부동산 시장에 AI가 온다! 임대인 임차인 스크리닝 서비스란? 부동산 임대차 시장은 지난 몇 년 동안 유례없는 변화를 겪어왔습니다. 특히 전세 사기, 깡통전세, 보증금 미반환 사고 등이 전국적으로 확산되면서 세입자들의 불안과 집주인들의 피해 사례가 급증하는 상황에 놓였기에 문제의 핵심은 명확합니다.
이제는 임대차 계약을 운에 맡기던 시대가 끝나고, 데이터 기반 의사 결정이 가능해지는 전환점에 우리가 서 있는 셈입니다.
📲 부동산 시장에 AI가 온다! 임대인 임차인 스크리닝 서비스란?
임대인과 임차인 사이의 정보 비대칭 즉, 임대인은 너무 많은 정보를 공개해야 하고, 반면 임차인은 거의 공개할 필요가 없는 구조적 불균형 때문으로 이로 인해 주택임대차분쟁조정위원회 조정 신청 건수는 2020년 44건에서 2024년 709건으로 증가했습니다.
이런 시장 구조의 취약점을 보완하기 위해 대한주택임대인협회가 내년 초 공식 출시 예정인 ‘임대인·임차인 AI 스크리닝 서비스’가 큰 주목을 받고 있습니다. 이 앱은 단순한 프롭테크를 넘어, 앞으로 임대차 시장의 신뢰 구조를 전면적으로 재편할 게임 체인저로 평가받고 있습니다.
🔷 임차인이 얻을 수 있는 정보
AI 스크리닝 앱이 임차인에게 제공하는 정보는 단순히 ‘참고용’ 수준이 아닌 전세 사기 예방, 보증금 보호, 계약 리스크 분석 등 실질적인 생존에 필요한 핵심 정보를 손쉽게 확인할 수 있는 구조입니다.
📌 ① 권리 관계 파악 : 등기부 등본 자동 분석의 혁명
과거에는 등기부 등본을 일일이 확인하고 해석해야 했습니다. 하지만 일반 세입자가 근저당·가압류·가처분·전세권·가등기 등 전문 용어를 정확히 이해하기란 매우 어렵기에 AI 앱은 다음과 같은 기능을 제공하게 됩니다:
- 등기부 등본 자동 읽기 및 요약
- 위험 요소(근저당 비율, 채권자 구성, 최근 등기 변동) 자동 경고
- 위험 점수를 색상(녹색·황색·적색)으로 전달
- 세입자가 주의해야 할 조건 자동 추천(보증보험 가입 여부, 확정일자 우선순위 등)
즉, “전세금이 안전한 집인지”를 전문가 수준으로 판단할 수 있게 해주는 셈입니다.
📌 ② 보증금 미반환 이력 및 세금 체납 현황 : 숨겨진 위험을 사전에 차단
AI를 통한 데이터 통합으로 세입자는 다음과 같은 중요한 정보를 확인할 수 있습니다:
- 임대인의 과거 보증금 미반환 사례 여부
- 관련 소송 및 분쟁 기록
- 지자체·국세청 체납 여부
- 임대인의 과거 임대차 계약 분쟁 비율
- 사회적 악성 임대인(보증금 사고 다발 임대인) 분류 여부
이 정보는 단순 참고용이 아니라, 전세사기 위험도를 결정하는 핵심 지표로 세입자가 “돈 떼일 위험이 있는 집주인”을 미리 걸러낼 수 있다는 점에서 전세 사기 근절에 결정적인 역할을 할 수 있습니다.
📌 ③ 선순위 보증금 예측 : 전세금 회수 가능성을 수학적으로 분석
AI는 해당 주택의 다음 정보를 종합하여 세입자의 보증금 회수 가능성을 예측합니다:
- 해당 주택의 예상 매각가
- 선순위 세입자 보증금 총액
- 금융기관 저당권 금액
- 최근 경매 낙찰가율
- 해당 지역 전세가율 추세
- 미분양·하락 지역 여부
이 결과를 바탕으로 “문제가 생겼을 경우 내 보증금을 몇 % 회수할 수 있는가?”를 매우 현실적으로 확인할 수 있어 전세 계약을 앞둔 직장인·신혼부부·청년 임차인에게 삶의 안전을 결정하는 정보라 할 수 있습니다.
🔶 임대인이 얻을 수 있는 정보
그동안 임대인은 반대로 너무 적은 정보만 가진 채 임차인에게 집을 빌려줘야 하는 불안이 컸습니다. 악성 임차인, 월세 미납, 불법 점유 문제 등으로 인한 피해 사례도 계속 늘었으나 이제 임대인도 ‘데이터 기반 선택’을 할 수 있게 됩니다.
