계약갱신청구권 사용 후 재계약, 다시 쓸 수 있을까? 예외 사유 5!!

임대차 계약을 오래 유지해 오신 임차인 분들께서 가장 많이 혼란을 겪으시는 부분 중 하나가 바로 “이미 계약갱신청구권을 사용한 뒤 같은 주택에서 다시 계약서를 쓰면, 계약갱신청구권을 또 쓸 수 있는지”입니다.

 

결론부터 말씀드리면, 재계약의 ‘형식’이 아니라 ‘실질’이 무엇인지에 따라 결과가 달라집니다. 겉으로는 새 계약처럼 보여도, 법적으로 기존 계약의 연장으로 평가되면 계약갱신청구권은 이미 소진된 것으로 보아 재사용이 불가능합니다.

 

반대로, 기존 계약이 완전히 종료되고 새로운 임대차가 성립했다는 점이 명확하다면 예외적으로 다시 행사할 여지가 생길 수 있습니다.

 

계약갱신청구권 사용 후 재계약, 다시 쓸 수 있을까? 예외 사유 5!!

계약갱신청구권 사용 후 재계약, 다시 쓸 수 있을까요?

1️⃣  계약갱신청구권의 기본 원칙 : 동일 주택 1회 한정 

주택임대차보호법상 계약갱신청구권은 임차인을 보호하기 위해 도입된 제도이지만, 무제한으로 행사할 수 있는 권리는 아니며 동일 주택에 대해 1회만 행사할 수 있는 권리입니다. 

• 최초 임대차 계약: 2년
• 계약갱신청구권 행사: 추가 2년

즉, 동일 주택에서 임차인이 법적으로 보장받는 최소 거주 기간은 총 4년이 기본 구조입니다.

 

📌 이미 한 차례 계약갱신청구권을 행사했다면, 그 이후의 계약은 원칙적으로 자율적인 재계약 영역에 들어가며 다시 한 번 갱신청구권을 요구할 수 없다는 것이 기본 원칙입니다.

2️⃣ 핵심 쟁점: 재계약인가, 신규 계약인가?

실무에서 분쟁이 발생하는 이유는, 많은 경우 임대차 계약서 상에는 “신규 계약”이라고 적혀 있기 때문입니다.

그러나 법무부, 한국부동산원, 법률구조공단의 공통된 해석은 다음과 같습니다.

 

계약서 제목이나 형식이 아니라, 실질이 기존 임대차의 연장인지 여부가 판단 기준이다.

 

✅ 새 계약서를 썼다는 이유만으로 자동으로 계약갱신청구권이 부활하는 것은 아니라 계약서에 신규 계약이라고 작성해도 실질이 기존 임대차의 연장이라면 갱신으로 본다는 것입니다. 즉, 서류상 신규 계약인지보다 실제 내용이 중요합니다. 

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3️⃣ 재사용이 불가능한 경우 (연장으로 보는 사례)

아래와 같은 조건이 충족되면, 형식상 재계약이라 하더라도 실질적으로는 기존 계약의 연장으로 판단됩니다.

• ❌ 임대인과 임차인이 동일 : 임대인과 임차인이 그대로 유지 
• ❌ 보증금·차임 증액이 5% 이내 : 보증금 또는 월세가 법정 상한(5%) 이내로만 변동 
• ❌ 계약 종료와 재계약 사이에 공백 없이 연속 거주 
• ❌ “기존 계약을 승계한다”는 취지의 특약 존재 : 기존 계약 조건을 승계한다라던가 전 계약을 연장한다는 취지의 문구가 있다면. . 

👉 이 경우에는 계약서를 새로 작성했더라도 계약갱신청구권은 이미 소진된 상태로 보며, 임차인이 다시 갱신을 요구할 수 없습니다. 이는 형식상 신규 계약서라도 '종전 계약의 연장'으로 판단되어 계약갱신청구권은 소진된 것으로 봅니다. 

4️⃣ 재사용이 가능한 경우 (신규 계약으로 보는 예외적 사례)

다음과 같은 요건이 충족되면, 예외적으로 계약갱신청구권 재행사가 가능하다는 해석 여지가 있습니다.

• 기존 임대차 계약이 법적으로 완전히 종료되었을 것
• 계약 만료 후 퇴거 또는 임대차 관계 단절이 법적으로 명확할 것
• 보증금·월세가 종전과 비교해 실질적으로 대폭 변경되었을 것 
• 임대차 기간·지급 구조·특약이 실질적으로 종전과 명확히 달라졌을 것
• 기존 계약 소멸이 명시된 특약 

특히 계약서에 다음과 같은 문구가 있다면 중요합니다. 종전 임대차 계약은 종료되었으며, 본 계약은 새로운 임대차 계약임을 상호 확인한다. 이러한 경우에는 기존 계약과 별개의 임대차로 평가될 여지가 있으며, 계약갱신청구권이 다시 발생할 가능성이 있습니다.

 

⚠️ 다만 현재까지 대법원의 명확한 확정 판례는 없으며, 기관 해석 수준에서 인정 가능성이 논의되는 단계임을 유의하셔야 합니다.

5️⃣ 묵시적 갱신과 계약갱신청구권의 관계

많은 분들이 헷갈려하시는 부분이 바로 묵시적 갱신일 것입니다

계약 기간이 끝났지만 임대인과 임차인 모두 별다른 의사표시 없이 거주가 계속되는 경우가 묵시적 갱신에 해당합니다.

중요한 점은, 묵시적 갱신은 계약갱신청구권을 사용한 것이 아니라는 점입니다.

 

따라서 다음과 같은 구조가 가능합니다.

• 초기 계약 2년
• 묵시적 갱신 2년
• 이후 계약갱신청구권 행사 2년

👉 결과적으로 총 6년 거주가 가능해집니다.

6️⃣ 실무에서 꼭 기억해야 할 분쟁 예방 팁

① 계약서 특약을 명확히 작성하세요

재계약 시에는 “기존 계약 소멸”, “신규 계약 체결”이라는 문구를 구체적으로 기재하시는 것이 분쟁 예방에 매우 중요합니다.

• "본 계약은 종전 임대차 계약과 무관한 신규 계약임"
• "종전 임대차 계약은 본 계약 체결로 완전히 종료됨"

② 임대인과 임차인의 의사표시 기록을 남기세요

문자, 카카오톡, 이메일 등을 통해 신규 계약이라는 점을 상호 확인해 두면 분쟁 시 유리합니다.

③ 판례 부재 상황에서는 보수적으로 접근하세요

현재는 대법원 판례가 없는 만큼, 법무부·법률구조공단·한국부동산원 해석에 따르는 것이 가장 안전합니다.

✔ 핵심 정리

• 계약갱신청구권은 동일 주택에서 1회 한정입니다.
• 재계약이 실질적 연장이면 계약갱신청구권 재사용은 불가능합니다.
• 완전 종료 후 신규 계약이라면 예외적 가능성이 있습니다.
• 묵시적 갱신 후 첫 갱신청구권 행사는 허용됩니다.
• 특약 문구와 기록 관리가 분쟁 예방의 핵심입니다.