2025년부터 달라지는 공공택지 전매제한 규정 완화

공공택지(공동주택용지)는 일반적으로 공급받은 이후 소유권이전등기 전까지 전매가 제한되어 있었지만 2025년 하반기부터 일부 전매제한 규정이 완화될 예정입니다. 이는 정부가 추진 중인 주택공급 확대 및 민간참여 활성화 정책의 일환으로 특히 공공지원민간임대주택(리츠)을 활용하는 사업자에게 큰 기회가 될 수 있어요. 

 

그동안은 공공택지를 공급받은 경우,  소유권 이전등기 전까지 일체 전매가 금지되었는데 이는 투기 방지 및 실수요자 보호를 위한 규정이었어요. 그러나 장기 보유로 인해 사업화가 지연되거나 민간 사업자의 공급 참여가 위축된다는 지적도 있었답니다. 

 

이에 제한을 일부 완화해 공급 효율성과 정책 유연성을 동시에 높이고자 실행 하는 것이 공공택지 전매제한 규정 완화로 이번 개정의 핵심이랍니다. 

2025년부터 달라지는 공공택지 전매제한 규정 완화

공공택지 전매제한 규정 완화

REITs(리츠)란? 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 배당하는 회사로 '공공지원민간임대주택 리츠'는 임대료와 임대기간 등에 정부의 지원 요건을 충족하는 민간임대 사업 모델을 말합니다.

📌 전매제한 완화의 주요 내용

 이번 규제 완화는 공공택지에서의 민간 임대주택 공급 확대와 사업 추진 유인을 높이기 위해 마련된 것으로, 아래와 같은 두 가지 축으로 구성되어 있어요. 

1. 공공지원민간임대주택 리츠(REITs)의 경우

• 공공택지(공동주택용지)를 공급받은 자가 리츠(REITs)를 통해 공공지원민간임대주택을 건설하는 경우,
• 소유권 이전 등기 전이라도 전매가 가능해집니다.
• 이는 리츠를 활용한 민간 임대주택 공급 활성화를 촉진하고, 공공성과 민간의 효율성을 접목시키기 위한 방안으로
• 리츠를 통한 민간자본 유입으로 기존보다 빠르고 안정적인 임대주택공급이 가능해질 것으로 기대  

2. 리츠 외 신규 사업 추진자에 대한 한시적 전매 허용

• 공공지원민간임대 리츠 외 새롭게 직접 주택건설 사업을 신규로 추진할 수 있는 자(예: 민간 건설사)도 전매가 일부 허용됩니다.
• 단, 공급계약 체결일로부터 2년이 경과한 경우, 토지에 한해 1년간 한시적으로 전매를 허용합니다.
• 단, 다음과 같은 제한 조건이 적용되는데. .
  • 전매 가격은 공급 당시의 가격 이하로 제한 
  • 계열사 간 전매 거래는 불허하는데 투기나 내부거래를 통한 부당이익을 차단하고 실질적 공급 확대에 기여할 수 있는 방안으로 설계 

이와 같은 조건은 불필요한 투기 유발을 막으며 장기간 방치된 유휴용지의 개발을 촉진하기 위한 장치로, 실제 공급계약 후 2년이 넘도록 사업에 진척이 없는 경우 이 해당 토지는 지역 공급에 아무런 기여를 하지 못하는 사각지대가 되는 것이에요. 그래서 이를 시장에 재유입시켜 민간이 활용할 수 있도록 한 것입니다. 

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✨ 기대효과

• 공공지원민간임대주택의 안정적 공급 촉진 활성화 : 리츠를 활용한 임대주택 공급이 보다 유연하게 이루어질 수 있어, 저렴하고 안정적인 임대주택의 시장 공급이 확대될 것으로 보임 
• 장기 미착공 용지의 사업화 촉진 : 오랜 기간 미개발된 유휴 공공택지의 신속한 사업화로 활용될 수 있는 계기 
• 민간의 시장 참여 유도로 공급 확대 효과 기대: 민간의 적극적인 참여를 통해 정책 수요에 유연하게 대응, 공급 부족 해소에도 긍정적 작용 
• 공공택지의 활용 효율성 제고

📅 정책 시행 시기

2025년 하반기부터 적용됩니다.

⚠️ 유의사항

전매 가능 여부는 사업 목적 및 공급받은 시점에 따라 다릅니다.

전매 시점, 가격, 거래 상대방 등에 제한이 있으므로, 국토부의 세부 지침을 반드시 확인해야 합니다.

• 전매 시점: 계약 후 2년 경과 이후 1년 이내 
• 전매 대상: 같은 계열사는 금지, 제3의 신규 사업자만 허용 
• 전매 가격: 공급가 이하 
• 사업유형: 공공지원민간임대주택 리츠, 또는 신규 주택건설 사업자 
• 적용 시점: 2025년 하반기부터 순차 시행 예정 

투기 목적 전매는 여전히 제한되며, 정책 목적은 실수요 공급 유도에 있음에 유의해야 합니다.

이번 제도 개선은 공공택지의 공급 구조를 보다 유연하고 시장 친화적으로 조정하기 위한 조치로 실수요자 중심 공급, 민간의 참여 확대, 사업화 지연 해소라는 세 마리 토끼를 모두 잡기 위한 조치입니다. 

 

이번 전매제한 완화 정책은 전면적인 규제 해제라기보다 전략적 예외 허용이며 단기 분양 위주의 시장 흐름과 달리, 중장기적 주거안정을 위한 제도적 실험입니다. 

 

임대주택 공급에 있어 양보다 질, 공공성과 민간의 조화를 통한 주거 안정성 확보라는 정부의 방향성을 반영한 것이라 평가할 수 있어요. 

 

이러한 유연한 정책 기조가 경직된 주택공급 시스템을 개선하고, 더 많은 국민이 안정적으로 거주할 수 있는 주택환경을 마련하는데 긍정적 영향을 미칠 수 있기를 기대합니다. 

 

다만 실수요 중심의 공급을 지향하는 만큼 전매에 따른 투기 방지 장치는 여전히 존재하므로, 관련 사업자는 정책 취지를 이해하고 실무를 준비해야 할 것입니다.