부동산 매매, 매도와 매수

부동산 매매는 투자 활동에서 필수적인 개념으로 주거용, 상업용, 또는 투자 목적으로 이루어지는 모든 거래로 부동산 자산의 소유권을 이전하고 그에 상응하는 가격을 교환하는 과정을 의미합니다. 

토지와 건물을 포함한 모든 형태의 부동산 자산이 거래 대상으로 당사자간 거래 또는 일반적으로 중개사나 부동산 회사를 통해 거래가 이루어지며 법적 절차와 다양한 요소들이 관여해 매매 계약서 작성, 소유권 등기 등의 과정을 거치게 됩니다.

경제와 밀접하게 연관되어 있어, 부동산 시장의 활성화는 여러 관련 산업에 긍정적인 영향을 미치게 되며  큰 금액이 오가는 중요한 거래이므로, 충분한 준비와 신중한 접근이 필요합니다.

 

 

부동산 매도와 매수 절차와 차이점, 핵심 포인트에 관한 글

 

 

부동산 매도와 매수 

1. 부동산 매매 절차 

1.1 계약 체결 : 매수자와 매도자가 매매 계약서를 작성하고 계약금으로 보통 매매 가격의 10%를 지급합니다.
1.2 대금 지급 : 계약금, 중도금, 잔금 순으로 매매 대금을 지급하고 이 순서는 상황에 따라 조정될 수 있습니다.
1.3 소유권 이전 : 잔금 지급 후 소유권 이전 절차를 진행하게 됩니다.

2. 부동산 매도란? 

① 매도의 개념과 목적

부동산 매도란 개인이나 법인이 보유하고 있는 자산을 타인에게 판매하는 행위로 매도자는 자산을 팔아 대금을 현금화하거나 수익을 실현하기 위해 자산의 소유권을 양도하는 것을 말하며 자산 보유가 감소합니다.

 

•  부동산 가격이 충분히 상승했을 때 시세 차익 실현
• 다른 투자 또는 사업 자금 마련을 위한 투자 자금 확보
• 시장 침체 또는 정부 규제로 인한 손실 방지를 대비한 리스크 회피
• 다른 지역 또는 비슷한 유형의 부동산으로 갈아타기 위한 포트폴리오 조정
• 불필요한 자산을 처분하여 유동성 확보 

② 부동산 매도 절차 

1️⃣ 시장 조사 및 가격 책정 : 실거래가 및 주변 시세 조사 (국토교통부 실거래가 공개 시스템 활용), 적정 매도가 설정 또는 감정평가 

2️⃣ 매도 준비 (등기 및 권리 관계 확인) : 등기부등본 발급 후 권리관계 확인 (근저당, 가압류 등)하고 재산세·종부세 미납 여부 체크

3️⃣ 부동산 매물 홍보 : 공인중개사 활용 (중개 수수료 부담) 및 부동산 플랫폼(네이버 부동산, 직방, 다방 등)에 직접 매물 등록

4️⃣ 매수자와 협상 및 계약 체결 : 매매 가격 및 계약 조건 협상, 계약금(10%) 수령 후 매매계약서 작성 

5️⃣ 대출 및 잔금 정산 후 소유권 이전 : 매수자의 잔금 지급, 소유권 이전 등기 진행, 양도소득세 신고 및 납부

③ 부동산 매도 시 전략

• 고점 매도 전략 : 시장이 상승세일 때 적정한 시점에 매도
• 급매 활용 : 빠른 자금 회수를 원할 경우 시세보다 낮은 가격에 급매
• 임대 후 매도 : 임차인이 있는 상태에서 매도하여 수익 창출

④ 부동산 매도 시 주의할 점

• 양도소득세(세금) 고려 : 보유 기간 및 매매 차익에 따라 세금 부담 증가
• 권리 관계 확인 필수 : 근저당, 가압류가 걸려 있는지 체크
• 거래 과정에서의 법적 리스크 : 계약서 작성 시 특약사항 명확히 기재

3. 부동산 매수란? 

① 매수의 개념과 목적

매수란 특정 부동산을 구매하여 소유하는 행위로, 자산 가치 상승을 기대하거나 소유하고 싶은 자산을 확보하기 위해 이루어는 행위로 주거 목적, 투자 목적, 사업 목적 등 다양한 이유로 이루어지며 자산이 상승하는 것을 말합니다. 

