부동산 계약 해제 : 배액배상, 계약금 포기 !!

강남이 강남 했다는 말이 있습니다. 강남 3구가 토지거래허가구역 해제로 인해  한 두달 사이에 몇 억씩 뛰게 되고 집값이 상승하자 매도인이 배액을 배상하고 계약을 해제한 것입니다. 반대로 계약하고 얼마  안 있다 그 지역에 유해시설이 들어와 갑자기 집값이 하락하게 되면 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제하게 됩니다.

 

이처럼 부동산 계약을 체결한 후, 예상치 못한 사정으로 인해 계약을 해제해야 하는 경우가 발생할 수 있는데 이때 중요한 개념이 배액배상과 계약금 포기입니다. 두 가지 모두 계약을 해제하는 방법이지만, 누가 계약을 해제하는지에 따라 적용 방식과 법적 효과가 달라집니다.

 

부동산 계약 해제로 인한 배액배상, 계약금 포기에 관한 글

 

 

1. 배액배상과 계약금 포기 

배액배상(倍額賠償)이란 부동산 계약을 해제하는 측에서 상대방에게 계약금의 두 배를 지급해야 계약이 해제되는 방식을 말하며, 계약금 포기는 계약을 해제하려는 측에서 계약금을 포기하는 방식으로 계약을 종료하는 방법입니다.

• 매도인이 계약을 해제하면 받은 계약금의 2배를 반환해야 함(단, 가계약금의 경우, 정식 계약으로 볼 수 없어 2배 반환 안됨) 
• 매수인이 계약을 해제하면 지급한 계약금을 포기해야 함

즉, 계약 해제의 책임이 누구에게 있는지에 따라 계약금을 두 배로 지급할 것인지, 포기할 것인지가 결정됩니다.

2. 배액배상과 계약금 포기 법적 근거 

2.1배액배상 법적 근거 

배액배상의 법적 근거는 민법 제565조(해약금) 조항에 명시되어 있는데 계약 당사자는 계약금을 지급한 경우, 계약의 이행에 착수하기 전까지 계약금을 포기하거나 배액을 지급함으로써 계약을 해제할 수 있다.계약금의 배액을 지급하거나 계약금을 포기하는 것은 상대방의 동의 없이도 일방적인 의사표시만으로 계약 해제가 가능하다.

2.2  계약금 포기 법적 근거 

계약금 포기 역시 민법 제565조(해약금 조항)에서 명시하고 있으며, 계약 이행이 시작되기 전까지는 계약금을 포기하는 방식으로 계약 해제가 가능합니다.

즉, 부동산 계약이 본격적으로 진행되기 전이라면, 계약금을 기준으로 배액배상 또는 계약금 포기를 통해 계약을 해제할 수 있다는 것을 의미합니다. 

 

2.3배액배상과 계약금 포기가 적용되는 조건 

• 계약서에 계약금이 명시되어 있어야 함
• 계약이 본격적으로 진행되지 않은 상태 즉, 중도금 지급 전여야 함 
• 계약서에 별도의 해제 조항이 없어야 함
• 계약 해제 시 상대방 동의 없이도 일방적인 의사표시만으로 계약이 해제될 수 있어야 함

 

3. 배액배상과 계약금 포기의 실제 사례

3.1 매도인이 계약을 파기한 경우

ㄱ. 매도인 이 씨는 A 아파트를 5억 원에 매도하기로 하고, 매수인 양 씨로부터 계약금 5,000만 원을 받았는데 이후 집값이 상승하자 더 높은 가격에 팔기 위해 계약을 해제하려고 합니다.

이 경우, 이 씨(매도인)는 배액배상 원칙에 따라 계약금의 2배인 1억 원을 돌려줘야 합니다.

 

ㄴ. 매도인 강 씨는 11억 원에 부동산 매매를 계약 체결하고 계약금은 1억 1천만 원으로 약정했으며 매수인은 계약 당일 1,000만 원 지급하고 나머지 1억은 다음날 지급하기로 했습니다. 매도인 강 씨는 1천만 원을 받은 후 계약 해제를 원했고  1천만 원의 2배인 2천만 원만 배상하고 계약 해제하려 하였으나 법원은 8,700만 원을 지급하라고 판결

 

이는 계약금의 일부만 지급했더라도 배액배상의 기준은 실제 지급된 금액이 아닌 약정된 계약금 전체로 실제 받은 1천만원을 반환하고 위약금 1억 1천만 원을 지급할 의무가 있으나 위 금원이 부당히 과다하므로 그 액수의 70%인 7,700만 원을 지급하라고 판결(2013.3.26 판결)

3.2 계약금 포기한 경우

ㄱ. 계약금 일부만 지급 : 임차인 장 씨는 상가를 계약금 3억원 중 일부 5,000만 원만 지급하고 나머지는 명도시 지급 약정 후 갑작스럽게 자금 사정이 어려워져 계약을 진행할 수 없게 되었을 경우에도 계약금 계약 성립으로 장 씨(매수인)는 계약금 5,000만원을 포기하고 계약 해제 가능  

ㄴ. 중도금 지급 전 :  매수인이 중도금 지급 전 매도인이 계약금을 배액 상환해 적법하게 계약 해제 

 

4. 배액배상과 계약금 포기 시 주의할 점

• 이행에 착수한 경우 계약 해제 불가 - 계약금 해제 조항은 계약 이행에 착수하기 전까지만 적용되며, 중도금이 지급된 경우 계약금 포기나 배액배상만으로 계약을 해제할 수 없습니다. 
• 계약서 내용 확인 필수 - 계약서에 "계약 해제 시 계약금 반환 불가" 등의 조항이 포함될 수 있으므로 반드시 계약 내용을 확인해야 합니다. 배액배상 및 계약 포기와 관련된 조항을 명확히 기재해야 분쟁을 예방할 수 있습니다.
• 특약 사항이 있을 경우 법보다 우선 적용 - "계약 파기 시 위약금 3배 지급" 등의 특약이 있다면 법률보다 해당 특약이 우선 적용됩니다.
• 가계약금이나 계약금 일부만 지급했을 경우에도 약정된 전체 계약금을 기준으로 해제 절차를 진행해야 합니다. 
• 시장 상황 고려 : 부동산 가격 변동성이 큰 경우, 매도인이 배액배상을 감수하고 계약을 파기하는 사례가 많아질 수 있으므로, 시장 상황을 주시하며 계약을 체결해야 합니다.

배액배상과 계약금 포기는 계약을 해제하는 방법으로, 매도인이 계약을 파기할 경우 계약금의 2배를 반환해야 하며, 매수인이 계약을 포기하면 계약금을 돌려받지 못합니다.

따라서 부동산 계약을 체결할 때는 신중하게 판단하고, 계약 해제 시 적용되는 법적 절차를 명확히 이해하는 것이 중요합니다.