취득세 양도세 : 납부 대상, 세율, 기한, 절세 방법 모든 것!!

부동산을 사고팔 때 특히 처음으로 매매계약을 하는 사람 중 단순히 매매 가격만 생각하고 납부할 세금은 계획에 없다 당황하는 사례가 종종 있기도 합니다. 부동산을 구매할 때는 취득세를, 매도할 때는 양도소득세(양도세)를 납부해야 하며  이 두 가지 세금은 부동산 거래의 필수 요소로, 부동산 투자 수익률에 직접적인 영향을 미치는 조건 중 하나입니다.

 

취득세와 양도세는 각각의 기준과 세율이 다르며, 상황에 따라 언제 어떻게 하는가에 의해 절세 전략도 달라집니다. 이 글에서는 취득세와 양도세의 개념, 부과 대상, 세율, 절세 방법 등을 체계적으로 정리하여 부동산 투자자 및 실수요자가 보다 효율적인 세금 계획을 수립할 수 있도록 알려드리겠습니다.

 

취득세 양도소득세 개념, 부과 대상, 세율, 차이점에 관한 글

 

1. 취득세란?

1.1 취득세 개념 및 부과 대상

취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박 등을 취득할 때 납부해야 하는 지방세입니다. 특히 부동산을 매입할 때 필수적으로 고려해야 하는 세금으로, 주택 유형, 가격, 취득 방식(일반 취득, 증여, 상속 등)에 따라 세율이 다르게 적용됩니다.

일반적으로 부동산을 취득한 날로부터 60일 이내에 해당 과세 주체인 광역지방자치단체의 장(특별·광역시장 또는 도지사)
지방자치단체에 신고하고 취득세를 납부해야 합니다. 납부 기한을 초과하면 가산세가 부과될 수 있으므로 주의해야 합니다.

✔ 취득세가 부과되는 주요 대상:

• 부동산: 아파트, 빌라, 단독주택, 토지, 상가 등
• 차량: 승용차, 화물차, 이륜차 등
• 선박 및 항공기

1.2 취득세율과 계산 방법

• 유상 매매 : 4%
• 원시취득 또는 상속(농지 외) : 2.8%
• 상속(농지) : 2.3%
• 증여 : 3.5%
• 취득세와 함께 농어촌특별세와 지방교육세도 함께 부과됩니다.

① 주택 취득세율

주택의 취득세율은 부동산 가격과 보유 주택 수에 따라 달라집니다.

주택 가격	1주택자 세율	2주택자 (조정지역)	3주택 이상 (조정지역)	법인
6억 원 이하	1.1%	8%	12%	12%
6억 ~ 9억 원	2.2%	8%	12%	12%
9억 원 초과	3.3%	8%	12%	12%

② 상가 및 토지 취득세율

• 상가, 토지, 업무용 오피스텔 등은 일반 세율 4.6% 적용
• 오피스텔이 주거용으로 사용될 경우 주택 세율(1.1%~3.3%) 적용 가능

1.3 취득세 납부 기한

• 일반적인 경우 : 취득일로부터 60일 이내
• 2023년 1월 1일 이후 증여받은 경우 : 취득일이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내
• 등기를 하는 경우 : 등기 전까지
• 상속으로 인한 경우 : 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내
• 주의사항 : 기한 내 신고·납부하지 않을 경우 가산세가 부과될 수 있습니다

1.4 취득세 절세 방법

• 생애 최초 주택 구입 혜택 활용 : 2025년 12월 31일까지 적용되며 주택가액 12억 원 이하, 소득기준 제한 없음, 본인과 배우자가 한 번도 주택을 소유한 사실이 없어야 함 / 취득세액 최대 200만 원 한도 내에서 100% 면제
• 민간임대주택사업자 감면 : 2027년 12월 31일까지 적용, 임대형 기숙사 또는 전용면적 60m2 이하 공동주택의 경우 취득세 면제되며 장기임대주택(전용면적 60m2 초과 85m2 이하)은 취득세 50% 경감
• 상속주택 특례 : 1가구가 무주택 상태에서 상속으로 주택을 취득하여 1 가구 1 주택이 된 경우, 0.8%의 특례 취득세율 적용 (지방교육세 포함 0.96%)
• 부부 공동명의 활용: 세금 부담을 줄이고 장기적인 절세 효과 기대
• 오피스텔을 주거용으로 신고: 업무용보다 낮은 세율 적용 가능

 

2. 양도소득세란?

