청약 vs 매매 : 무주택자, 부양 가족이 많다면?

아파트를 마련하는 방법에는 대표적으로 청약 vs매매가 있어요. 청약은 시세보다 저렴하게 신축 아파트를 마련해 미래를 위해 현재를 투자하는 것이고, 매매는 내가 지불할 수 있는 금액 내에서 원하는 집을 바로 선택해 입주할 수 있는 즉, 현재를 사는 것을 말해요. 

 

청약 vs 매매 : 무주택자, 부양 가족이 많다면?

 

🏠 청약 vs 매매

📌 청약(분양 청약)

건설사가 지은 새 아파트를 처음 분양받기 위해 신청하는 것으로 청약통장 가입, 무주택 여부 등 조건을 충족해야 신청할 수 있으며, 당첨되면 건설사가 정한 분양가로 계약하는 것으로 "미래에 입주할 집을 예약 구매"하는 것을 말해요. 

📌 매매(기존 주택 거래)

이미 존재하는 집을 현재 소유자와 직접 사고파는 것을 의미하는 것으로 부동산 중개업소를 통해 매물 검색 후 계약과 등기이전을 진행해  "지금 있는 집을 바로 사는 것"을 말해요. 

🏠 1. 청약 vs 매매 핵심 비교

항목	청약	매매
대상	신규 분양하는 아파트를 신청해 당첨 시 분양가로 구입	기존 주택을 시장에서 시장가로 매입
공급방식	추첨·가점제 당첨	매도자와 계약
가격 결정	분양가(고정) => 대부분 시세보다 저렴	시세 협상=> 실거래가로 거래해 분양가보다 비싼 편
소유권 이전	준공 후 등기	매매 후 즉시 등기
입주 시기	당첨 후 공사 기간 2~4년 후	즉시 또는 입주 시기 협의
선택권	공급되는 단지에 한해 단지, 평형 등 선택 제한적	원하는 지역, 평형, 단지 등 자유롭게 선택 가능
경쟁룰	인기 지역은 경쟁률 매우 높고 당첨 확률 낮음	경쟁 없음
기대수익	당첨 후 시세차인 프리미엄 발생 가능 기대 (마이너스피도 존재)	시세 변동에 따른 차익 또는 손실 발생
자격 요건	청약통장, 무주택, 부양가족 등 조건 충족 필요	별도 제한은 없으나 대출 규제, 실거주 등은 적용
리스크	당첨 불확실, 공사 지연	가격 변동, 하자 리스크,

🏠 2. 장단점 비교

▶️ 청약 장단점

장점	단점
시세보다 저렴한 가격에 신축 아파트 구입	당첨 확률 낮음, 인기 지역 경쟁률 매우 높음
최신 설계 반영, 깔끔한 시설, 쾌적한 주거 환경	입주까지 2~3년 이상 오랜 대기
정부 지원 (특별 공급, 대출 등) 다양한 혜택	청약 가점 낮으면 기회가 거의 없음
계약금-중도금 분할 납부	완공 전 실물 확인 어려움, 원하는 지역 단지 선택 제한적
분양권 전매 가능성, 프리미엄(시세차익)기대	공사 지연 위험 존재

▶️ 매매 장단점

장점	단점
빠른  입주 가능, 실거주 유리	시세 변동성 노출(비싸게 매입 할 가능성 있음)
실물 확인 후 구매	노후 하자 리스크와 관리비 부담
입지·유형 다양성 (원하는 단지, 평형, 지역 등)	취득세·대출규제 · 중개수수료 부담
빠른 대출 실행	하락기 매수시 손실 발생 가능성 유

 

 

🏠 3. 청약과 매매 가격 차이나는 이유 

✅ 청약 가격 

• 청약이 시세보다 저렴한 이유는 분양가 상한제나 주택도시보증공사(HUG)등의 규제로 주변 시세보다 저렴하게 책정 
• 주택도시보증공사(HUG)는 주변 시세 대비 80~90%로 측정 
• 강남 재건축 서초구 레미안 원베일리  전용 84㎡  분양가 약 20억 → 실거래가 45억 (로또 청약 달성)

✅ 매매 가격 

• 실제 시장 시세에 따라 거래 
• 인기 지역이나 신축 아파트의 경우 청약 분양가 대비 훨씬 높은 시세에 거래 

🏠 4. 청약과 매매, 장기적 투자 효과 

✅ 청약 장기적 효과 

• 낮은 초기투자 비용과 시세 차익 기대 : 분양가상한가로 인해 시세보다 저렴하게 공급되어 입주 후 단기 ·장기적인 시세 차익 가능성이 높고 신축 아파트라 적은 감가상각, 높은 선호도, 최신시설로 장기적 가치 유지 가능 
• 구축 아파트보다 가격 하락폭이 적고, 유지보수 비용이 적어 보유 시 비용 절감 효과로 시장 변동성에 상대적으로 강함
• 청약은 실수요자 보호와 주택 시장 안정화에 기여하고 투기적 수요보다는 실수요자 중심의 안정적인 투자 효과 기대   

✅ 매매 장기적 효과 

• 매매는 실거래가로 거래되기 때문에 단기적 시장 변동성에 크게 영향을 받기에 최근 몇 년간 급등한 주택가격은 중장기적으로 하락 또는 조정 국면에 진입할 수 있으며 금리 인상, 가계부채 등 하방 요인도 존재합니다. 
• 바로 입주하거나 임대를 할 수 있어 현금흐름 창출이 빠르지만 신축 대비 감가상각과 유지보수 비용 부담이 큽니다. 
• 장기적인 가격 안정성은 수도권 등 인기 지역에 위치 하느냐에 따라 가격이 안정적일 수 있거나 공급 확대와 정책 변화에 따라 하락 위험도 존재해요. 

🏠 5. 청약과 매매, 어떻게 선택할까?

기준	추천 방법
무주택자, 청년층, 신혼부부, 다가족	청약 적극 도전 (특공, 가점제 유리)
빠른 입주 필요	매매 추천 (즉시 입주 가능)
투자 목적	입주 시점, 시세 전망 고려
자금 여유	청약은 분납, 매매는 초기비용 필요

 

🧠 청약은 미래를 사는 것, 매매는 현재를 사는 것!!