2025년 임대 사업자 등록 취득세 감면(아파트, 오피스텔)

정부는 국민주거안정을 위한 주택공급 확대방안의 일환으로 서민 주거를 안정시키기 위해 임대주택의 보급을 늘려 공공임대주택 및 장기민간임대주택 등에 대한 취득세 포함 지방세 감면을 확대해 2027.12.31일까지 일몰기한을 연장합니다. 임대 사업자 등록하면 일정 요건 충족 시 취득세, 재산세, 종부세 등의 세금을 감면받을 수 있으며, 그중 취득세는 특정 조건을 충족한다면 최대 85%까지 감면 혜택을 받을 수 있게 된 것이에. 단, 감면 대상과 조건이 엄격하게 적용되기에 감면 적용을 받으려면 어떻게 해야 하는지 알아보도록 하겠습니다. 

 

2025년 임대 사업자 등록 취득세 감면

임대 사업자 등록 시 취득세 감면 제도

다주택자의 경우 추가 주택을 취득한다면 조정대상지역2주택 또는 비조정대상지역 3 주택의 경우 취득세 8% 또는 조정대상지역 3 주택 이상, 비조정대상지역 4 주택 이상의 경우 12%의 높은 중과세를 적용받아 취득세를 신고 · 납부하게 됩니다. (1주택 취득 시 1~3% 낮은 세율 적용)  다주택자가 주택을 분양받는 경우 주택임대사업자 등록을 통해 취득세 감면을 받게 되거나, 기본 세율을 적용받는 주택의 취득자도 취득세 부담을 줄여 절세혜택을 받을 수 있습니다. 

1. 2025년 기준 감면 혜택 조건 

항목	내용
감면 대상	임대용 주택 취득 후 등록한 임대사업자로 장기 일반민간임대주택 등록이 필수
등록 기간	취득 후 60일 이내 임대사업자 등록 (기간을 넘겨 등록시 소급 적용 안됨)
감면 세목	취득세100%(50%)를 감면 (지방세 감면 특례 제한에 따라 취득세 100%  감면은 최대 85% 감면율만 적용 / 15%만큼만 납부)
대상 주택	공동주택을 건축하거나 공동주택 또는 오피스텔을 취득최초로 분양받거나 신축한 경우(기존 주택 매수 시 감면 혜택 없음)  단, 아파트 등록 불가
면적/취득 당시 가액	전용 60㎡ 이하(100%면제) · 전용 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 (50%면제) 임대주택(장기임대주택 20호 이상)취득, 수도권 6억 / 지방 3억 이하
계약 방식	임대차계약서 등록, 임차인 거주 확인 필수
세입자 요건	무주택 세대주, 일정 소득 기준 이하 등(보통 전월세신고제 기준을 따름)
임대의무기간	기존 등록은 자동말소, 신규 등록은 10년 장기로 가능(단, 의무 임대기간 충족하지 못하거나 중도 해지 시 감면받은 취득세 추징당할 수 있음 )
지방세 감면 신청	지방세 감면 신청서를 작성하고, 감면 사유를 증명하는 서류를 관할 지방자치단체에 제출
추가 제한사항	아파트는 2020.7.11일부터 취득세 감면 대상 제외, 감면 대상 취득세액이 200만 원 초과 시 최소 15% 납부, 토지 취득 시 2년 이내에 공동주택 착공이 이루어져야 함

2. 추징 사유 

• 임대 외 용도로 사용 (임대 중단, 자가 거주시)
• 매각 또는 증여 
• 의무 위반 시 감면세액 추징 + 가산세
• 등록 말소 (단, 양도허가를 받아 양도 또는 단기임대 또는 아파트와 같이 폐지되는 임대주택 자진말소 제외) 

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3. 등록 절차 

•  지자체 등록 신청 (시/구청)
• 세무서 등록
• 사업자등록증 발급
• 취득 후 60일 이내 감면 신청서 제출

4. 아파트, 오피스텔, 공동주택 취득세 감면 예시  

📌 3억 원 아파트 취득 시 취득세율 1%, 일반 취득세 약 360만 원 → 2025년 감면 불가 

📌 3억 원 오피스텔 취득 시 건물로 간주, 일반 취득세 4.6% 세율 적용 1,380만 원 → 취득세액 200만 원 초과로 85% 감면(취득세액 200만 원 이하 면제) 15% 납부(180만 원)+지방교육세 0.4% (120만 원)+농어촌특별세 0.2%(60만 원) =총 납부액 360만 원

📌3억 원 공동주택  취득 시 취득세율 1%, 일반 취득세 전용면적 85㎡ 이하  330만 원 (취득세 300만 원, 교육세 30만 원, 농특세 X), 85㎡ 초과 390만 원 ( 취득세 300만 원, 교육세 30만 원 농특세 60만 원)

→ 전용면적 60㎡ 이하 취득세 100% 감면 : 취득세, 농특세, 지방교육세 전액 면제 

→ 전용면적 60㎡ 초과~ 85㎡ 이하/ 20호 이상 장기임대주택 취득세 50% 감면 :  취득세(150만원), 농특세(0,2% 30만 원, 지방교육세  0.1% 15만 원) =총 납부액 195만 원 

→ 전용면적  85㎡ 초과 또는 3억 원 초과는 감면불가 

 

5. 취득세 감면 주택은 최초로 분양받아야 하나? 

반드시 최초로 분양받아야 하는 것이 원칙으로, 건축주로부터 신축 공동주택이나 오피스텔을 최초로 분양받아 취득하는 경우에만 임대사업자 취득세 감면 혜택이 적용됩니다. 

최초로 분양받는 경우란 중간에 제삼자가 소유하거나 입주한 이력이 없는 상태에서 직접 취득하는 것이며, 매입약정에 따라 건축주로부터 일괄매입하는 경우도 최초 분양에 해당되어 감면 대상이 됩니다. 

6. 주택 임대 사업자 등록 안 하면? 

6.1 세무상 불이익 : 주택임대소득이 있는 경우, 사업 게시일부터 20일 이내 사업자등록(가산세 부과)  

6.2 세제 혜택 미적용 : 취득세, 재산세, 종합부동산세 등 각종 세제 감면 혜택을 받을 수 없음 

6.3 민간임대주택 특별법상 과태료 및 제재 : 임대사업자 등록 의무 위반, 임대차 계약 신고, 표준임대차계약서 미사용, 임대의무기간 미준수 등 최대 수천만 원의 과태료 부과, 미등록 시 임차인 보호(임대료 증액 제한, 계약갱신 등) 관련 법적 분쟁 발생 가능 

6.4 기타 영향 : 임대사업자 등록 없이 임대 시 임대 소득에 대한 소득세 신고 누락 시 소득세 추징 및 가산세 부과, 임대차계약 미신고와 임대보증금 보증 가입 등 의무 미이행 시 추가 과태료 및 법적 책임이 발생할 수 있어요. 

 

임대사업자가 전용면적, 취득가액, 의무 임대기간 등의 조건을 충족하고, 취득 후 60일 이내 임대사업자로 등록하면 전용면적에 따라 취득세를 전액 면제하거나 최대 50%까지 감면받을 수 있으며 또한 미충족 시 추징될 수 있으니 주의해야 합니다.