2.1 양도세 개념 및 부과 대상

양도소득세는 부동산, 부동산에 관한 권리, 주식, 기타 자산을 매각하여 이익(양도차익)이 발생했을 때 부과되는 국세입니다.

✔ 양도세가 부과되는 주요 대상:

• 부동산 : 아파트, 빌라, 단독주택, 상가 등 건물과  토지
• 부동산에 관한 권리 : 지상권, 전세권 등
• 주식, 파생상품 등

2.2 양도세율과 계산 방법

① 기본 양도소득세율

보유 기간	1주택 (비과세 요건 충족 시)	1주택 (조정지역 12억 초과)	다주택자 (조정지역)
1년 미만	45%	45%	70%
1년 이상 2년 미만	35%	35%	60%
2년 이상	6~45%	20~45%	60%

 

2.3 양도소득세 세율 (2025년 기준)

양도소득세 세율은 과세표준에 따라 누진적으로 적용됩니다:

• 1,400만원 이하: 6%
• 1,400만 원 초과 5,000만 원 이하: 15%
• 5,000만 원 초과 8,800만 원 이하: 24%
• 8,800만 원 초과 1억 5천만 원 이하: 35%
• 1억 5천만원 초과 3억 원 이하: 38%
• 3억 원 초과 5억 원 이하: 40%
• 5억 원 초과 10억 원 이하: 42%
• 10억 원 초과: 45%
  
  

2.4 양도세 절세 방법

ㄱ. 1가구 1 주택 비과세 요건 충족: 2년 이상 보유 및 2년 거주

ㄴ. 장기보유특별공제 활용: 보유 기간에 따라 최대 80%까지 공제 가능

ㄷ. 가족 증여 활용: 배우자, 자녀 등에게 미리 증여하여 절세

ㄹ. 임대사업자 등록 후 매도: 일정 기간 후 양도세 감면

ㅁ. 농지 양도소득세 감면 : 8년 이상 자경한 농지 양도 시 감면

ㅂ. 재개발·재건축 주택 양도세 비과세 

•  대체주택 비과세 특례 - 재개발 사업 시행 인가일 이후에 취득하고 세대원 전원이 1년 이상 거주 후 신축 아파트가 완성된 경우, 해당 아파트로 3년 내에 이사하여 1년 이상 거주하면서 신축 아파트 완성 전 또는 완성 후 3년 이내에 대체주택을 양도해야 비과세 요건을 충족,   
• 일시적 1가구 2 주택 비과세 - 기존 주택을 보유한 상태에서 재건축으로 인해 새롭게 취득한 주택(신축 아파트)을 포함하여 일시적으로 2 주택이 된 경우, 기존 주택은 재건축 아파트 입주 후 1년 이내에 양도하고 기존 주택의 양도 시점이 조정대상지역 여부와 관계없이 거주 기간이 2년 이상이어야 합니다.
• 조합원 입주권 관련 비과세 : 조합원 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도, 신축 주택으로 세대원 모두 이사·전입이 어려운 경우에도 위 요건을 충족하면 비과세 적용이 가능
• 기타 특례 : 관리처분계획 인가일 이전에 취득한 대체주택은 신축 주택 완성 전에 양도할 경우 비과세를 받을 수 있으나, 재건축이 무산되어 토지만 양도하는 경우에는 비과세가 적용되지 않습니다
  
  
  

3. 취득세 vs 양도세 차이점 

구분	취득세	양도소득세
과세 주체	지방자치단체(지방세)	국세청(국세)
과세 시점	부동산 취득 시	부동산 매도 시
세금 과세 기준	부동산 취득 가액	양도차익(매매 차익)
세율구조	대체로 정률세	누진세
납부 기한	취득한 날로부터 60일 이내	양도일 속하는 달 말일부터 2개월 이내
주요 절세 방법	생애 최초 주택 혜택	1가구 1주택 비과세

 

 

 

✔ 부동산 거래 시 취득세(구매 시)와 양도세(매도 시)를 모두 고려해야 하며 절세 전략을 적절히 활용하면 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.