주택임대차보호법 개정안 발의되면 전월세 시장 임대인·임차인 모두 달라진다!!

계약 만료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 못 한다면?

국회에서 주택임대차보호법 개정안을 발의해 임차인이 임차권등기명령 후 3개월 유예기간이 지나면  바로 경매를 신청할 수 있도록 했습니다. 

이 개정안은 임차인의 권리 보호를 강화하는 것으로 복잡한 소송 없이 신속히 보증금을 회수할 수 있도록 한 것으로 '전세금 반환 지연'문제를 빠르게 해결하는 데 긍적적인 효과가 예상됩니다. 

 

주택임대차보호법 개정안 발의되면 전월세 시장 임대인·임차인 모두 달라진다!!

국회 발의 주택임대차보호법 개정안

✅ 1. 선의의 임대인에게 생기는 변화

개정안은 악성 임대인만 겨냥한 제도처럼 보이지만, 실제로는 선의의 임대인에게도 분명한 변화가 발생합니다. 특히 보증금 반환 자금 관리가 매우 중요해집니다.

① 보증금 반환 준비에 대한 ‘시간 압박’ 증가

기존에는 임대인이 돈을 마련하는 데 시간이 조금 걸리더라도 임차인이 소송 준비 → 판결 → 집행까지 평균 5~10개월의 여유가 있었습니다.

그러나 개정안 시행 후에는

• 계약 종료
• 3개월 지나면
• 임차인이 바로 경매 신청 가능
즉, 임대인은

계약 종료 후 3개월 이내에 반드시 보증금을 준비해야 하는 구조가 됩니다.

👉 선의의 임대인도 보증금 반환을 ‘반드시 제때 해야 하는 시대’로 이동

👉 특히 다주택자·임대사업자는 유동성 관리 능력이 매우 중요해짐

② 전세를 ‘기다렸다가 갚을 수 있는 채무’로 인식하기 어려워짐

기존에는 임차인이 소송을 잘 안 한다는 점을 이용해 선의의 임대인조차 “1~2달만 더 기다려 달라”가 가능했습니다.

그러나 개정안이 시행된다면:

• 임차인은 3개월 후 바로 경매를 걸 수 있고
• 임대인이 감정적·금전적으로 훨씬 큰 피해를 입을 수 있으며
• 임대인 입장에서도 ‘버티기 전략’ 자체가 부담이 됨

따라서 선의의 임대인들도 더 이상 시간을 끌 수 없게 되었습니다.

👉 보증금 반환 계획이 계약 기간 종료에 맞춰 ‘의무적 준비’가 됨

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주택임대차보호법 발의안 계약 만료 후 보증금 못 돌려받는 임차인 바로 경매 가능?

③ 경매 위험이 커지면서 임대인의 신용·금융 리스크 증가

임차인이 경매를 신청하면, 정말 악성 임대인뿐 아니라 선의의 임대인도 경매 리스크를 안게 됩니다.

경매에 들어가면:

• 임대인의 신용 점수 하락
• 금융기관 대출 불이익
• 경매 이력 남음
• 명예적 손상
• 추가 비용 발생

선의의 임대인에게는 “경매까지 가는 상황 자체가 큰 리스크”가 됩니다.

따라서 자연스럽게 다음 현상이 발생합니다:

• 👉 보증금 마련을 위한 예비자금 확보
• 👉 전세가 아닌 월세·반전세 선호 증가
• 👉 임대인의 대출 관리 강화

④ 전세보증금 반환 부담을 줄이기 위해 월세·반전세 전환 증가

선의의 임대인은 전세가 안전하다고 느껴 왔던 이유 중 하나가 “보증금을 돌려줄 때까지 시간이 있었다”는 점입니다.

그러나 이제 시간 여유가 거의 없어지면, 선의의 임대인조차 전세를 부담스러워하게 되고 다음과 같은 변화가 생깁니다.

📌 예상 변화

• 월세 전환 비율 증가
• 반전세 비율 증가
• 보증금 규모 축소
• 임대인 스스로 전세 리스크 관리 강화

👉 ‘전세 → 반전세·월세’ 구조 재편을 가속
(이미 시장에서는 월세 비중이 빠르게 증가 중이며, 이번 법안은 그 흐름을 더 빠르게 할 가능성이 큼)

✅ 2. 전월세 시장 전체에 생기는 변화

이번 개정안이 통과되면 시장 구조 자체가 바뀔 가능성이 큽니다.

