부동산 공인중개사 유형별 사기 10가지!! 법적 책임, 처벌, 예방법

공인중개사 사기란 공인중개사가 매매, 분양, 전세계약 과정에서 임대인 또는 건축주 등과 공모하거나, 임차인을 고의적으로 속여 세입자의 전세보증금을 반환받지 못하게 하는 행위, 거짓 정보 제공, 사기 조직과 공모해 부당 이익을 취하는 행위를 말해요.

 

무자격자가 공인중개사 인것처럼 불법 중개행위를 하거나 자격증 대여, 월세집을 전세 계약을 하는 등의 부정행위를 저질러 부동산 지식이나 법률 이해도가 낮은 일반인이 공인중개사 말이나 서류를  믿고 거래할 수 있게 신뢰를 쌓은 후  손해를 끼치는 모든 것을 말합니다. 

 

부동산 공인중개사 유형별 사기 10가지!! 법적 책임, 처벌, 예방법

✅ 공인중개사 사기란?

공인중개사 사기는 공인중개사가 매매 또는 임대차 계약에서 고의적 허위 설명, 중대한 과실, 또는 사기단과의 결탁을 통해 매수자나 세입자에게 피해를 입히는 모든 악위적인 행위를 말합니다.

• 전문성과 자격을 악용해 신뢰를 유도
• 보증금 손실 구조에 직·간접적으로 개입
• 일부는 조직적인 사기단과 연계하여 반복 범죄 발생

🏠 공인중개사 유형별 사기

⚠️ 주요 사기 유형과 중개사 역할

• 깡통전세 유도: 시세보다 높은 보증금 유도로 전세 계약서 작성 => 보증금 회수 불가 구조 유도
• 등기 권리관계 왜곡: 등기부상 가압류·근저당 정보를 숨기거나 은폐하거나 누락 한 후 전입신고 · 확정일자만 믿은 세입자가 배당순위에 밀려 손해 
• 무허가 건물 계약: 등기되지 않은 신축빌라나 불법 건물 중개로 법적 보호 불가 
• 이중·다중계약: 동일 물건에 여러명의 세입자와 각각 계약을 체결하여 손실 유발, 세입자 간 우선순위가 중첩되어 후순위자는 전세보증금 전액 손실 
• 월세를 전세로 둔갑: 임대인은 월세 계약으로 알고 임차인은 전세 계약을 맺어 보증금 차액을 빼돌림 (2019년 안산 70억 사기)
• 신탁사 소유 건물 사기: 소유권을 가지고 있는 신탁사가 아닌 신탁자에게 명의이전을 한 수탁자(기존 임대인)가 임차인과 계약을 진행 
• 전월세 계약 후 대리인 사칭 계약: 임대인과 월세계약을 한 임차인이 임대인 행세를 하고 다른 세입자와 전세계약을 맺는 사기 계약 
• 무자격자 중개 및 자격증 대여: 공인중개사 자격증을 빌려 사무실을 차리고 임대인과 결탁해 전세금을 가로채거나 무자격자나 중개보조원이 집주인 행세를 하는 것 
• 사기단 연계: 계약 건별 수수료 또는 리베이트 수령
• 무자본 갭투자 공모: 빌라왕 사례처럼 임대인은 자본 없이 대출과 전세보증금으로 주택 구매, 공인중개사는 알면서 전세보증보험 들면 안전하다고 강행 

 

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🧾 실제 사건 사례

• 빌라왕 사기: 수백 채 빌라 보유 명의자가 세입자 전세금만으로 집 매입 후 돌려주지 않음. 공인중개사 조직적으로 가담 시세 조작, 전세 유도, 보험 가입 방해 
• 수도권 신축빌라 사기: 신축 빌라 중심으로 허위 매매가 책정+고보증금 유도, 무자본 갭투자와 시세 조작이 혼합된 구조, 2030세대 다수 세입자 피해=> 공인중개사 사무소 폐업 후 도주 

🧑‍⚖️ 법적 책임 및 처벌

위반 유형	법령 근거	처벌 내용
허위 설명	공인중개사법 33조	자격정지·등록 취소, 과태료, 형사처벌
조직적 사기 공모	형법 제 347조(사기죄)	1년~10년 이하 징역
권리관계 고지 누라	민법·임대차보호법	손해배상 청구 대상
중개사 자격 대여	공인중개사법	자격 취소+최대 3년 이하 징역

🔍 예방법

• 등기부등본 확인(소유자(표제부), 근저당, 압류 (갑구, 을구)등)
• 계약 전 중개대상물 확인 설명서 수령
• 임대인 확인: 주민등록증, 건축물대장, 토지대장, 등기부등본 등 확인  
• 전세보증금 반환보증(HUG, SGI) 가입 여부 확인
• 주택임대차계약신고 이력조회(부동산거래관리시스템)
• 중개사 등록 여부 국토부 사이트(씨리얼)에서 확인=> 찾기 서비스 => 부동산중개업조회 
• 시세보다 과도한 전세금은 반드시 의심

🆘 피해 발생 시 대응 절차

1. 계약서·등기부등본·계좌이체 내역 등 증빙자료 확보
2. 법률구조공단 또는 변호사 상담
3. 중개사·집주인 대상 민사 및 형사 고소
4. 전세금 반환보증 가입자라면 보증기관 청구
5. 지자체 또는 정부 피해자 지원 제도 신청

📂 참고 기관 및 링크

기관	역할	링크
HUG	전세보증금 반환보증	www.khug.or.kr
국토교통부	중개사 등록 조회	www.molit.go.kr
대한법률구조공단	법률상담 및 소송 지원	www.klac.or.kr
서울시 전세사기센터	피해자 통합지원	www.seoul.go.kr

📌 마무리

전세사기는 단순한 부동산 문제가 아닌 생활 안전과 재산 보전의 문제입니다.
특히 공인중개사가 개입한 사기는 그 피해 범위가 크고 회복이 어려운 만큼,
계약 전 꼼꼼한 서류 검토와 의심이 드는 순간이 생긴다면 진행을 멈추는 것이 가장 안전한 예방책입니다.