용적이양제 도심 VS 외곽 건물 층수도 사고 판다.

용적이양제는 도시 개발에 있어 중요한 도구로, 특정 부지에서 사용하지 못한 용적률을 다른 지역으로 이전할 수 있도록 하는 제도입니다. 서울에서는 이 제도를 통해 도심 보존과 외곽 고밀도 개발이라는 두 마리 토끼를 동시에 잡으려는 시도가 활발히 이루어지고 있습니다. 

 

하지만 지역에 따라 적용 방식과 전략은 크게 달라지며, 그에 따른 수익성 분석도 필수입니다. 서울 도심은 과밀화와 개발 제한으로 인해 추가적인 개발 여력이 부족해 이에 따라 용적이양제는 역사적 보존과 균형 발전을 동시에 달성할 수 있는 중요한 도구로 작용합니다.

 

용적이양제 도심 VS 외곽 

용적이양제 건물 층수도 사고 판다

1. 도심 용적이양 전략: 보존과 개발의 균형

서울 도심의 주요 지역은 역사적 건축물이나 공공시설이 밀집해 있어 개발 제한이 많은데 종로, 중구, 청계천 주변 등은 특히 이런 제약이 크며, 이로 인해 실제 사용되지 못한 용적률이 발생하는 경우가 많습니다.

이러한 지역에서는 도시계획상 ‘공공이익’이 더 중요시되기 때문에, 해당 부지에서 용적률을 사용하는 대신 다른 개발 예정지로 이전(이양)하는 방식으로 활용됩니다.

예시로 문화재 보호 구역의 건축 제한을 받는 건물의 용적률이 강남권 개발 지역으로 이양되면서 개발 가능 면적이 확장되는 방식으로 이때, 이양되는 용적률은 매매 또는 기부채납 방식으로 거래가 이뤄지며, 서울시는 그 가치 평가를 위해 용적률 가치평가 시스템도 도입하고 있어 상부상조하는 것입니다.

 

그렇기에  도심에서의 용적이양 전략은 단순히 수익성보다는, 정책 부합성, 공공성, 절차 적법성 등의 기준을 충족하는 것이 중요합니다.

 

용적률이란 대지 면적에 대한 건물 연면적의 비율로 건폐율 50%, 용적률이 200%면 100평 대지에 50평짜리 건물을 4층까지 올릴 수 있다는 것을 말합니다. 

2.  외곽 용적이양 전략 : 개발 확대와 수익성 극대화

서울 외곽 지역 즉, 강북권, 은평구, 금천구 등은 도심보다 땅값이 저렴하고 고도 제한이 적은 편이라 이런 지역은 용적률 이양을 통해 보다 높은 건축물 개발이 가능해지며, 민간 주도 복합 개발 프로젝트에 적합하다고 합니다. 그렇기에 개발업체 입장에서 외곽 지역은 투자 대비 수익률(ROI)이 높아질 수 있습니다.

도심보다 낮은 토지가격이 이양된 용적률로 인해 더 많은 세대 공급이 가능하고, 사업 승인 시 공공 기여를 통한 인센티브 혜택 및 택지 부족에 따른 신규 주택 수요가 대응 가능합니다. 

특히 재개발 예정지나 역세권 주변은 용적률 확보를 통한 고밀도 주거단지 개발이 가능해지며, 이는 임대 수익과 분양 수익 모두를 크게 높일 수 있는 기회로 작용하기도 합니다. 

외곽 전략의 핵심은 도심에서 이양받은 용적률을 최대한 효율적으로 설계와 수익성 모델에 반영하는 것이며, 사전에 사업 타당성 분석을 면밀히 진행해야 할 필요성이 높습니다. 

3.  수익성 판단 기준 : 실질 가치 분석의 핵심

3.1 용적률 단가 : 도심에서 이양 가능한 용적률은 서울시 기준 단가가 존재하며, 지역별 거래 사례에 따라 유동적이고 평균적으로 1㎡당 수백만 원대의 가치가 형성되며, 도심에서 이양된 용적률은 외곽에선 실제 건축 면적으로 환산되어 활용됩니다.
3.2 개발 면적 대비 수익률 : 용적률 증가로 추가 공급 가능한 세대 수와 분양가, 임대료를 기준으로 매출-비용 구조를 정밀하게 계산해야 하는데 이는 단순히 용적률이 늘어났다고 무조건 수익이 나는 것은 아니며, 공공기여 의무가 발생하거나 조경 및 주차장 확보 비율이 높아지면 오히려 부담이 증가할 수 있습니다.
3.3 인허가 리스크와 공공기여 조건 : 도심에서는 문화재, 경관심의 등 복잡한 행정 절차가 따르며, 외곽 지역에서는 교통영향평가, 환경영향평가 등이 주요 이슈가 됩니다. 용적률 이양을 통해 수익을 높이려면 최종 인허가까지의 일정과 조건을 명확히 파악하고 대비 전략을 세우는 것이 수익 실현의 핵심입니다.