① 전세 제도의 ‘위험 대비 비용’이 임대인에게 전가됨

지금까지 전세의 구조는 임대인은 큰 보증금을 받고, 임차인은 대신 월세를 줄이는 방식이었습니다.

그러나 개정안은 임대인에게

• 보증금 반환 즉시 의무
• 경매 리스크
• 유동성 위험
• 강제 처분 가능성

을 부과하기 때문에 전세의 부담이 임대인 쪽으로 이동합니다.

👉 전세의 유지 비용이 임대인보다 크게 증가

👉 전세 공급 감소 가능성

② 임차권 등기 관행화로 ‘투명한 임대차 시장’으로 변화

임차권 등기가 보편화되면 다음 변화가 자연스럽게 생깁니다.

• 임대차 관계가 공식 기록으로 남음
• 임대인의 자산·채무 상황이 드러남
• 임대인의 보증금 반환 능력이 객관적으로 평가됨
• 신용도 기반 전세 시장 구조 형성

즉, 전세시장에 신용 기반 경쟁이 도입되는 효과가 일어납니다.

👉 임대인의 “좋은 신용·좋은 재무 상태”가 경쟁력이 되는 시대 등장

③ 임차인들의 권리 행사 증가 → 시장의 ‘거래 관행’ 변화

임차인의 경매 무기화 가능성은 임차인의 협상력을 대폭 강화합니다.

예를 들어:

• 보증금 반환 지연 시 임차인이 곧바로 경매 가능
• 임대인과의 협상력 상승
• 중개사가 전세 계약 시 임대인의 재무 상태 확인을 더욱 강조
• 임대차 분쟁 가능성 조기 사전 방지

👉 “임차인 우위 시장”으로 이동

④ 중개업계에서 임대인 신용조사·보증보험 가입 권유가 기본 관행으로 자리잡을 가능성

부동산 중개사가 전세 계약을 중개할 때 임대인 재무상태 확인을 더욱 적극적으로 진행할 가능성이 큽니다.

• 세금 체납 여부
• 근저당 설정 여부
• 임대인의 대출 규모
• 보증보험 가입 가능성

이런 요소들이 전세 계약의 필수 체크리스트가 될 수 있습니다.

👉 전세의 금융상품화가 심화됨

⑤ 반전세·월세로의 구조적 이동 가속

가장 큰 변화는 이것입니다.

• 임대인은 유동성 리스크 때문에 전세를 꺼리게 됨
• 임차인은 전세 피해가 두려워 반전세·월세도 고려
• 시장은 자연스럽게 월세 비중 증가

실제로 한국 전세제도는 다른 나라에 없는 독특한 제도라 위험이 커질수록 자연스럽게 월세 중심으로 구조가 재편됩니다.

👉 “전세 축소 → 반전세 확대 → 월세 정상화” 흐름 가속

🔍 3. 부작용 가능성: 단기적 시장 충격도 존재

좋은 변화만 있는 것은 아니라 다음 부작용 가능성도 있습니다.

• ❗ 단기적으로 전세 공급 감소 : 임대인의 전세 기피 현상이 생길 수 있음.
• ❗ 보증금 규모 축소 : 임대인이 부담을 줄이기 위해 보증금을 낮춤 → 임차인 이사 비용 증가 가능.
• ❗ 월세 상승 가능성 : 전세 공급 감소 + 월세 전환 증가 → 월세 수급 불균형 가능.
• ❗ 임차권 등기 비용 부담 증가 : 등기 비용에 대한 임차인의 부담도 존재.

그러나 이는 단기 충격일 가능성이 높고, 중장기적으로는 전세시장 안정 + 임차인 권리 강화라는 긍정적 효과가 더 크다는 평가가 많습니다.

🔚 개정안 통과한다면 시장은 이렇게 달라진다

📌 선의의 임대인 변화

• 보증금 반환 계획을 더욱 철저히 해야 함
• 유동성 부담 증가
• 전세보다 월세 선호 강화
• 신용 관리 중요성 증가

📌 시장 전체 변화

• 전세 공급 감소 가능성
• 반전세·월세 구조 가속
• 임차권 등기 보편화
• 임대인의 신용 기반 평가 시대 도래
• 임차인의 협상력 및 보호력 대폭 강화