강남 오피스 공실률 증가 그래도 여전히 강남인 이유!!

2021년 2분기 이후 서서히 줄어들어 공실률 제로였던 강남 오피스 공실률이  3 년 만에 높아지고 있으며 3%대를 기록했다고 해요. 전 분기보다 0.6%, 1년 전보다는 1.4% 포인트 급등한 것으로 서울 주요 업무 권역의 사무실이 전 분기 0.2%, 1년 전 0.9% 포인트 오른 것보다 가파른 상승률을 보이고 있습니다. 

 

강남 오피스 공실률 증가 그래도 여전히 강남인 이유!!

 

✅ 1. 최근 강남 오피스 시장, 무슨 일이?

서울 강남은 국내 최대 업무 중심지로, 그간 오피스 수요가 매우 안정적이었습니다. 하지만 최근 1~2년 사이 테헤란로, 삼성역, 역삼역을 중심으로 오피스 공실률이 완만하게 증가하고 있으며 늘 만실이던 강남 오피스 시장에 이 같은 변화는 분명 중요한 신호로 나타납니다. 

시점	강남 A급 오피스 공실률	특징 및 배경
2021년	약 2.0%	팬더믹 이후 회복세. 낮은 공실률 유지
2022년 5월	약 1.7%	강남이 서울 전체 공실률 3%보다 훨씬 낮음
2023년 2월	약 1.72%	공실 최저 수준이며 견고한 임차 수요
2024년 2월	약 3.4%	1년 만에 2배 상승하고 경기 불황 ·높은 임대료 부담
2024년 12월	약 2.3%	프라임 오피스 기준 공실률은 낮은 편이나 전체 평균은 더 높은 편
2025년 2월	약 3.2%	최근 공실률 급 상승 중

 

✅ 2. 공실률이 증가하는 주요 원인

가장 큰 영향을 미치는 요인은 높은 임대료와 경기 불황으로 인한 임차 기업의 비용 부담 증가로 최근 경기 침체와 함께 꾸준한 임대료 상승으로 임차인이 임대료 상승을 감당하지 못해 사무실을 축소하거나 저렴한 외곽 지역으로 신규 오피스 공급, 기업의 이전, 이전하는 사례가 늘고 있어요. 그 외 

① 고금리·고물가로 인한 기업 비용 부담

• 자금 조달 비용 증가로 고정비 절감 필요성 ↑
• 스타트업, 중소 IT기업 중심으로 오피스 축소 또는 이탈

② 재택근무 및 하이브리드 근무 문화 확산

• 팬데믹으로 인한 모든 직원이 상시 출근하지 않는 구조 → 공간 축소
• 기업들의 업무 공간 재편 움직임 증가

③ 신규 오피스 공급 증가

• 마곡, 상암, 판교 등 일부 지역에서  신축 물량 다수 공급으로 강남권 공실 증가 
• 신축 오피스의 경쟁력에 밀려 기존 건물 공실 증가
• 밴처 ·스타트업 시장 투자 위축 

④ 공유오피스 수요 감소

• 글로벌 공유오피스 브랜드 위축 → 점포 철수
• 초기 입주 스타트업들 재계약 기피 또는 외곽 이전

✅ 3. 지역 경제와 산업에 미치는 영향

① 지역경제 위축

• 공실 증가 → 빌딩 수익성 악화 → 임대료 하락
• 오피스 인근 상권 매출 감소

② 기업 분산화 가속

• 판교, 성수, 여의도 등지로 본사/지사 이전 확대
• 강남 외 지역 오피스 수요 상승

③ 상업용 부동산 투자시장 위축

• 수익률 하락 → 기관투자자/리츠 매수 감소
• 대형 오피스 거래량 감소

✅ 4. 그래도 여전히 강남인 이유

강남이 공실률이 상승하고 임대료 부담이 커졌음에도 여전히 많은 기업들이 선호하는 이유가 있겠죠? 

• 강남은 IT와 스타트업과 대기업이 밀집해 활발한 비즈니스 네트워크와 협력 기회가 풍부하고 기업 간 시너지, 정보 교류와 비즈니스 환경 용이 
• 뛰어난 교통 접근성으로 강남은 서울 전역과 수도권을 연결하는 교통의 중심지로 지하철, 버스, 차량 등  교통수단 발달로 임직원과 고객 모두에게 뛰어난 접근성 제공 
• 기업의 브랜드 가치와 이미지 상승 및 우수 인재 채용으로 긍정적 작용 
• 공실률 5~6%는 국제 기준으로는 여전히 ‘양호’
• 각종 금융기관과 캐피탈, 투자사가 테헤란로 중심에 집중되어 자금 조달과 투자 유치에 유리하고 외국계 법인 및 대기업 본사의 강남 선호도 유지
• 삼성동 GBC 완공 시, 주변 오피스 가치 재부각 가능
• 다양한 선택이 가능한 오피스와 소호 사무실과 회의실, 라운지, 카페 등 편의시설도 잘 갖춰져 있어 업무 효율성과 복지가 뛰어남 
• 밀집도가 높은 집적  효과와 쾌적한 업무 환경, 비즈니스 중심지로의 상징성과 성장 기회가 강남의 큰 매력  

✅ 5. 향후 전망

구분	낙관 시나리오	비관 시나리오
중장기 경기 흐름 전망	경기 회복 시 수요 증가, 공실률 하락	고금리 장기화 → 수요 위축 지속
수요와 공급 입지 경쟁	삼성동 GBC 완공시 강남 입지 재확인	판교·성수 등 대체지로 이전
공실률과 임대료	신규 임차인 입주시 안정 또는 반등	대형 임차인 퇴거와 이전으로 가격 인하 압력 증가

✅ 6. 강남 오피스 임대료, 낮아질까? 

• 임대료 상승세 지속 : 2024년 약 7% 정도의 급등세 인상률은 아니지만 2025년 2~4% 수준으로 상승세는 지속될 것으로 전망 
• 공급 부족과 수요 유지 : 강남 오피스 시장은 신규 공급이 제한적이고 핵심 입지에 대한 높은 임차인 선호도
• 제한적  공실룰 : 최근 SSG닷컴이나 패스트파이브 등 대형 임차인의 이전 등으로 일부 공실률 상승했으나 신규 임차인 입주 시 공실률은 제한적일 것!! 
  
  

✅ 7. 강남 오피스 평균 임대료 얼마일까? 

2024년 3분기 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 자료에 의하면 서울 3대 업무 권역의 3분기 오피스 평균 임대료는 약 3.3㎡(1평)당 약 12만 원선으로 전년 동기 대비 3,4% 상승했다고 합니다. 

 

강남 ·서초 (GBD) 권역 : 12.7만 원 (전년 동기 대비 5.0% 상승) 

종로 · 중구 (CBD) 권역 : 12만 원 (전년 동기 대비 1.7% 상승) 

영등포 · 여의도 (YBD) 권역 : 10.5만 원 ( 전년 동기 대비 5.1% 상승) 

“강남 오피스의 공실 증가”는 단순한 공간 문제가 아니라, 일하는 방식, 기업의 비용 전략, 도시 구조 전반의 변화 신호입니다.
양보다 질, 위치보다 효율을 고민해야 할 시기입니다.