부동산 실거래 해제 신고 방법, 허위 신고 처벌, 중개사 유의사항

부동산 실거래가 신고를 하는 이유는 이중계약, 다운계약 등 부정행위를 방지해 투명한 거래질서를 확립해 실제 거래가격을 신고함으로 양도세, 취득세 등 과세 기준으로 활용할 수 있어요. 

 

부동산 실거래가 신고란 토지, 주택, 상가 등 모든 부동산을 매매할 경우 실제 거래가격과 거래 내역을 계약 체결일로부터 30일 이내에 관할 시·군· 구청에 신고하는 제도를 말합니다. 

 

부동산 실거래 해제 신고 방법, 허위 신고 처벌, 중개사 유의사항

🏠 부동산 실거래 해제 신고 

부동산 거래 계약이 성립된 후 해제·무효·취소가 발생했다면 30일 이내 반드시 ‘실거래 해제 신고’를 해야 하며, 미신고 또는 허위 신고는 과태료와 형사처벌 대상이 될 수 있어요.

1. 해제 신고란?

부동산 매매계약이 해제, 무효, 취소 등으로 확정된 경우 실거래가 신고를 정정하기 위한 공식 신고 절차로 최근에는 이와 관련한 허위신고 등 시장 교한행위에 대한 감독도 강화하고 있어요. 

• 신고 의무자: 매수인 + 매도인 (공동 신고가 원칙이나 한쪽이 협조하지 않으면 단독도 가능), 중개업자가 거래를 중개했다면 중개업자가 해제 신고를 대행 가능 
• 신고 기한: 해제, 무효, 취소  등계약 해제가 확정된 날부터 30일 이내
• 신고 방법: 온라인(부동산거래관리시스템) 또는 관할 시·군·구청

2. 필요 서류

• 부동산거래계약 해제등 신고서
• 매도인·매수인 신분증
• 해제 사실 증빙서류 (합의서, 판결문 등)
• (단독 신고 시) 단독신고사유서

 3. 부동산 실거래 해제 신고, 왜 꼭 해야 할까요?

부동산 거래는 단순한 개인 간 계약이 아니라, 정부가 관리하는 공적 통계 자료이자 시장 질서 유지의 핵심 도구로 그만큼 실거래가 신고와 해제 신고 모두 중요하며, 이를 통해 부동산 시장의 투명성, 공정성, 신뢰성이 지켜집니다.

1) 실제 거래 현황의 정확한 파악과 시장 투명성 확보

계약 체결 후 실거래가 신고가 완료되었더라도, 이후 거래가 해제되었을 경우 해제 신고를 하지 않으면 시장에 성사된 거래로 잘못 반영되어 통계와 시세가 왜곡됩니다.

• 실거래 해제 신고는 실제 성사된 거래만 반영되도록 해줍니다.
• 정부와 민간 모두 신뢰 가능한 데이터를 기준으로 의사결정을 할 수 있게 됩니다.

2) 불법·허위 거래 방지 및 규제 준수

일부 투기 세력은 신고가 거래를 한 뒤 고의적으로 해제하여 시세를 인위적으로 띄우거나 대출한도 확대, 세금 탈루 등을 유도하기도 합니다.

• 이러한 행위를 방지하기 위해 실거래 해제 신고는 법적으로 의무화되어 있습니다.
• 신고하지 않으면 과태료 부과 또는 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.

3) 행정 절차 및 등기, 세금 혼선 방지

해제 신고가 누락되면 등기 이전, 취득세 부과, 양도세 계산 등 행정 오류가 발생할 수 있습니다.

• 계약이 해제되었음에도 등기 의무가 남아 있는 것처럼 착오가 발생할 수 있습니다.
• 납세자, 공무원 모두에게 불필요한 행정 부담을 초래하게 됩니다.

4) 시세 판단 왜곡 방지

해제된 거래가 해제 신고 없이 남아 있으면, 주변 시세에 허위로 영향을 줄 수 있습니다.

특히 신고가 거래가 실제로는 무산되었는데 해제 신고가 되지 않으면, 주변 호가와 실거래가에 불균형을 초래합니다.

 

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4. 실거래가 띄우기? 이런 행위는 불법입니다

일부 투기세력이 신고가 거래 체결 → 실거래 신고 → 곧바로 계약 해제를 반복하며 시세를 인위적으로 조작하는 사례가 적발되고 있습니다.

예시: A씨가 12억에 허위 매수계약 체결 → 실거래 신고 → 5일 후 해제 신고 → 해당 아파트 단지의 거래 평균가 급등 유도

이런 사례는 정부가 기획조사로 적발하며, 형사처벌 또는 세무조사로 이어질 수 있어요.

5. 처벌 규정

위반 유형	처벌 내용
30일 이내 미신고	500만 원 이하 과태료
허위 해제 신고	3년 이하 징역 또는 3,000만 원 이하 벌금
허위 실거래 후 해제 반복	취득세 3배 과징, 형사처벌, 세무조사 연계

6. 실무 팁 & 자주 묻는 질문

• Q1. 계약 해제일은 언제?
  합의서 작성일, 판결 확정일, 해제 통보일 등 확정된 날 기준
• Q2. 상대방이 협조하지 않으면?
  단독신고 가능. 단, 합의서나 소송서류 등 증빙 필수
• Q3. 공인중개사가 신고 대행 가능한가요?
  네, 가능하지만 법적 책임은 당사자에게 있음

✅ tip: 부동산 계약 후 잔금 미납 또는 대출 거절로 해제되는 경우에도 꼭 해제 신고를 해야 합니다. 단순 무시하거나 방치하면 과태료가 부과됩니다.

7. 한눈에 보는 정리 

실거래 해제 신고는 단순한 신고 절차가 아니라 부동산 시장의 공정성, 허위 거래 차단, 세제 및 행정 혼선 방지, 거래정보 신뢰성 확보를 위한 필수 제도입니다.

• ✔️ 계약이 무산되었을 경우 반드시 30일 이내 해제 신고
• ✔️ 중개업소를 통한 거래일 경우 해제 신고 대행 가능
• ✔️ 허위 해제 신고 반복 시 투기 혐의로 처벌 가능
• ✔️ 국토부, 국세청 등 관계기관이 기획조사 강화 중