② 부동산 매수 절차 

1️⃣ 예산 및 대출 한도 확인 : 현금 구매 또는 대출 활용 여부를 결정하고 DSR(총부채원리금상환비율) 확인 후 대출 한도 체크

2️⃣ 매물 조사 및 시세 분석 : 현장 방문을 통해 매물 확인하고 주변 시세 및 개발 호재 확인

3️⃣ 매도인과 협상 후 계약 체결 : 매매가 및 계약 조건 조율 및 계약금 지급 후 매매계약서 작성

4️⃣ 대출 실행 및 잔금 지급 : 금융기관 대출 실행, 매매대금 완납 후 소유권 이전 등기 진행

5️⃣ 취득세 신고 및 납부 : 취득세(1~12%) 신고 및 납부, 실거주자의 경우 1 가구 1 주택 비과세 요건 확인

③ 부동산 매수 전략

✔ 저점 매수 전략 : 부동산 시장이 하락기일 때 매입 후 장기 보유
✔ 갭 투자 활용 : 전세가율이 높은 지역에서 적은 자본으로 투자
✔ 신규 분양 청약 도전 : 청약 가점이 높다면 신규 아파트 당첨 후 시세 차익 노릴 수 있음

④ 부동산 매수 시 주의할 점

• 대출 규제 확인 필수: 정부의 대출 규제(DSR, LTV, DTI 등)
• 미등기 건물 조심: 등기부등본 확인 후 법적 문제없는지 체크
• 재개발·재건축 리스크: 조합원 지위, 분담금, 사업 지연 가능성 고려

 

3. 부동산 매도·매수 차이점 

구분	매도	매수
개념	보유 부동산을 판매	부동산을 구매
목적	수익 실현, 자금 확보	주거, 투자, 사업,소유권 확보, 가치 상승 기대
절차	시세 조사 → 계약 → 잔금 정산	대출 검토 → 매물 탐색 → 계약
결과	소유권 감소	소유권 증가
거래 방식	시장에 공급	시장에서 수요 발생
세금	양도소득세, 지방소득세	취득세, 재산세, 종부세
전략	고점 매도, 임대 후 매도	저점 매수, 갭 투자, 청약

 

4. 부동산 매도·매수 시 세금 정리

① 매도 세금

✅ 양도소득세 : 단기 보유(1년 미만) 시 최대 70%, 2년 이상 보유 시 기본세율(6~45%) 적용

✅ 지방소득세 : 양도소득세의 10% 추가 부담

✅ 종합부동산세(종부세) : 다주택자 보유 시 부담 증가

② 매수 세금

✅ 취득세 : 주택: 1~12%, 법인 매수 시 12% 적용

✅ 재산세 : 매년 부과되는 보유세로 매년 6월 1일 자 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기를 소유하고 있는 자에 과세 

✅ 종합부동산세 : 주택 9억 원 (1세대 1주택자 12억 원) 이상, 종합합산토지(나대지, 잡종지 등) 5억 원 이상, 별도합산 토지(상가●사무실 부속토지 등) 80억 원 이상  

 

5. 부동산 매도·매수 성공을 위한 핵심 포인트

계약서 작성 시 모든 조건을 명확히 하고, 법률 전문가의 검토를 받아 리스크를 최소화하는 것이 필요합니다. 

✔ 매도 시

• 지역 부동산 시세와 최근 거래 사례를 통한 시장분석 후, 적정 매도 가격 설정해 적절한 매도 타이밍 선택
• 시장 상황에 따른 매도●매수 시기를 조율해 매도자는 시장이 활황일 때 판매 
• 양도소득세 및 법적 문제 미리 체크

✔ 매수 시

• 원하는 지역의 시세와 공급·수요 상황을 철저히 조사하여 합리적인 구매 결정
• 매물을 방문할 때 구조와 상태를 꼼꼼히 점검하며, 필요 시 리노베이션 가능성을 고려
• 매수자는 가격이 안정되거나 하락할 때 구매하는 것이 유리 
• 대출 한도 및 세금 고려하여 예산 설정
• 실거주 vs 투자 목적에 맞는 매물 선정

부동산 매매는 단순히 사고 파는 것이 아니라 계약 절차, 세금 절세, 법률적 요건, 시장분석 등 다양한 요소가 복합적으로 얽혀 있으며 특히 정부의 부동산 정책 변화와 시장 흐름에 따라 매매 전략이 달라지므로, 신중한 접근이 필요합니다.