3.4 외국 사례 : 뉴욕 '원 밴더빌트'는 TDR을 통해 인근 그랜드센트럴터미널 ·바워리세이빙 빌딩의 용적률을 이전받아 93층약 3,000%의 초고층빌딩으로, 도쿄역의 용적률을 사들인 도쿄 마루노우치의 38층 약1,760%, 신마루노우치빌딩 43층 약 1,300%,  그랑도쿄 등 6개 빌딩이 고층으로 개발되었답니다.  

4. 서울 도심의 용적이양 전략

서울 도심은 과밀화와 개발 제한으로 인해 추가적인 개발 여력이 부족하고 이에 따라 용적이양제는 역사적 보존과 균형 발전을 동시에 달성할 수 있는 중요한 도구로 작용됩니다.

문화재 보호구역, 공원, 경관 보호구역 등 개발이 제한된 지역에서 사용하지 못한 용적률을 인근 재개발 지역이나 민간 개발 프로젝트로 이전하는 것입니다.  종로, 중구 등에서는 보존 목적상 제한된 용적률을 강남, 여의도 등 개발 가능 지역으로 이양하여 개발 이익을 극대화합니다.

도심의 역사적 건축물 보존과 균형 발전을 동시에 달성하고 공공 이익 증진 목적으로 활용 시 개발 인허가 혜택을 받을 수 있습니다.

서울에서도 문화재 보호구역의 미사용 용적률을 다른 지역으로 이전하는 방식 즉, 뉴욕의 그랜드 센트럴 터미널 사례처럼,  용적률을 도입해 실행하고 있습니다. 

외곽 지역은 상대적으로 개발 밀도가 낮아 추가적인 용적률 활용이 가능합니다. 이를 통해 고밀도 개발과 지역 활성화를 촉진할 수 있으며 외곽 지역으로 이전받은 용적률을 활용해 대규모 주거시설, 복합 상업시설 등을 개발합니다.

강동구, 은평구, 구로구 등 재개발·재건축이 활발한 지역에서 이러한 전략이 두드러지는데 저렴한 땅값과 넓은 부지를 활용해 고밀도 복합 단지 개발에 적합합니다. 이를 통해 교통 인프라 개선, 상권 활성화, 일자리 창출 등 긍정적인 파급 효과를 제공합니다. 강동구 굽은다리역세권 등에서 도심에서 이양된 용적률을 활용한 선도 사업들이 진행되고 있다고 합니다. 

 

 

5. 서울시에서 용적이양제의 도입 후보지

문화재 보호, 고도제한 등으로 인해 법적으로 허용된 용적률을 충분히 활용하지 못하는 중복 규제로 인한 개발 제한, 해당 지역들은 규제가 지속될 가능성이 높고 장기적인 규제 완화 가능성 부족, 주민들의 재산권 손실을 줄이고, 도시 내 개발 밀도를 효율적으로 재배분하기 위한 목적으로 후보지를 선정합니다. 

5.1 풍납토성 인근 (송파구 풍납동) : 문화재 보호구역으로 지정되어 건물 높이가 21m로 제한되어 법적으로 허용된 용적률(최대 300%)을 충분히 활용하지 못하고 있는 지역이에요. 
5.2 북촌한옥마을 (종로구 계동) : 전통 한옥 보호를 위해 고도제한이 적용된 지역으로, 높은 건물 건축이 불가능해 이 지역은 용적률을 다른 지역에 이양할 수 있는 잠재적 후보지로 거론됩니다.
5.3 경복궁 주변 (종로구 효자동) : 경복궁과 같은 문화유산 보호를 위해 개발 제한이 강하게 적용되고 있는 지역으로 용적률 활용도가 낮아 용적이양제의 적용 가능성이 높습니다.
5.4 김포공항 주변 (강서구 방화동) : 항공기 운항 안전을 위한 고도제한 구역으로, 건물 높이가 제한되며 이로 인해 남는 용적률을 다른 지역으로 이전할 수 있는 후보지로 꼽히고 있습니다.
5.5 강동구 굽은다리역세권 : 이 지역은 용적이양제의 테스트베드로 선정되어 시범 운영이 진행되었으며, 건축법상 결합건축 제도를 활용하여 제도 효과를 검증하고 실행 모델을 완성할 예정이고, 향후 선도사업을 통해 추가적인 대상 지역을 지정할 계획입니다.

6. 전략 수립 시 고려사항

• 도심 지역 : 법적 제약과 공익성을 고려해야 하며, 문화재 보호구역 등의 특수성을 반영해야 합니다.
• 외곽 지역 : 교통 인프라와 환경 영향 분석을 통해 실질적인 수익성과 정책 방향성을 고려해야 합니다.
• 공통 요소 : 세금, 매입 비용, 공공기여 조건 등을 검토하며 행정 승인 리스크를 관리해야 합니다.

서울시의 용적이양제는 도심에서는 역사 보존과 균형 발전에 초점을 맞추고, 외곽에서는 고밀도 개발과 수익성 증대에 중점을 둡니다. 이를 통해 도시의 미래 가치와 균형 발전을 실현할 수 있으며, 전문가의 조언과 철저한 계획이 필수입니다.