것으로  일반적으로 중고가를 기준으로 산정되며, 기기의 상태와 관리 수준에 따라 달라질 수 있습니다.

경업금지 의무

영업을 양도한 경우, 양도인은 일정 기간 동안 동일 지역에서 동종 업종을 운영할 수 없도록 제한하는 법적 의무입니다. 이는 상법 제41조에 따라 10년간 적용되며, 별도의 약정이 있으면 최대 20년까지 연장 가능합니다. 이를 위반하면 계약 해제 및 손해배상 청구가 가능합니다.

3. 손해배상 청구

상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하지 않을 의무를 규정하고 있으며 이를 위반할 경우, 임대인은 손해배상 책임을 부담하게 됩니다.

• 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• 손해배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금 또는 임대차 종료 당시 객관적으로 평가된 권리금 중 낮은 금액으로 제한됩니다.(국토교통부가 고시한 권리금 산정 기준을 참고해서 객관적 권리금은 영업시설, 비품, 거래처, 영업 노하우 등 유·무형 자산을 평가하여 산정)
• 손해배상 청구는 계약 종료 후 3년 이내에 해야 합니다.

4. 유의사항

대규모점포(백화점, 대형마트 등)나 국유·공유재산에 해당하는 상가나 임대인이 정당한 사유로 계약 체결을 거부하는 경우에는 권리금 보호 규정이 적용되지 않습니다

 

✅  실무에서 기억할 점

• 임대료 인상 제한( 연 5% 이상 인상 불가 / 고액 임차인 제외) 을 명확히 이해하고, 과도한 인상이 있는 경우 조치를 취할 것 계약서 작성 시 필수 조항 확인 (임대료, 관리비, 권리금, 보증금 반환 등)
• 계약갱신 요구권을 적극적으로 활용(최대 10년)하여 안정적인 점포 운영을 보장할 것
• 권리금 회수 보호 조항을 숙지하고, 양도 계약 시 법적 증거를 남길 것( 임대인의 부당한 방해 시 손해배상 가능)
• 계약 체결 전 법률 전문가와 상담하여 불리한 조항이 없는지 확인할 것
• 분쟁 발생 시 법적 대응 방법 숙지 (분쟁조정위, 법원 조정, 변호사 상담 등)

 

5. 실무에서 자주 발생하는 분쟁 사례

상가 임대차 계약에서 가장 빈번하게 발생하는 분쟁 유형을 살펴보고, 이에 대한 해결 방법을 알아보겠습니다.

5.1 임대료 과도한 인상 요구

계약 갱신 시 임대인이 법적 한도를 초과하는 임대료 인상을 요구하는 경우로 상가 임대차 보호법상 연 5% 이상 인상 시 상가임대차분쟁조정위원회에 신고하거나 법원에 조정 신청 가능합니다. 

5.2 임대인이 계약갱신 거부

계약 만료 전 정상적인 임차인에게 갱신을 거부하는 경우에는 계약갱신 요구권이 인정되는지 검토하고, 법적으로 보호받을 수 있는지 확인한 후 법원에 소송 제기 가능합니다.

5.3 권리금 회수 방해

임차인이 신규 임차인을 구했으나, 임대인이 정당한 사유 없이 계약을 거부하는 경우에 권리금 회수를 방해하면 손해배상 청구 가능합니다. 법원 판례에 따르면, 임대인은 정당한 이유 없이 권리금 승계를 방해할 수 없습니다. 

5.4 임대인이 보증금 반환 거부

계약 종료 후 임대인이 보증금 반환을 미루거나 차감하는 경우에는 계약서 내용을 확인하고, 반환 시점을 명확히 요구하며 필요시 법적 절차를 진행하여 강제 집행 요청 가능합니다. 

 

계약 체결 전 등기부등본 확인 및 계약서 검토를 철저히 하는 것이 중요하며, 법적 절차를 통해 차분하게 해결하는 것이 가장 현명한 방법입니다.