비(非)아파트 6년 단기 등록 임대 제도 부활!! 아파트 제외 이유

2025년 6월 4일부터 연립·다세대·오피스텔 등 비(非)아파트 주택에 대해 6년 단기 등록 주택 임대 제도가 새롭게 시행됐는데 이번 제도는 등록 임대사업자와 임차인의 권익을 모두 고려한 구조로, 다양한 제도 개선이 함께 이루어졌어요.

단기 등록 임대 제도란 비아파트 주택을 6년간 임대주택으로 등록하면 임대사업자에게 세제 혜택을 제공하는 제도로 비아파트 주택 공급 활성화와 임차인 주거안정화를 목표로 하고 있어요. 

 

비(非)아파트 6년 단기 등록 임대 제도 부활!! 아파트 제외 이유

🏘️ 단기 등록 임대 제도 

📌 1. 6년 단기임대제도 핵심 내용

• 임대기간: 6년 (기존 4년 → 확대)
• 적용 대상: 연립, 다세대, 오피스텔 등 비아파트 주택(기존에는 아파트 포함)
• 세제 혜택:
  • 종합부동산세 합산 배제
  • 양도세 중과 배제
  • 법인세 중과 배제(건설형만 해당)
• 세제 혜택 조건:
  • 건설형: 공시가격 6억 원 이하
  • 매입형: 수도권 4억 이하 / 비수도권 2억 이하
• 장기임대주택으로 변경 시 기존 6년 기간 전부 인정

📊 2. 임대보증 가입 기준 및 주택가격 산정 개선

• 임대보증 가입 시 HUG 인정 감정가 도입
• 기본은 공시가격 또는 보증회사 기준 가격 적용
• 이의신청 시 → HUG가 직접 감정평가기관에 의뢰하여 평가
• 공시가격 적용비율 조정:
  • 공동주택: 150% → 145%, 130%, 125%
  • 단독주택: 190%, 170%, 160% (일부 구간 유지)
• 적용 시기:
  • 신규 임대보증: 2025년 6월 4일부터
  • 기존 등록 임대주택: 2026년 7월 1일부터

 

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🔧 3. 임차인 보호 강화

• 원상복구비 분쟁 방지 위한 규정 신설
  • 입주/퇴거 시 임대인·임차인 입회 확인
  • 수선비는 실비 및 감가상각률 기준 적용
  • 국토부, 2025년 6월 연구용역 착수 → 2026년 상반기 가이드라인 제정
• 허위 신고 방지:
  • 지자체가 임대차 신고정보 및 보증가입 정보 열람 가능
• 부기등기 말소 간소화:
  • 지자체 직권 또는 이해관계자 신청 → 법원 촉탁 가능

📢 기대 효과:

- 비아파트 임대시장 공급 확대
- 전세사기 및 보증사고 예방
- 임차인 권익 보호 강화

🔁 4. 아파트 제외 이유

2017년 도입 당시 아파트도 단기임대 등록이 가능해 다주택자들이 임대사업자 등록을 통해 보유세(종부세 등) 부담을 줄이고, 임대 의무기간 동안 매물을 잠가 주택 공급을 줄이는 등 부작용이 발생해 집값 불안과 시장 왜곡 현상이 심화되면서 2020년 폐지되었어요. 과거 단기임대 등록이 아파트 투기와 세금 회피 수단으로 약용된 전례로 인해 제외 되었다 생각하면 됩니다.

 

그래서 정부는 이번에 제도를 부활시키며 연립, 다세대, 오피스텔 등 비아파트만을 대상으로 했고 이를 통해 주거 사다리 복원과 집값 안정화라는 정책 목적을 달성하려고 했습니다. 즉, 아파트를 제외함으로 투기 목적의 진입을 차단하고, 실수요자 중심의 임대주택 공급을 유도하려는 의도입니다.

🔁 5. 아파트 제외가 시장에 미치는 영향 

① 시장 변화 

• 투기 수요 억제 : 과거 아파트가 포함됐을 때, 다주택자와 투자자들이 임대사업자 등록을 통해 세제혜택을 누리며 아파트를 장기 보유하거나 매물 잠금 현상을 유발, 가격 상승을 부추켰어요. 그래서 아파트를 제외해 투기적 매수와 장기 보유 유인을 크게 줄였어요. 
• 실수요자 중심 시장 전환 : 임대사업자 혜택이 비아파트로 제한되어 아파트 시장은 실수요자 중심으로 개편될 가능성이 높아지며 이는 주택 가격 안정과시장의 건전성 강화에 기여합니다. 
• 비아파트 시장 활성화 : 비아파트만 혜택이 집중되어 해당 시장의 공급이 늘고 임차인의 선택지도 다양해져 서민 주거안정에 긍정적으로   작용할 수 있어요. 

②  투기 방지효과 

• 아파트 투기 차단 : 아파트 임대사업자 등록을 통해 세제 회피와 투기 수요가 집값 급등의 원인으로 부동산 투기의 대표적 대상이었으나  아파트를 단기임대 대상에서 제외함으로 투기적 수요의 진입을 원천적으로 차단할 수 있어요. 
• 시장 안정성 제고 : 투기 수요가 줄면 주택 가격의 급격하 상승, 자산 양극화, 주거 불안정 등 부작용이 완화되어 실수요자 중심의 거래가 늘고, 시자의 투명성과 안정성이 높아져요. 
• 정책 신뢰도 및 효과성 제고 : 정부가 투기 방지 및 실수요자 보호라는 정책 목표를 명확히 실현함으로써 시장의 예측 가능성과 신괴도가 높아집니다. 

✅ 요약 정리

• 시행일: 2025년 6월 4일
• 대상: 연립, 다세대, 오피스텔 등 비아파트 주택
• 임대기간: 6년
• 세제혜택: 종부세·양도세·법인세 중과배제
• 임대보증: HUG 기준가 or 감정가로 산정
• 임차인 보호: 원상복구비 기준 명확화 및 부기등기 간소화

비아파트 6년 단기임대제도는 임대인에게는 명확한 기준과 세제혜택을, 임차인에게는 보호장치를 강화해 건전한 임대 시장을 조성하는 데 목적이 있습니다.