💥 ① 임차인의 금융 정보 및 납부 이력 : 월세 체납 위험 최소화
AI 스크리닝은 다음 정보를 기반으로 임차인의 신뢰도를 산출합니다:
- 신용 점수
- 연체 이력
- 과거 월세 납부 성실도
- 소득 및 직장 인증 정보
- 부채 비율·카드 사용 패턴 등 금융 건전성 지표
즉, “이 임차인이 월세를 제때 낼 확률이 얼마나 되는가?”를 예측하는 기능으로 국내 임대인들이 가장 두려워하는 “월세 체납 + 잠적” 리스크를 대폭 줄일 수 있게 됐습니다.
💥 ② 추천 평판 데이터 : 실제 임대인들의 후기까지 공유
기존 임대인이 작성한 평가 항목에는 다음 정보가 포함됩니다:
- 계약 중 분쟁 여부
- 집 관리 상태
- 퇴거 시 훼손 정도
- 소음·민원 문제 여부
- 반려동물 관리 수준
- 공동주택 생활 태도
이를 종합해 AI가 신뢰 점수를 산출하므로 임대인은 악성 임차인을 예방할 수 있습니다.
💥 ③ 생활 습관 정보 : 계약 전 오해를 줄이는 필터링 기능
임대인은 다음 조건들을 사전에 명확히 할 수 있습니다:
- 반려동물 키우는지 여부
- 흡연 여부
- 거주 인원
- 장기 거주 의향
- 심야 작업·방음 필요 여부 등
과거에는 계약 후 문제되는 경우가 많았지만, AI 스크리닝 도입 후에는 사전 조율 가능한 구조가 될 것으로 보입니다.
▶ 제도 도입의 배경과 필요성
임대차 분쟁 폭증이라는 현실적 문제가 제도 도입의 핵심 배경입니다.
| 연도 | 분쟁조정 신청 건수 |
| 2020 | 44건 |
| 2023 | 665건 |
| 2024 | 709건 |
임대차 분쟁 폭증은 단 3~4년 만에 약 16배 증가한 상황입니다. 전세 사기 피해액은 2023년 기준 1조 원을 넘겼으며, 전세 사기 건수는 전국에서 동시다발적으로 발생했다 합니다.
이는 정보 비대칭 구조가 문제의 핵심이에요. 임대인은 등기부·세금 체납 등 많은 정보가 공개되지만, 임차인 정보는 사실상 거의 공개되지 않았고 이 불균형이 전세 사기·월세 체납·퇴거 분쟁을 유발해 왔습니다.
💡국회까지 움직인 '임차인 면접제' 청원
최근 진행 중인 ‘임차인 면접제’ 청원은 임대인이 임차인을 서류·면접으로 평가할 수 있도록 허용하자는 내용으로 신용도 확인, 소득 및 납부 능력 검증, 생활 태도·주거 습관 확인 등이 포함됩니다. 독일·프랑스·미국 등 선진국에서는 이미 유사 제도가 일반화되어 있다 합니다.
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해당 청원은 12월 12일까지 5만 명 이상 동의 시 국회 상임위 자동 회부될 예정으로 이 제도와 AI 스크리닝 서비스는 같은 흐름 위에 있다 합니다.
✅이 변화가 가지는 의미 : 시장의 판도가 바뀐다
AI 기반 스크리닝 서비스는 단순한 앱이 아닙니다. 이는 부동산 시장의 신뢰 구조 자체를 재설계하는 시스템입니다.
- 임대인·임차인의 정보 비대칭 해소 → 깜깜이 계약 사라짐
- 전세 사기·보증금 사고 감소 → 고위험 임대인 자동 필터링
- 악성 임차인·악성 임대인 모두 감별 가능
- 임대차 분쟁 감소 및 사회적 비용 절감
- 한국 임대차 시장의 디지털 전환 가속
결과적으로 이 서비스는 임대차 시장의 투명성·안정성·신뢰성을 높이며, 임대인과 임차인 모두의 권리를 균형 있게 보호하는 방향으로 작동할 것입니다.
이제 임대차 계약은 운이 아니라 데이터로 결정되는 시대로. 전세 사기와 보증금 사고로부터 안전해지고, 임대인과 임차인 모두의 권리가 균형 있게 보호되는 시장이 만들어지는 것입니다.
AI 스크리닝 서비스의 출시는 앞으로 한국 부동산 시장의 안정성·투명성·신뢰성을 새로운 단계로 끌어올릴 결정적 계기가 될 것입니다.
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