주택 임대차 보호법 계약, 보증금, 주요 내용, 활용법!!

주택 임대차 보호법은 세입자의 권리를 보호하고 안정적인 주거 환경을 보장하기 위해 제정된 법률입니다. 주택을 임대하는 과정에서 임차인은 계약, 보증금 반환, 갱신, 임대료 상승 문제 등 다양한 상황을 겪게 되는데, 이 법은 그러한 문제를 해결하는 기준을 제공합니다.

 

특히, 2020년 개정된 임대차 3 법(계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제) 도입 이후, 세입자 보호가 강화되었으며, 주택 임대차 시장에도 큰 변화가 생겼기에  본 글에서는 주택임대차보호법의 핵심 조항, 계약 시 주의할 점, 보증금 반환받는 법, 임대차 분쟁 해결 방법까지 꼼꼼하게 정리해 보도록 하겠습니다.

 

 

 

주택 임대차 보호법, 임대차 3법과 계약시 주의할 점에 관한 글

 

 

 

1. 주택 임대차 보호법이란? 

임차인의 권리를 보호하기 위해 제정된 특별법으로, 주거용 건물의 임대차 관계에 대한 규정을 담고 있으며 이 법은 민법의 임대차 규정보다 우선적으로 적용되며, 임차인의 권리 보호를 강화하는 데  목적이 있습니다. 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없으며, 법률에 따라 특별히 보호됩니다. 

 

임대인은 임차인에게 목적물을 사용수익하게 할 의무가 있으며, 보증금 반환의 책임을 집니다.. ·

1) 주택임대차보호법의 목적

주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되며, 이는 무허가 건물이나 미등기 건물도 포함되고 실제 사용 용도가 주거인 경우를 기준으로 판단합니다. 

• 임차인의 거주 안정성 보장
• 보증금 반환 보호
• 임대차 계약의 공정한 운영 보장

2) 적용 대상

• 거주 목적의 주택 : 아파트, 빌라, 오피스텔, 원룸, 고시원 등
• 임대차 계약이 체결된 경우 : 구두 계약도 법적으로 효력이 있지만, 서면 계약이 권장됨
• 사업자 등록 없이 임대하는 주택도 포함
• 보호 대상 : 대한민국 국적을 가진 국민이 원칙적 보호 대상이며, 전입신고나 체류지 변경 신고를 한 외국인, 국내 거소 신고를 한 재외동포의 경우 예외적으로 보호를 받을 수 있습니다. 
• 법인 : 일반적으로 법인은 보호 대상이 아니지만, 한국토지주택공사 등 특정 법인의 경우 예외적입니다. 
• 적용 제외 : 일시적으로 사용하는 임대차인 숙박시설은 법 적용에서 제외됩니다. 

 

2. 주택임대차보호법의 핵심 조항

1) 계약갱신청구권제 (최대 4년 거주 가능)

임차인은2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터  1회에 한해 계약 만료 전 6개월~2개월 내 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 특별한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.  

• 최대 2년 연장 가능 (총 4년 거주 가능)
• 임대료 상승 제한 : 5% 이내 (지자체 조례에 따라 다를 수 있음)
• 임대인의 계약 갱신 거부 사유
• 임대인 또는 직계가족이 실거주할 경우
• 건물 철거·재건축이 필요한 경우
• 임차인이 계약 내용을 위반한 경우 (월세 연체, 전대 등) 

2) 보증금 보호 (우선변제권과 최우선변제권)

임대차 종료 후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 임차인은 지급 명령, 민사조정 또는 보증금 반환청구소송을 통해 집행권원을 확보하고 강제집행을 신청할 수 있는 권리입니. 

• 우선변제권: 세입자가 전입신고 + 확정일자를 받은 경우, 주택이 경매에 넘어가더라도 보증금을 우선 변제받을 수 있음
• 최우선변제권: 일정 금액 이하의 임차인은 다른 채권자보다 보증금을 먼저 받을 수 있음 (소액임차인 보호)
• 대항력: 전입신고 + 실제 거주 시 새로운 집주인에게도 계약 유지 가능
• 선순위 보증금과 납세증명서 제공 : 2023년 개정된 주택임대차보호법에 따라 선순위 보증금 정보와 납세증명서 의무화하여 전세사기와 깡통전세 피해 예방 가능 

3) 전월세 상한제

• 일정금액 이하의 보증금 시 계약 갱신 할 경우 전월세 인상률 5% 제한
• 신규 계약에는 적용되지 않음

 

3.임차인이 꼭 알아야 할 주택임대차보호법 활용법 

임차인은 전입신고와 확정일자를 받아야 대항력이 생기고 제2자에게 자신의 권리를 주장할 수 있으며 확정일자를 통해 소액보증금의 경우, 경매 시 다른 채권자보다 우선적으로 변제받을 권리가 생깁니다. 전입신고와 확정일자는 임차인의 권리를 보호하기 위한 필수 절차입니다. 

1) 전입신고와 확정일자 받기

• 전입신고 후(이사 후 14일 이내) 주민센터나 정부 24를 통해 확정일자를 받으면 대항력과 경매나 공매시 우선변제권으로 보증금 보호 가능 
• 계약서에 확정일자를 꼭 받을 것(전입신고와 동시 시행해야 효력 발생)

2) 전세보증금 반환보증 가입

• 집주인이 보증금 반환을 거부할 경우 대비하는 것으로 계약 종료 후 임대인이 반환해야 할 보증금 보장 
• 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증(SGI) 등에서 계약 기간의 절반이 경과하기 전까지 가입 가능하며, 수도권은 최대 7억 원, 비수도권은 최대 5억 원까지 보증
• 지사 방문,  위탁은행, 모바일 앱(네이버부동산, 카카오페이, 토스 등)을 통해 신청 가능하며 보증료율은 최소 연 0.02%~최대 0.208% 가능 

3) 임대차 분쟁 시 대처 방법

임대차 분쟁은 보증금 반환, 월세 체납, 임대료 인상 등 다양한 상황에서 발생하며 분쟁이 발생하면 먼저 당사자 간 대화와 협상을 통해 문제를 해결하고 협상이 어렵다면 법적 증거로 활용할 수 있는 내용증명을 통해 요구사항을 전달합니다.

• 분쟁 조정 기관: 대한법률구조공단, 임대차분쟁조정위원회 활용(임대차계약서, 신분증 등)
• 계약서 내용이 불리하면 계약 전 수정 요청
• 월세 체납이 일정 횟수를 초과하면 임대인은 명도소송을 통해 법적 절차를 거쳐 강제 퇴거 

주택임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하고 안정적인 주거 환경을 조성하기 위한 중요한 법률로 계약 전 확정일자를 받고, 임대차 분쟁을 예방하는 방법을 숙지하는 것이 중요합니다.