부동산 계약을 체결할 때, 권리 보호를 위해 반드시 알아야 할 개념인 용익물권과 담보물권이 있습니다. 이 두 가지 개념은 부동산 이용과 관련된 권리와 금융거래에서 담보로 제공될 때의 법적 관계를 규정합니다.
용익물권은 타인의 부동산을 사용하거나 수익 할 수 있는 권리를 의미하며, 목적물의 사용가치를 지배하는 제한물권의 일종입니다. 이는 목적물의 사용가치를 지배하며, 소유권의 일부 권능을 제한하는 물권을 말합니다.
본 글에서는 법률적 관점에서 용익물권이란 무엇이며 종류와 특징에 관해 알아보도록 하겠습니다.
용익물권이란?
부동산을 사용할 수 있는 권리를 가지면서도 소유권을 직접적으로 가지지 않는 권리를 용익물권이라고 하며, 대표적인 용익물권에는 지상권, 지역권, 전세권이 포함됩니다.
1. 용익물권 종류
1.1 지상권
타인의 토지에 건물, 공작물, 또는 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리를 말합니다. 이는 대한민국 민법 제279조에 규정된 용익물권으로, 토지소유자의 소유권을 제한하여 사용가치를 독점적으로 지배하는 권리를 말합니다.
ㄱ. 독립성 : 지상권은 독립된 물권으로, 소유자의 동의 없이도 양도 가능.
ㄴ. 존속기간 : 일반적으로 약정된 기간 동안 지속되며, 지료(임대료)를 지급하는 경우가 많음.
ㄷ. 취득 방식 : 설정계약과 등기를 통해 취득하며, 관습법상 지상권은 장기간 점유를 통해 인정받을 수 있음.
ㄹ. 소멸 : 존속기간 만료, 지료 체납(2년 이상), 토지 멸실 등으로 소멸하며, 소멸 시 토지를 원상 복구해야 함.
ㅁ.예시 :건물을 짓기 위해 타인의 토지를 임대받아 사용하는 경우나 공작물 설치를 목적으로 한 토지를 사용할 경우 토지 위에 지상권을 설정.
1.2 지역권
지역권은 자기 토지(요역지)의 편익을 위해 타인의 토지(승역지)를 이용할 수 있는 권리를 말합니다. 이는 민법 제291조에 규정되어 있으며, 요역지와 승역지가 반드시 인접할 필요는 없습니다.
ㄱ. 편익 제공 : 승역지는 요역지의 사용가치를 증대시키는 편익을 제공합니다.
ㄴ. 비배타적 사용 : 승역지 소유자도 해당 토지를 사용할 수 있어 배타적이지 않음.
ㄷ. 부종성 : 부종성이란 꼭 붙어 따라다닌다는 뜻으로 지역권은 요역지에 종속되며, 요역지와 분리하여 양도할 수 없습니다.
ㄹ. 취득 방식 : 설정계약과 등기, 상속, 양도, 또는 취득시효 등을 통해 성립합니다.
ㅁ. 소멸 : 존속기간 만료, 권리 포기, 혼동(민법상 서로 대립하는 두 개의 법률적 지위가 동일인에게 귀속하는 것으로 예를 들면 임차한 집을 매수하면 임차권이 사라짐) 등이 원인이 됩니다.
ㅂ. 예시 : 통행지역권(A토지가 도로가 없을 경우 B토지를 통행하는 권리), 용수지역권 (A토지가 B토지에서 물을 끌어오는 권리), 조망지역권(A토지가 조망을 위해 B토지에 건물을 짓지 못하도록 제한하는 권리)
1.3 전세권
전세권은 전세금을 지급하고 일정 기간 동안 타인의 부동산을 점유하며 사용·수익 할 수 있는 권리를 말합니다. 전세권자는 전세금 반환 청구와 함께 목적부동산 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다(민법 제303조).
ㄱ. 전세금 지급 : 전세금은 전세권 설정 시 반드시 지급해야 하며, 이는 물권 성립의 필수 요소입니다.
ㄴ. 사용 및 수익 : 전세권자는 부동산의 용도에 따라 이를 자유롭게 사용할 수 있습니다.
ㄷ. 등기 필요성 : 전세권은 등기를 통해 제3자에게 대항력을 가집니다.
ㄹ. 소멸 시 반환 청구 : 전세권이 소멸하면 전세금을 반환받을 수 있으며, 우선변제권이 인정됩니다.
ㅁ. 예시 : 주택 전세 계약을 통해 거주, 상가를 전세 계약으로 이용하는 경우.
✔전세권 설정 비용
✅ 등록면허세와 지방교육세 : 전세 보증금이 1억 원일 경우, 등록면허세는 전세 보증금의 0.2%가 부과되며 1억×0.2%=20만원이며, 지방교육세는 등록면허세의 20%가 추가로 부과되는데 20만원×20%=4만원입니다.
✅ 등기신청 수수료 : 등기소 방문신청은 15,000원, 인터넷 등기소는 13,000원이 발생합니다.
✅ 법무사 비용 : 법무사를 통해 대리 신청할 경우 보통 5만 원~10만 원 정도 추가 비용이 발생하며, 보증금 2억 원 기준으로 약 30~40만 원선이 부과될 수 있다 합니다.
✅ 말소등기 비용 : 전세 계약 종료 후 전세권 말소등기를 신청할 경우: 말소등기 수수료는 약 3,000원 정도라 합니다.
전세권 설정은 임차인의 보증금을 보호하기 위한 중요한 절차로, 비용은 전세 보증금에 비례하여 금액에 따라 달라지며, 추가적으로 법무사 대리 신청 시 비용이 증가할 수 있습니다.
1.4 지상권 VS 지역권 VS 전세권
| 구분 | 지상권 | 지역권 | 전세권 |
| 목적 | 건물·공작물·수목 소유 | 요역지 편익 증대 | 부동산 사용 및 수익 |
| 취득 방식 | 설정계약 및 등기 | 설정계약·등기·취득시효 | 설정계약 및 등기 |
| 특징 | 독립적 물권 | 부종적 물권 | 우선변제 가능한 물권 |
| 예시 | 건물 설치를 위한 토지 사용 | 통행·용수·조망 등 편익 제공 | 주택 또는 상가 전세 계약 |
2. 용익물권 특징
2.1 타물권 : 용익물권은 타인의 소유 부동산에 성립하며, 이를 사용·수익 하는 권리입니다.
2.2 3제삼자에 대한 효력 : 설정된 용익물권은 등기를 통해 제3자에게도 효력을 가지며, 방해가 있을 경우 물권적 청구권을 행사할 수 있습니다.
2.3 독립성 및 양도성 : 일부 용익물권(예: 지상권)은 독립된 물권으로, 소유자의 동의 없이도 자유롭게 양도할 수 있습니다.
2.4 소멸시효 : 용익물권은 일정 기간 동안 사용되지 않으면 소멸시효가 적용될 수 있습니다(채권 10년, 재산권 20년).
2.5 목적물의 변경에도 존속 : 용익물권은 매매 등으로 목적물의 소유자가 변경되더라도 계속 존속합니다.
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